Zweizimmerwohnung in Deira: 501 registrierte Verträge

Eine Zweizimmerwohnung im Deira-Teil Dubais wurde zwischen AED 5.416 und AED 8.208 im Monat abgeschlossen, je nachdem, in welcher Registerlage sie steht. Das sind AED 2.792 Unterschied im Monat auf vier Stadtteilen, die alle an derselben grünen Metrolinie liegen. Die Werte sind Mediane unterschriebener Verträge, keine Inseratspreise. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Nur Neuverträge; Verlängerungen und Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ausgeschlossen.

Eines vorweg, weil es die halbe Verwirrung erklärt: Deira ist im Mietvertragsregister kein eigener Eintrag. Ejari führt die Gegend unter den amtlichen Gebietsnamen, und die vier, in denen die Wohnungen stehen, die umgangssprachlich Deira heißen, sind Port Saeed, Al Garhoud, Al Nahda Second und Muhaisanah Fourth. Jede Zahl auf dieser Seite ist unter einem dieser vier Namen eingetragen, und die Tabelle sagt, unter welchem. Ein Gebiet namens Deira erfinden wir nicht, nur um einen Durchschnitt bilden zu können.

Zwei Zimmer, Registerlage für Registerlage

Registrierte Neuverträge, Monatsmiete in AED. Die Jahresmiete ist der Monatsmedian mal zwölf.

Die zweite Spalte zählt die registrierten Neuverträge hinter der Zeile: 132 in Al Garhoud, 199 in Al Nahda Second, 138 in Muhaisanah Fourth und nur 32 in Port Saeed, zusammen 501. Port Saeed ist zugleich die teuerste und die dünnste Zeile, und beides gehört zusammen: die Viertelwerte reichen dort von AED 6.958 bis AED 10.416. Allein die mittlere Hälfte spannt damit weiter als der gesamte Abstand zwischen Al Nahda Second und Al Garhoud. Al Garhoud liegt bei vierfacher Vertragszahl eng beieinander, AED 6.125 bis AED 7.500.

Al Nahda Second und Muhaisanah Fourth treffen sich auf demselben Median von AED 5.416, aus 199 beziehungsweise 138 Verträgen. Das ist der Boden für eine Familienwohnung in diesem Teil der Stadt. Port Saeed mit AED 8.208 liegt AED 2.792 darüber und AED 1.646 über Al Garhoud, und das ist der Aufpreis für die Lage am Creek und an der Flughafenstraße.

Wo die Zweizimmerwohnung zwischen den anderen Größen steht

Median der Monatsmiete aus registrierten Neuverträgen, in Klammern die Zahl der Verträge hinter dem Wert.

Diese Tabelle liest man zeilenweise, nicht spaltenweise. In Al Nahda Second kostet der Schritt von einem Zimmer (AED 4.416) auf zwei (AED 5.416) genau AED 1.000 im Monat, und die Dreizimmerzeile liegt dort aus 34 Verträgen sogar unter der Zweizimmerzeile. In Port Saeed ist derselbe Schritt viel steiler. So sieht ein kleiner, gemischter Altbaubestand im Register aus: die Zimmerzahl sagt weniger als das Haus, in dem die Wohnung liegt.

Angebotspreise, bewusst in einer eigenen Tabelle

Eigene Auszählung aktueller Inserate, geforderte Monatsmiete in AED. Das sind keine Vertragszahlen und gehören nie in dieselbe Spalte wie die Mediane oben.

Die Zeile Al Garhoud lohnt den zweiten Blick. Drei Inserate fordern im Median AED 11.250 für ein Zimmer, während 57 registrierte Einzimmerverträge im selben Stadtteil bei AED 5.416 abgeschlossen wurden. Die Forderung liegt AED 5.834 über dem Abschluss, also mehr als das Doppelte. Bei drei Inseraten ist die Richtung verlässlich und die Höhe nicht, und genau deshalb halten wir die beiden Quellen getrennt. Die Angebotspreise sind unsere eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, Monatsmiete wie ausgeschrieben. Ein Angebotspreis ist die Forderung, nicht der Abschluss.

Was neben der ersten Miete auf den Tisch muss

Nehmen wir den Al-Garhoud-Median von AED 6.562 im Monat, das sind AED 78.744 im Jahr. Die Maklerprovision beträgt 5 Prozent der Jahresmiete, AED 3.937,20, die Kaution für eine unmöblierte Wohnung noch einmal 5 Prozent, wieder AED 3.937,20, zusammen AED 7.874,40. Dazu kommen die DEWA-Kaution für eine Wohnung mit AED 2.000 und die Ejari-Registrierung mit AED 220, zusammen AED 2.220. Unter dem Strich liegen AED 10.094,40 neben dem ersten Mietscheck, und daran lässt sich anders als an der Miete nicht verhandeln.

Verhandelbar ist die Zahl der Schecks, und die bewegt in dieser Ecke der Stadt mehr als alles andere. Ein Scheck für das ganze Jahr bringt einen Nachlass, vier oder sechs Schecks kosten einen Aufschlag, und das Register hält nicht fest, welcher der beiden Fälle hinter dem Wert in der Tabelle steht.

Woher die Zimmerzahl kommt

Im Register steht bei Wohnungen die Fläche, nicht immer die Zimmerzahl. Die Größe wird deshalb aus der Fläche abgeleitet: bis 57 Quadratmeter Studio, 58 bis 95 ein Zimmer, 96 bis 146 zwei Zimmer, 147 bis 260 drei Zimmer, ab 261 vier. Die Klassen überschneiden sich in der Wirklichkeit. Die mittleren 80 Prozent der Zweizimmerwohnungen messen zwischen 92 und 149 Quadratmetern, eine Wohnung nahe der Grenze kann also in beide Klassen fallen. Studios stehen als eigener Objekttyp im Register und werden gar nicht abgeleitet.

Häufige Fragen

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Nur Neuverträge; Verlängerungen und Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ausgeschlossen. Neue Auszüge aus dem Register gehen zuerst in den Kanal: t.me/dxbradar.