Was eine Mietwohnung in Dubai im September 2026 kostet

Diese Seite ist die Übersicht, auf die alle anderen Mietseiten zeigen. Sie führt alle 26 Gebiete auf, für die das Mietregister genug Wohnungsverträge hält, um einen Median zu veröffentlichen. Gezeigt wird, was unterschrieben wurde, nicht was verlangt wird. Die günstigste Einzimmerwohnung steht in Al Warsan First mit AED 3.666 im Monat, die teuerste in Downtown Dubai mit AED 9.166. Dazwischen liegen AED 5.500 im Monat, das Verhältnis ist 2,5 zu 1 innerhalb einer Stadt.

Grundlage sind registrierte Neuverträge aus dem Ejari-Register des Dubai Land Department, Stand September 2026. Die vier Größenklassen der Tabelle stützen sich zusammen auf 28.904 registrierte Neuverträge. Verlängerungen sind bewusst ausgeschlossen: sie sind durch den Mietdeckel gebremst und beschreiben den Bestand, nicht den Markt, den ein Umziehender vorfindet. Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ebenfalls ausgeschlossen.

Median der Vertragsmiete nach Gebiet und Größe

So liest sich eine Zelle: Bei Dubai Marina steht für ein Zimmer AED 7.083 und in Klammern 755. Das heißt: 755 registrierte Neuverträge über Einzimmerwohnungen in diesem Gebiet, und der mittlere davon wurde bei AED 7.083 im Monat unterschrieben. Steht in einer Zelle kein Eintrag, hatte das Register für diese Größe in diesem Gebiet keine eigene Gruppe. Eine leere Zelle ist ehrlicher als eine Schätzung.

Zwei Gebiete führen überhaupt keine Studiozeile, Zabeel und Dubai Creek Harbour. Studios stehen im Register als eigener Objekttyp, und dort ist keine Gruppe zusammengekommen. Dubai Creek Harbour hat dafür die größte Einzelgruppe der ganzen Tabelle: 1.339 registrierte Einzimmerverträge im Median bei AED 7.500.

Was die Ränder der Tabelle bedeuten

Das günstigste Studio im Register liegt in Al Warsan First bei AED 2.583 im Monat aus 596 Verträgen, das teuerste in Downtown Dubai bei AED 6.023 aus nur 90. Mit der Größe wächst der Abstand: die größte Zweizimmergruppe ist Downtown Dubai mit 962 Verträgen bei AED 15.000, während drei Zimmer in Zabeel bei AED 51.666 stehen, allerdings nur auf 19 Verträgen.

Eine Zeile verdient eine Warnung statt einer Schlagzeile. Al Nahda Second zeigt für drei Zimmer AED 5.000 und liegt damit unter dem eigenen Zweizimmerwert von AED 5.416. Dahinter stehen 34 Verträge, und eine so kleine Gruppe kippt schon bei einer Handvoll günstiger Abschlüsse. Jede Zelle mit einer Klammer unter fünfzig ist eine Größenordnung, kein Verhandlungsanker. Tragfähig sind die Zeilen mit Hunderten von Verträgen, etwa die 963 Einzimmerverträge in Jumeirah Village Circle bei AED 5.833.

Verlangt gegen bezahlt

Angebotspreise aus Portalen und Vertragsmieten aus dem Register messen zwei verschiedene Dinge und stehen deshalb nie in derselben Spalte. Das eine ist eine Forderung, das andere ein Abschluss. Wo unsere eigene Auswertung der Inserate auf propertyfinder.ae dasselbe Gebiet und dieselbe Größe abdeckt, lassen sich beide nebeneinanderstellen.

Die aufschlussreichste Zeile ist Downtown Dubai: Forderung und Abschluss liegen AED 1 auseinander. In einem so engen Markt ist der Inseratspreis der Preis. In Dubai Marina sind es 11,8 Prozent Abstand, auf ein Jahr gerechnet ungefähr eine Monatsmiete, und genau darum wird verhandelt.

Die Registernamen hinter den Gebietsnamen

Das Kataster benutzt nicht die Namen, nach denen gesucht wird. Dubai Marina läuft als Marsa Dubai, Jumeirah Village Circle als Al Barsha South Fourth. Ohne diese Zuordnung lassen sich die Registerzahlen keinem Gebiet zuordnen, das jemand wiedererkennt, deshalb veröffentlichen wir sie mit.

Ein Eintrag braucht Vorsicht: Al Hebiah Fourth umfasst Dubai Sports City, die Projekte Elan und Harmony darin gehören aber zu Tilal Al Ghaf. Der Gebietswert beschreibt also beides, und ihn als reine Sports-City-Zahl auszugeben wäre falsch.

Woher die Zimmerzahl kommt

Im Mietregister bleibt das Feld für die Zimmerzahl bei Wohnungen leer, die Klasse wird deshalb aus der Fläche abgeleitet: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Zimmer 58 bis 95, zwei Zimmer 96 bis 146, drei Zimmer 147 bis 260, vier Zimmer ab 261. Die Grenzen sind an 2.177 eigenen Portalinseraten geeicht, die Zimmerzahl und Fläche gemeinsam nennen, und gegen die Kaufverträge geprüft, wo die Zimmerzahl im Register steht: Studio 37 gegen 42 Quadratmeter im Median, ein Zimmer 75 gegen 74, zwei Zimmer 120 gegen 117, drei Zimmer 172 gegen 177. Zwei getrennte Quellen, weniger als fünf Quadratmeter Abstand. Studios sind die Ausnahme: sie stehen als eigener Objekttyp im Register und werden nicht abgeleitet.

Der ehrliche Teil: die Klassen überlappen sich real. Zwischen 10 und 90 Prozent der Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 92 und 149 Quadratmetern. Ein großzügig geschnittenes Einzimmer kann deshalb in der Zweizimmerklasse landen und umgekehrt.

Was die Mietzahl nicht enthält

Keine der Zahlen oben ist das, was im ersten Monat vom Konto geht. Die Ejari-Registrierung kostet AED 220 je Vertrag, die DEWA-Kaution AED 2.000 für eine Wohnung und AED 4.000 für eine Villa, die Maklerprovision beträgt 5 Prozent der Jahresmiete und die Kaution bei einer unmöblierten Wohnung weitere 5 Prozent. An einer echten Vertragsmiete durchgerechnet ist das eine vierstellige Summe vor dem ersten Mietscheck. Wir rechnen das Posten für Posten auf Was der erste Monat in Dubai wirklich kostet durch, und der Studiomarkt ist Gebiet für Gebiet auf Wo das Studio in Dubai am günstigsten ist sortiert.

Häufige Fragen

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe zitiert und sind keine eigene Erhebung von DXB Radar. Angebotspreise: eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, September 2026.

Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department gehen über unseren Telegram-Kanal t.me/dxbradar heraus.