Bestand oder Neubau: wie groß der Off-Plan-Aufschlag wirklich ist

Wie viel mehr kostet eine Neubauwohnung gegenüber einer fertigen im selben Gebiet und derselben Zimmerklasse? Diese Seite behauptet den Aufschlag nicht, sie rechnet ihn: Median-Quadratmeterpreis im Neubau minus Median-Quadratmeterpreis im Bestand, aus eingetragenen Kaufverträgen. Je Quadratmeter, weil Neubaugrundrisse im Schnitt nicht so groß sind wie der Bestand und ein Vergleich ganzer Kaufpreise einen Größenunterschied als Preisunterschied ausgeben würde.

Für diese Seite gilt eine einzige Schwelle, und hier steht sie. Eine Zeile zählt nur dann als Marktaussage, wenn auf jeder der beiden Seiten mindestens 20 eingetragene Kaufverträge stehen, Bestand wie Neubau. Unter zwanzig Verträgen verschiebt eine einzelne Eintragung den Median um mehr als ein Zwanzigstel der Stichprobe; was dann wie ein Aufschlag aussieht, ist die Arithmetik einer dünnen Zelle. Von den 49 Gebiet-Zimmer-Kombinationen, die überhaupt beide Seiten haben, schaffen 29 diese Hürde. Ihr Median-Aufschlag beträgt 44,6 Prozent und reicht von 13,2 Prozent bis 204,0 Prozent. Die übrigen 20 sind nicht versteckt: sie stehen weiter unten in einer eigenen, als dünn gekennzeichneten Tabelle.

Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Die Zimmerzahl steht im Register selbst und ist nicht aus der Fläche abgeleitet, deshalb darf diese Seite Klassen direkt vergleichen.

Einzimmerwohnungen: der Quadratmeter im Bestand gegen den im Neubau

Das n in jeder Tabelle dieser Seite ist die Fallzahl: die Anzahl der registrierten Verträge, aus denen der Wert dieser Zeile gerechnet ist. Ein Median ohne seine Fallzahl ist keine Aussage, sondern eine Vermutung.

Vier Einzimmerzeilen fehlen in dieser Tabelle mit Absicht. Dubai Creek Harbour hat 19 eingetragene Neubauverträge, Palm Jumeirah 17, Dubai Marina 14 und Town Square 7. Ihre Bestandsseite ist tief, aber ein Aufschlag braucht beide Hälften. Die beiden stabilsten Zeilen, die bleiben, sind Jumeirah Village Circle mit 970 Bestands- und 476 Neubauverträgen und Business Bay mit 502 und 293.

Innerhalb eines Gebiets hängt der Aufschlag an der Klasse

In Business Bay wächst der Aufschlag mit der Wohnung, von 27,6 Prozent beim Studio auf 83,3 Prozent bei drei Schlafzimmern, das sind AED 12.964 auf jedem Quadratmeter. Jumeirah Village Circle macht das Gegenteil: dort bleibt der Aufschlag zwischen 43,7 Prozent und 44,6 Prozent über Studio, ein und zwei Schlafzimmer. Die Zelle für drei Schlafzimmer bleibt hier leer, weil die Neubauseite nur 19 Verträge trägt; die Werte stehen in der dünnen Tabelle weiter unten.

Dubai Sports City: günstigster Bestandsquadratmeter, deutlicher Aufschlag

Hier zeigt sich der Mechanismus. Der Bestandsquadratmeter in Dubai Sports City ist der günstigste der ganzen Auswertung, je nach Klasse AED 8.657 bis AED 10.672, während der Neubauquadratmeter kaum mit der Größe schwankt, AED 14.096 bis AED 15.341. Ein großer Prozentaufschlag ist die Folge eines kleinen Nenners, kein Beleg dafür, dass dort zu viel verlangt wird.

Die dünnen Zeilen: abgedruckt, aber nicht mitgezählt

Diese Tabelle ist eine Richtungsangabe und sonst nichts. Die dünnsten Zeilen sind 4 Schlafzimmer in Business Bay und 3 Schlafzimmer in Arjan mit je 6 eingetragenen Neubauverträgen, und ein Prozentwert aus sechs Abschlüssen ist eine Überschrift, keine Messung. Motor City ist der Spiegelfall: dort hat die Klasse Studio 64 Neubauverträge, aber nur 18 im Bestand, diesmal ist also der Nenner die dünne Hälfte.

Die Extremwerte, ehrlich gezählt

Unter den 29 Zeilen über der Schwelle gehört der größte Abstand zur Klasse 3 Schlafzimmer in Palm Jumeirah: 204,0 Prozent, AED 20.468 im Bestand aus 86 Verträgen gegen AED 62.213 im Neubau aus 36. Der kleinste gehört zu 1 Schlafzimmer in Dubai Hills, 13,2 Prozent, aus 166 Bestands- und 41 Neubauverträgen. Motor City ist der andere Pol unter den tiefen Zeilen: 92,3 Prozent bei einem Schlafzimmer, AED 10.221 gegen AED 19.651.

Was die Zahl nicht sagt

Das Register hält den Preis fest, nicht den Grund. Im Aufschlag stecken drei Dinge zugleich, die die Daten nicht trennen können: das Alter des Hauses, die Ausstattung und der Übergabetermin. In Motor City, Dubai South und Dubai Sports City ist die Neubauseite eine Reihe frischer Projekte, während der Bestand Jahre älter ist - ein Teil dessen, was wie der Preis des Wartens aussieht, ist der Preis eines neueren Gebäudes.

Der Tausch ist auch nicht nur einer über Geld. Neubau wird in Raten über die Bauzeit gezahlt, eine fertige Wohnung will die Summe oder eine Finanzierung jetzt. Dafür trägt der Neubaukäufer den Übergabetermin und das Risiko, dass er sich verschiebt, während der Bestandskäufer die Schlüssel bekommt und sofort vermieten kann. Aus demselben Grund gehört Neubau nicht in eine Renditerechnung: er bringt bis zur Übergabe keine Miete.

Häufige Fragen

Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben, sie sind keine eigene Erhebung von DXB Radar.

Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department erscheinen im Telegram-Kanal von DXB Radar: t.me/dxbradar.