Wo das Studio in Dubai am günstigsten ist

Das günstigste Studio in Dubai kostet nach den registrierten Verträgen AED 2.583 im Monat und steht in Al Warsan First. Auf zwölf Monate sind das AED 30.996. Die teuerste Studiozeile des Registers ist Downtown Dubai mit AED 6.023, der gesamte Studiomarkt der Stadt passt also in ein Band von AED 3.440 im Monat. Diese Seite sortiert jedes Gebiet, für das das Register eine Studiogruppe führt, vom günstigsten zum teuersten.

Studios sind der einzige Objekttyp, der nicht aus der Fläche abgeleitet wird. Sie stehen als eigene Kategorie im Mietregister, und das macht diese Rangliste zur belastbarsten unter unseren Mietseiten. Sie stützt sich auf 7.990 registrierte Studio-Neuverträge in 24 Gebieten. Zwei der 26 Gebiete, die wir führen, Zabeel und Dubai Creek Harbour, haben gar keine Studiozeile und fehlen deshalb in der Tabelle, statt mit einer Schätzung aufgefüllt zu werden.

Alle Studiogebiete nach Preis sortiert

So liest sich die erste Zeile: 596 registrierte Studio-Neuverträge in Al Warsan First, der mittlere davon unterschrieben bei AED 2.583 im Monat. Ein Viertel dieser Verträge liegt unter AED 2.416, ein Viertel über AED 2.833. Die mittlere Hälfte des dortigen Marktes passt damit in ein Band von AED 417. Das ist ein enger, gut belegter Markt und kein Glückstreffer aus einem einzelnen Inserat.

Manche Ränge teilen sich zwei Gebiete. Dubai Sports City und Madinat Al Mataar landen beide bei AED 3.333, aus 576 beziehungsweise 343 Verträgen. Jumeirah Village Circle und Arjan liegen beide bei AED 3.750, aus 752 und 719 Verträgen. Bei gleichem Median entscheidet die Fallzahl: die größere Gruppe ist die verlässlichere Zahl.

Was die Rangliste nicht sagt

Jede Zeile ist ein Median und nie ein Durchschnitt, und warum, sieht man in den Rohdaten. Die Studiogruppe von Sobha Hartland ist mit 1.210 Verträgen die größte der Stadt und hat einen Median von AED 4.083 - der höchste dort registrierte Einzelvertrag über ein Studio lautet aber auf AED 194.791 im Monat. In Jumeirah Village Circle liegt der höchste Studiovertrag bei AED 150.000, in Me'Aisem First bei AED 155.833. Das sind mit hoher Wahrscheinlichkeit möblierte oder ungewöhnliche Einheiten, die unter dem Objekttyp Studio geführt werden. Ein Durchschnitt würde von ihnen nach oben gezogen, ein Median nicht.

Dasselbe gilt am unteren Rand. Der niedrigste registrierte Studiovertrag in Al Warsan First lautet auf AED 1.000 im Monat, weit unter dem Median, und mit dieser Erwartung sollte niemand zu einer Besichtigung gehen. Die beiden Prozentspalten sind die ehrliche Spanne: sie beschreiben die mittlere Hälfte dessen, was tatsächlich unterschrieben wurde.

Verlangt gegen bezahlt, nur Studios

Portale zeigen, was Vermieter verlangen, das Register hält fest, was Mieter unterschrieben haben. Für sechs Gebiete deckt unsere eigene Auswertung der Inserate auf propertyfinder.ae dieselbe Studioklasse ab, dort lassen sich beide direkt gegenüberstellen. Sie bleiben in getrennten Spalten, weil sie Verschiedenes messen.

Der Abstand ist in Downtown Dubai mit 30,7 Prozent am größten, und genau dort ist die Vertragsgruppe am dünnsten. Wo das Register Hunderte Studioverträge hält, in Dubai Sports City, Arjan und Jumeirah Village Circle, fällt der Aufschlag auf 8,9 bis 11,1 Prozent. Daraus folgt eine brauchbare Faustregel: je mehr Verträge hinter dem Median stehen, desto weniger Luft liegt zwischen Inserat und Unterschrift.

Was das nächste Zimmer im selben Gebiet kostet

Ein Studio ist nur dann die richtige Antwort, wenn der Schritt zur größeren Wohnung teuer ist. In mehreren Gebieten ist er das nicht. Die folgende Tabelle stellt den Studio-Median neben den Median der Einzimmerwohnung desselben Gebiets, beide aus registrierten Neuverträgen, und zeigt den Abstand im Monat. Sie führt außerdem die Jahresmiete, weil in Dubai pro Jahr verhandelt wird und das die Zahl auf dem Scheck ist.

Der kleinste Aufpreis der ganzen Tabelle steht in Al Nahda Second mit AED 500 im Monat, danach Al Garhoud mit AED 816 und Mirdif mit AED 833. Bei diesem Abstand ist das Studio nicht mehr die selbstverständliche Wahl. Am weitesten auseinander liegen Sobha Hartland mit AED 3.240 und Downtown Dubai mit AED 3.143 - dort ist das Studio tatsächlich der einzige günstige Einstieg.

Was zur Studiomiete dazukommt

Der Monatsbetrag ist nicht die Summe, die beim Einzug vom Konto geht. Die Ejari-Registrierung kostet AED 220 je Vertrag, die DEWA-Kaution für eine Wohnung AED 2.000, die Maklerprovision 5 Prozent der Jahresmiete und die Kaution an den Vermieter bei unmöblierten Einheiten weitere 5 Prozent. Beim günstigsten Studio der Tabelle mit einer Jahresmiete von AED 30.996 ergeben allein diese beiden Fünf-Prozent-Posten eine vierstellige Summe. Wir rechnen den ganzen ersten Monat Posten für Posten auf Was der erste Monat in Dubai wirklich kostet durch. Die größeren Wohnungen derselben Gebiete stehen im Mietindex nach Gebiet.

Ein Vergleich lohnt sich, bevor man sich auf die kleinste Einheit festlegt: In Al Warsan First liegt der Median einer Einzimmerwohnung bei AED 3.666 im Monat aus 533 Verträgen. Das sind AED 1.083 mehr als das Studio im selben Gebiet, und es ist zugleich das günstigste echte Schlafzimmer im ganzen Datensatz.

Häufige Fragen

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Nur Neuverträge, Verlängerungen und Sammelverträge sind ausgeschlossen. Die Zahlen werden mit Quellenangabe zitiert und sind keine eigene Erhebung von DXB Radar. Angebotspreise: eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, September 2026.

Taucht ein Studio unter diesen Werten auf, melden wir es mit Gebiet und Datum über unseren Telegram-Kanal t.me/dxbradar.