Osten Dubais: Gebietsschnitt und Register nebeneinander

Al Qusais steht mit AED 3.836 im Monat, Ras Al Khor mit AED 4.795 und Nad Al Hamar mit AED 6.854. Das sind Gebietsschnitte aus den Gebietsführern von Betterhomes, bhomes.com/area-guides, Stand 1. September 2026, dort als Jahresmieten veröffentlicht: AED 46.027, AED 57.540 und AED 82.246. Der Monatswert ist die Jahresmiete geteilt durch zwölf. Wieviele Wohnungen in so einen Schnitt eingeflossen sind, steht nirgends. Für diese drei Zeilen gibt es keine Fallzahl, und wir tun auch nicht so, als gäbe es eine.

Die drei Gebietswerte im Osten

Gebietsschnitte eines Maklerhauses, Jahresmiete in AED. Monat = Jahr geteilt durch zwölf. Keine Fallzahl veröffentlicht.

Zusammengelesen leisten die drei vor allem eines: sie zeigen, dass Osten kein Preis ist. Ras Al Khor liegt AED 11.513 im Jahr über Al Qusais, im Monat AED 959. Nad Al Hamar liegt AED 36.219 im Jahr über Al Qusais, AED 3.018 im Monat, und AED 24.706 über Ras Al Khor. Es liegt sogar über der Altstadt: Bur Dubai kommt im selben Gebietsführer auf AED 70.079 im Jahr, AED 12.167 weniger als Nad Al Hamar, und auf AED 5.840 im Monat, AED 1.014 weniger. Die Himmelsrichtung sagt über den Preis also nichts.

Was das Vertragsregister für dieselbe Ecke sagt

Lagen namens Al Qusais, Ras Al Khor oder Nad Al Hamar kennt das Register nicht. Ejari führt diese Seite der Stadt unter eigenen Namen, und vier davon liegen in und um diese Viertel: Al Nahda Second und Muhaisanah Fourth auf der Seite von Al Qusais, Mirdif und Al Warsan First weiter südlich Richtung Ras Al Khor. Die Grenzen sind nicht dieselben Linien, die der Gebietsführer zieht, und auch das erklärt einen Teil des Abstands. Was das Register dafür liefert, ist eine Größe und eine Stichprobe: unten stehen die Mediane der Zweizimmerwohnungen aus registrierten Neuverträgen, 539 über die vier Lagen zusammen.

Registrierte Neuverträge, Monatsmiete in AED. Jahresspalte = Monatsmedian mal zwölf. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026.

Der Osten ist allerdings kein Zweizimmermarkt. Das Volumen steckt in den kleinen Wohnungen. Über dieselben vier Lagen beruhen die Zeilen für Studio, ein und zwei Zimmer auf 2.514 registrierten Neuverträgen, und allein Al Warsan First trägt 596 Studioverträge, mehr als jede andere Zeile dieser Seite.

Median der Monatsmiete aus registrierten Neuverträgen, in Klammern die Zahl der Verträge hinter dem Wert.

Zwei verschiedene Messungen nebeneinander

Jetzt beide Quellen nebeneinander, und nur deswegen gibt es diese Seite. Ein Gebietsschnitt ist eine Zahl für ein ganzes Viertel, ohne Stichprobe und ohne Aufteilung nach Größe. Ein Registermedian ist das, was für eine genannte Zimmerzahl unterschrieben wurde, mit der Vertragszahl daneben. Keiner korrigiert den anderen, und in eine gemeinsame Spalte gehören sie nie.

Linke Spalte: Gebietsführer des Maklerhauses, ohne Fallzahl. Rechte Spalte: Vertragsregister, in Klammern die registrierten Neuverträge.

Die erste Zeile erklärt den Rest. Der Al-Qusais-Schnitt von AED 3.836 landet fast genau auf dem Registermedian eines Studios in Al Nahda Second und liegt AED 1.580 im Monat unter dem Median für zwei Zimmer dort. Ein Gebietsschnitt wird von den kleinen Einheiten nach unten gezogen, die im Viertel überwiegen. Er liest sich dann wie ein billiges Viertel, obwohl es ein Viertel mit vielen kleinen Wohnungen ist. Nad Al Hamar zeigt dasselbe andersherum: der Schnitt von AED 6.854 liegt AED 438 über dem, was in Mirdif aus 152 Verträgen für zwei Zimmer tatsächlich unterschrieben wurde. Wer nur mit dem Gebietsschnitt plant, zahlt in der einen Richtung zu viel und wird in der anderen überrascht.

Was wir nicht zeigen können

In unserem Registerauszug gibt es keine Lage namens Al Qusais, Ras Al Khor oder Nad Al Hamar. Keine Zeile dieser Seite stellt also Maklerschnitt und Registermedian für exakt denselben Boden nebeneinander. Die vier Registerlagen sind Nachbarn, keine Übersetzungen. Ein oben genannter Abstand ist der Abstand zwischen zwei Messungen in derselben Ecke der Stadt, nicht eine Korrektur eins zu eins. Wie groß die Streuung schon innerhalb des Registers ist, zeigen die Studios: AED 4.083 in Mirdif gegen AED 2.583 in Al Warsan First sind AED 1.500 im Monat zwischen zwei Lagen, die eine kurze Autofahrt trennt.

Wo die Registerzahlen ausführlich stehen

Die Schwesterseite Deira: Zweizimmermiete aus dem Vertragsregister geht denselben Korridor weiter nördlich durch, mit Viertelwerten, Vertragszahlen und der Rechnung aus Provision, Kaution und Gebühren neben der ersten Miete. Wie die Altstadt am Creek zu ihren veröffentlichten Durchschnitten kommt, steht auf Miete in der Altstadt: Deira, Al Rigga und Bur Dubai.

Häufige Fragen

Gebietsschnitte aus den Gebietsführern von Betterhomes, bhomes.com/area-guides, Stand 1. September 2026. Dort stehen Jahresmieten; der Monatswert auf dieser Seite ist die Jahresmiete geteilt durch zwölf. Eine Fallzahl wird dazu nicht veröffentlicht, deshalb nennen wir keine. Registerzahlen: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Nur Neuverträge; Verlängerungen und Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ausgeschlossen. Neue Registerauszüge gehen zuerst in den Kanal: t.me/dxbradar.