Die günstigsten Mietgebiete in Dubai, gemessen an den Verträgen

Das günstigste Studio dieser Auswertung steht nicht in Jumeirah Village Circle und nicht in Arjan. Es steht in Al Warsan First, für AED 2.583 im Monat, und das ist kein einzelnes Inserat, sondern die Mitte von 596 registrierten Neuverträgen. Eine Einzimmerwohnung im selben Gebiet geht für AED 3.666 weg, aus 533 Verträgen.

Zum Vergleich die beiden Gebiete, die zuerst genannt werden: ein Studio in Jumeirah Village Circle hat einen Median von AED 3.750 aus 752 Verträgen, eines in Arjan dieselben AED 3.750 aus 719. Das sind AED 1.167 im Monat mehr als in Al Warsan First - übers Jahr der Unterschied zwischen einer günstigen und einer sehr günstigen Wohnung.

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Die Registernamen: Al Barsha South Fourth ist Jumeirah Village Circle, Al Barshaa South Third ist Arjan, Jabal Ali First umfasst Al Furjan zusammen mit Discovery Gardens, Al Hebiah Fourth umfasst Dubai Sports City zusammen mit Tilal Al Ghaf, Wadi Al Safa 2 ist Liwan und Wadi Al Safa 3 umfasst Majan zusammen mit Al Barari und Living Legends.

Die günstigsten Gebiete nach Studiomiete

Das n in jeder Tabelle dieser Seite ist die Fallzahl: die Anzahl der registrierten Verträge, aus denen der Wert dieser Zeile gerechnet ist. Ein Median ohne seine Fallzahl ist keine Aussage, sondern eine Vermutung.

Zwei Regeln entscheiden, wer in dieser Tabelle steht, und beide stehen hier geschrieben statt stillschweigend zu gelten. Erstens braucht ein Gebiet mindestens 50 registrierte Studioverträge, weil darunter eine Handvoll Abschlüsse den Median bestimmt. Zweitens muss sein Studio-Median bei höchstens AED 3.750 liegen. 13 der 23 Gebiete, die die Vertragsschwelle schaffen, schaffen auch die Preisgrenze - von insgesamt 29 Gebieten der Mietauswertung. Die Grenze ist keine hübsch gerundete Zahl: bei AED 3.750 liegen drei Gebiete gleichauf, und jede knappere Liste würde diesen Gleichstand mitten durchschneiden und eines davon wegen einer kleineren Fallzahl aussperren statt wegen einer höheren Miete.

Drei dieser Gebiete sind neu in der Auswertung und brauchen einen Hinweis zu ihrer Registerzone. Wadi Al Safa 3 enthält nicht nur Majan; Al Barari und Living Legends liegen in derselben Zone, die Zeile ist deshalb nach allen dreien benannt und darf nicht als Preis für Majan allein gelesen werden. Wadi Al Safa 2 ist Liwan, der Dubailand Residence Complex. Jumeirah Village Triangle liegt genau auf der Grenze: der Studio-Median beträgt dort AED 3.750 aus 204 Verträgen, gleichauf mit Jumeirah Village Circle und Arjan, und genau deshalb steht das Gebiet mit in der Tabelle.

Mehrere dieser Gebiete haben in unserem Verzeichnis keinen geläufigen Marketingnamen: Al Warsan First, Muhaisanah Fourth, Nadd Hessa, Madinat Al Mataar und Me'Aisem First stehen unter dem Registernamen. Einen hübscheren Namen zu erfinden würde die Verbindung zwischen Zahl und Quelle kappen.

Wie weit die Spanne innerhalb der günstigen Gebiete reicht

Al Warsan First ist der engste Markt der Seite: die Hälfte der 596 Studioverträge liegt zwischen AED 2.416 und AED 2.833, ein Band von AED 417. Das ist die Handschrift eines gleichförmigen Bestands, in dem eine Wohnung der nächsten gleicht. Arjan bei einem Schlafzimmer ist das Gegenteil: AED 4.583 bis AED 6.666 über 606 Verträge, weit genug, dass das Haus mehr zählt als das Viertel.

Verlangt gegen unterschrieben in den günstigen Vierteln

Bei Einzimmerwohnungen in Jumeirah Village Circle berühren sich beide Seiten fast: AED 6.000 verlangt gegen AED 5.833 unterschrieben. Bei zwei Schlafzimmern beträgt der Abstand AED 1.250 im Monat in Jumeirah Village Circle und AED 1.459 in Arjan. In den beiden neuen Gebieten ist er noch größer: AED 1.249 bei zwei Schlafzimmern in Majan und AED 1.417 in Liwan. Für Al Warsan First, Muhaisanah Fourth und Nadd Hessa gibt es in unserer Auswertung überhaupt keine Inserate. Auch das ist ein Befund: die günstigsten Wohnungen Dubais werden an den großen Portalen vorbei vermietet, über die Hausverwaltung und Aushänge vor Ort.

Woher die Zimmerzahl kommt

Im Mietregister ist das Feld für die Zimmerzahl fast durchgängig leer, die Klasse wird deshalb aus der Wohnfläche abgeleitet. Die Grenzen: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261 Quadratmeter. Kalibriert sind sie an 2.177 eigenen Portalinseraten, die Zimmerzahl und Fläche zugleich nennen, und an den Kaufverträgen gegengeprüft, wo die Zimmerzahl im Register steht: Studio 37 gegen 42 Quadratmeter im Median, ein Schlafzimmer 75 gegen 74, zwei Schlafzimmer 120 gegen 117, drei Schlafzimmer 172 gegen 177. Zwei getrennte Quellen, Abweichung unter fünf Quadratmetern.

Ehrlich bleibt: die Klassen überlappen sich in der Wirklichkeit. Zehn bis 90 Prozent der Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 92 und 149 Quadratmetern. Ein großzügiger Einzimmergrundriss landet damit in der Zweizimmerklasse und ein knapper Zweizimmergrundriss in der Einzimmerklasse. Studios stehen im Register als eigener Objekttyp und werden gar nicht abgeleitet. Bei den Kaufverträgen entfällt das Problem: dort ist die Zimmerzahl in 96 Prozent der Einträge gefüllt.

Nur Neuverträge

Gezählt sind ausschließlich Neuverträge. Verlängerungen sind durch den Mietdeckel gebremst und liegen systematisch tiefer; sie beschreiben einen sitzenden Mieter, nicht den Preis, den ein Umziehender genannt bekommt. Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ausgeschlossen, weil ein Hauseigentümer, der vierzig Wohnungen in einem Dokument vermietet, den Median nach unten zöge.

Häufige Fragen

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben, sie sind keine eigene Erhebung von DXB Radar.

Angebotspreise: eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, Stand September 2026. Ein Angebotspreis ist eine Forderung, kein Abschluss, und steht auf dieser Seite nie in derselben Spalte wie eine Vertragsmiete.

Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department erscheinen im Telegram-Kanal von DXB Radar: t.me/dxbradar.