Was eine Wohnung in Dubai nach Zimmerzahl kostet

Ein Studio in Dubai mietet sich im Median für AED 2.583 im Monat in Al Warsan First und für AED 6.023 in Downtown Dubai. Eine Einzimmerwohnung reicht von AED 3.666 bis AED 9.166. Der Kauf eines bezugsfertigen Studios kostet von AED 436.455 in Dubai Sports City bis AED 1.390.000 auf Palm Jumeirah. Jede Zahl ist die Mitte eingetragener Verträge, kein Angebotspreis.

Quellen: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister für die Mieten und Kaufvertragsregister für die Preise, beide Stand September 2026. Die Miettabelle umfasst 29 Gebiete, die Kauftabelle 14.

Miete: Median der Monatsmiete nach Gebiet und Zimmerzahl

Das n in jeder Tabelle dieser Seite ist die Fallzahl: die Anzahl der registrierten Verträge, aus denen der Wert dieser Zeile gerechnet ist. Ein Median ohne seine Fallzahl ist keine Aussage, sondern eine Vermutung.

Ohne diese Fallzahl bedeutet eine Miete nichts. Die AED 51.666 für drei Schlafzimmer in Zabeel stehen auf 19 Verträgen und fast ausschließlich auf Premiumtürmen; die AED 15.000 in Dubai Marina stehen auf 316. Diese beiden Zahlen wiegen nicht gleich schwer, und die Tabelle sagt das in jeder Zeile.

Gezählt sind ausschließlich Neuverträge. Verlängerungen sind durch den Mietdeckel gebremst und liegen systematisch tiefer; sie beschreiben einen sitzenden Mieter, nicht den Preis, den ein Umziehender genannt bekommt. Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ausgeschlossen, weil ein Hauseigentümer, der vierzig Wohnungen in einem Dokument vermietet, den Median nach unten zöge.

Kauf: Median des Preises einer bezugsfertigen Wohnung

Neubauverträge fehlen hier bewusst, weil sie je Quadratmeter systematisch höher liegen und beide Spalten verderben würden. Die Studiozeilen in Mirdif, Town Square, Motor City und Dubai Hills stehen auf 6, 18, 18 und 15 Verträgen und taugen nicht als Preis einer Klasse. Die belastbarsten Zeilen sind Jumeirah Village Circle mit 970 Einzimmerkäufen und Dubai Marina mit 545.

Die Zelle für die Dubai-Marina-Studios in der Kauftabelle bleibt absichtlich leer. Diese Gruppe ist aus den Daten zurückgezogen, weil die meisten ihrer eingetragenen Kaufverträge auf den Dirham genau denselben Betrag trugen - so verkauft ein einzelnes Projekt gleiche Studios nach einer Preisliste. Ein Median, der mit dem oberen Viertel zusammenfällt, beschreibt eine Preisliste, keinen Markt. Die Miete berührt das nicht: die Marina-Studiomiete kommt aus dem Ejari-Register, dort ergeben 172 Neuverträge einen Median von AED 5.000 im Monat.

Die Spanne je Zimmerzahl

Drei Registergebiete sind neu in dieser Auswertung, und jedes trägt einen Hinweis darauf, was seine Zone enthält. Wadi Al Safa 3 umfasst Majan zusammen mit Al Barari und Living Legends, die Zeile ist deshalb nach allen dreien benannt und kein Preis für Majan allein. Wadi Al Safa 2 ist Liwan, der Dubailand Residence Complex. Al Barsha South Fifth ist Jumeirah Village Triangle, das im Register sauber von Jumeirah Village Circle getrennt bleibt.

Beim Studio liegen AED 3.440 im Monat zwischen dem günstigsten und dem teuersten Gebiet, bei einem Schlafzimmer AED 5.500, bei zwei Schlafzimmern AED 9.625. Bei drei Schlafzimmern ist der niedrigste Median AED 5.000 in Al Nahda Second aus 34 Verträgen - eine Klasse, die dort günstiger ist als die Zweizimmerklasse, weil sie aus alten, großzügigen Grundrissen in Häusern ohne Aufzug besteht - und der höchste ohne Zabeel AED 25.833 in Downtown Dubai, ein Abstand von AED 20.833.

Auf der Kaufseite fällt derselbe Vergleich härter aus: AED 953.545 zwischen dem günstigsten und dem teuersten bezugsfertigen Studio und AED 1.495.289 zwischen der günstigsten und der teuersten Einzimmerwohnung. Dieselbe Zimmerzahl bedeutet in Dubai völlig verschiedene Summen. Zu beachten ist dabei, dass die Studiozeile für Palm Jumeirah auf 22 Verträgen steht und das obere Ende dieser Spanne damit dünner belegt ist als das untere.

Woher die Zimmerzahl kommt

Im Mietregister ist das Feld für die Zimmerzahl fast durchgängig leer, die Klasse wird deshalb aus der Wohnfläche abgeleitet. Die Grenzen: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261 Quadratmeter. Kalibriert sind sie an 2.177 eigenen Portalinseraten, die Zimmerzahl und Fläche zugleich nennen, und an den Kaufverträgen gegengeprüft, wo die Zimmerzahl im Register steht: Studio 37 gegen 42 Quadratmeter im Median, ein Schlafzimmer 75 gegen 74, zwei Schlafzimmer 120 gegen 117, drei Schlafzimmer 172 gegen 177. Zwei getrennte Quellen, Abweichung unter fünf Quadratmetern.

Ehrlich bleibt: die Klassen überlappen sich in der Wirklichkeit. Zehn bis 90 Prozent der Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 92 und 149 Quadratmetern. Ein großzügiger Einzimmergrundriss landet damit in der Zweizimmerklasse und ein knapper Zweizimmergrundriss in der Einzimmerklasse. Studios stehen im Register als eigener Objekttyp und werden gar nicht abgeleitet. Bei den Kaufverträgen entfällt das Problem: dort ist die Zimmerzahl in 96 Prozent der Einträge gefüllt.

Zwei Register, zwei verschiedene Dinge

Miete und Kauf kommen aus zwei Registern derselben Behörde und sind unterschiedlich gebaut. Die Mietseite zählt nur Neuverträge und leitet die Zimmerklasse aus der Wohnfläche ab. Die Kaufseite trägt die Zimmerzahl im Register selbst und zeigt nur den Bestand. Zellen aus ein paar Dutzend Verträgen sind Anhaltspunkte, Zellen aus Hunderten sind Marktaussagen.

Katasternamen weichen von den geläufigen ab. Marsa Dubai ist Dubai Marina, Al Thanyah Fifth ist Jumeirah Lake Towers, Al Thanyah Third ist The Greens und The Views, Al Barsha South Fourth ist Jumeirah Village Circle, Al Barshaa South Third ist Arjan, Al Khairan First ist Dubai Creek Harbour, Burj Khalifa ist Downtown Dubai, Al Merkadh ist Sobha Hartland in der MBR City. Al Hebiah Fourth umfasst Dubai Sports City zusammen mit Tilal Al Ghaf, und Jabal Ali First umfasst Al Furjan zusammen mit Discovery Gardens; beide stehen deshalb unter einem Doppelnamen.

Für eine Reihe von Gebieten kennt unser Ortsverzeichnis überhaupt keinen geläufigen Namen: Al Warsan First, Muhaisanah Fourth, Nadd Hessa, Madinat Al Mataar, Al Yelayiss 2, Me'Aisem First, Al Hebiah Fifth, Al Nahda Second, Port Saeed und Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid stehen unter dem Registernamen. Einen Marketingnamen zu erfinden würde die Zahl von ihrer Quelle trennen.

Häufige Fragen

Quellen: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister und Kaufvertragsregister, beide Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben, sie sind keine eigene Erhebung von DXB Radar.

Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department erscheinen im Telegram-Kanal von DXB Radar: t.me/dxbradar.