Самая дешёвая студия в Дубае: районы по цене
Самая дешёвая студия Дубая по зарегистрированным договорам находится в Al Warsan First: AED 2,583 в месяц, то есть AED 30,996 за двенадцать месяцев. Самая дорогая студийная строка реестра - Downtown Dubai, AED 6,023. Весь студийный рынок города укладывается в полосу шириной AED 3,440 в месяц. Эта страница выстраивает по цене каждый район, для которого в реестре есть студийная группа.
Студия - единственный тип, который не выводится из площади: в реестре аренды она проходит отдельным типом объекта. Поэтому этот рейтинг - самая надёжная из наших арендных таблиц. Он опирается на 7,990 зарегистрированных новых договоров по студиям в 24 районах. Два из 26 районов, которые мы ведём, Zabeel и Dubai Creek Harbour, студийной строки не имеют вовсе, поэтому их в таблице нет - вместо того чтобы вписать туда оценку.
Все районы со студиями, от дешёвых к дорогим
| Место | Район | Зарегистрированных договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Al Warsan First | 596 | AED 2,416 | AED 2,583 | AED 2,833 |
| 2 | Muhaisanah Fourth | 84 | AED 2,666 | AED 2,916 | AED 3,490 |
| 3 | Arabian Ranches III und Dubailand | 222 | AED 2,916 | AED 3,166 | AED 3,500 |
| 4 | Dubai Sports City | 576 | AED 3,000 | AED 3,333 | AED 3,583 |
| 5 | Madinat Al Mataar | 343 | AED 3,083 | AED 3,333 | AED 3,583 |
| 6 | Nadd Hessa | 342 | AED 3,166 | AED 3,416 | AED 3,833 |
| 7 | Me'Aisem First | 469 | AED 2,916 | AED 3,500 | AED 3,833 |
| 8 | Al Furjan und Discovery Gardens | 395 | AED 3,333 | AED 3,666 | AED 4,000 |
| 9 | Jumeirah Village Circle | 752 | AED 3,333 | AED 3,750 | AED 4,166 |
| 10 | Arjan | 719 | AED 3,333 | AED 3,750 | AED 4,166 |
| 11 | Al Hebiah Fifth | 104 | AED 3,166 | AED 3,800 | AED 4,583 |
| 12 | Port Saeed | 39 | AED 3,166 | AED 3,833 | AED 4,583 |
| 13 | Arabian Ranches II, Rukan und Serena (Dubailand) | 45 | AED 3,333 | AED 3,916 | AED 4,333 |
| 14 | Al Nahda Second | 135 | AED 3,500 | AED 3,916 | AED 4,833 |
| 15 | Sobha Hartland (MBR City) | 1,210 | AED 3,583 | AED 4,083 | AED 5,416 |
| 16 | Mirdif | 30 | AED 3,666 | AED 4,083 | AED 4,166 |
| 17 | Jumeirah Lake Towers | 354 | AED 4,000 | AED 4,416 | AED 5,000 |
| 18 | Al Yelayiss 2 | 305 | AED 4,155 | AED 4,583 | AED 5,000 |
| 19 | Al Garhoud | 29 | AED 3,333 | AED 4,600 | AED 5,249 |
| 20 | The Greens und The Views | 50 | AED 4,333 | AED 4,626 | AED 5,000 |
| 21 | Dubai Marina | 172 | AED 4,416 | AED 5,000 | AED 5,833 |
| 22 | Business Bay | 733 | AED 4,500 | AED 5,000 | AED 5,666 |
| 23 | Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | 196 | AED 4,200 | AED 5,416 | AED 6,000 |
| 24 | Downtown Dubai | 90 | AED 5,166 | AED 6,023 | AED 7,916 |
Первая строка читается так: 596 зарегистрированных новых договоров по студиям в Al Warsan First, средний подписан на AED 2,583 в месяц. Четверть этих договоров ниже AED 2,416, ещё четверть выше AED 2,833, то есть средняя половина тамошнего рынка помещается в полосу всего AED 417 шириной. Это плотный и хорошо задокументированный рынок, а не одно удачное объявление.
Часть мест делят между собой два района. Dubai Sports City и Madinat Al Mataar оба стоят на AED 3,333, из 576 и 343 договоров. Jumeirah Village Circle и Arjan оба на AED 3,750, из 752 и 719 договоров. При равной медиане решает число договоров: большая группа - более надёжная цифра.
Чего рейтинг не говорит
Каждая строка здесь - медиана, а не среднее, и причина видна в сырых данных. Студийная группа Sobha Hartland самая большая в городе, 1,210 договоров при медиане AED 4,083, но самый дорогой зарегистрированный там договор по студии - AED 194,791 в месяц. В Jumeirah Village Circle верхний студийный договор AED 150,000, в Me'Aisem First AED 155,833. Почти наверняка это апартаменты с обслуживанием или нетипичные объекты, попавшие под тип студии. Среднее они утянули бы вверх, медиану - нет.
Та же осторожность нужна и внизу. Самый дешёвый зарегистрированный студийный договор в Al Warsan First - AED 1,000 в месяц, далеко под медианой, и идти на просмотр с этой цифрой в голове не стоит. Честный диапазон дают две колонки четвертей: они описывают среднюю половину того, что действительно подписано.
Просят и подписывают, только студии
Порталы публикуют запрос владельца, реестр фиксирует подпись арендатора. По шести районам наш разбор объявлений propertyfinder.ae покрывает тот же студийный класс, и цифры можно поставить рядом. В разных колонках - потому что это разные измерения.
| Район | Медиана договора (договоров) | Медиана объявления (объявлений) | Разрыв | Объявление выше договора |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | AED 3,333 (576) | AED 3,667 (76) | AED 334 | 10.0 процента |
| Jumeirah Village Circle | AED 3,750 (752) | AED 4,167 (76) | AED 417 | 11.1 процента |
| Arjan | AED 3,750 (719) | AED 4,083 (77) | AED 333 | 8.9 процента |
| Dubai Marina | AED 5,000 (172) | AED 5,833 (75) | AED 833 | 16.7 процента |
| Business Bay | AED 5,000 (733) | AED 5,833 (77) | AED 833 | 16.7 процента |
| Downtown Dubai | AED 6,023 (90) | AED 7,875 (76) | AED 1,852 | 30.7 процента |
Разрыв шире всего в Downtown Dubai - 30,7 процента, и именно там договорная группа самая тонкая. Там, где реестр держит сотни студийных договоров, в Dubai Sports City, Arjan и Jumeirah Village Circle, надбавка падает до 8,9-11,1 процента. Отсюда рабочее правило: чем больше договоров за медианой, тем меньше зазор между объявлением и подписью.
Сколько стоит следующая спальня в том же районе
Студия - правильный ответ только тогда, когда шаг вверх дорог. В нескольких районах он недорог. Таблица ниже ставит рядом медиану студии и медиану однокомнатной квартиры того же района, обе из зарегистрированных новых договоров, и показывает разницу в месяц. Там же годовая сумма: в Дубае договариваются на год, и именно это число попадает в чек.
| Район | Студия в месяц | Студия в год | 1 спальня в месяц | Доплата в месяц |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First | AED 2,583 | AED 30,996 | AED 3,666 | AED 1,083 |
| Muhaisanah Fourth | AED 2,916 | AED 34,992 | AED 4,166 | AED 1,250 |
| Arabian Ranches III und Dubailand | AED 3,166 | AED 37,992 | AED 4,416 | AED 1,250 |
| Dubai Sports City | AED 3,333 | AED 39,996 | AED 4,972 | AED 1,639 |
| Madinat Al Mataar | AED 3,333 | AED 39,996 | AED 4,750 | AED 1,417 |
| Nadd Hessa | AED 3,416 | AED 40,992 | AED 4,750 | AED 1,334 |
| Me'Aisem First | AED 3,500 | AED 42,000 | AED 5,666 | AED 2,166 |
| Al Furjan und Discovery Gardens | AED 3,666 | AED 43,992 | AED 5,666 | AED 2,000 |
| Jumeirah Village Circle | AED 3,750 | AED 45,000 | AED 5,833 | AED 2,083 |
| Arjan | AED 3,750 | AED 45,000 | AED 5,796 | AED 2,046 |
| Al Hebiah Fifth | AED 3,800 | AED 45,600 | AED 4,833 | AED 1,033 |
| Port Saeed | AED 3,833 | AED 45,996 | AED 5,000 | AED 1,167 |
| Arabian Ranches II, Rukan und Serena (Dubailand) | AED 3,916 | AED 46,992 | AED 5,041 | AED 1,125 |
| Al Nahda Second | AED 3,916 | AED 46,992 | AED 4,416 | AED 500 |
| Sobha Hartland (MBR City) | AED 4,083 | AED 48,996 | AED 7,323 | AED 3,240 |
| Mirdif | AED 4,083 | AED 48,996 | AED 4,916 | AED 833 |
| Jumeirah Lake Towers | AED 4,416 | AED 52,992 | AED 6,666 | AED 2,250 |
| Al Yelayiss 2 | AED 4,583 | AED 54,996 | AED 6,666 | AED 2,083 |
| Al Garhoud | AED 4,600 | AED 55,200 | AED 5,416 | AED 816 |
| The Greens und The Views | AED 4,626 | AED 55,512 | AED 7,083 | AED 2,457 |
| Dubai Marina | AED 5,000 | AED 60,000 | AED 7,083 | AED 2,083 |
| Business Bay | AED 5,000 | AED 60,000 | AED 7,198 | AED 2,198 |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | AED 5,416 | AED 64,992 | AED 7,916 | AED 2,500 |
| Downtown Dubai | AED 6,023 | AED 72,276 | AED 9,166 | AED 3,143 |
Самая маленькая доплата во всей таблице - Al Nahda Second, AED 500 в месяц, затем Al Garhoud с AED 816 и Mirdif с AED 833. При такой разнице студия перестаёт быть очевидным выбором. Самые широкие разрывы - Sobha Hartland с AED 3,240 и Downtown Dubai с AED 3,143: там студия действительно единственный дешёвый вход.
Что добавляется к аренде студии
Месячная цифра - не та сумма, что уходит со счёта при въезде. Регистрация Ejari AED 220 за договор, депозит DEWA за квартиру AED 2,000, комиссия агентства 5 процентов годовой аренды и депозит собственнику за немеблированное жильё ещё 5 процентов. На самой дешёвой студии таблицы с годовой арендой AED 30,996 только эти два пятипроцентных пункта дают четырёхзначную сумму. Весь первый месяц мы считаем построчно на странице расходы на первый месяц аренды в Дубае. Более крупные квартиры тех же районов - в индексе аренды по районам.
Одно сравнение стоит сделать до того, как остановиться на самом маленьком варианте: в Al Warsan First медиана однокомнатной квартиры AED 3,666 в месяц из 533 договоров. Это на AED 1,083 дороже студии в том же районе и одновременно самая дешёвая полноценная спальня во всём наборе данных.
Частые вопросы
Сколько стоит самая дешёвая студия в Дубае?
AED 2,583 в месяц в Al Warsan First - медиана 596 зарегистрированных новых договоров по состоянию на сентябрь 2026 года, то есть AED 30,996 в год.
В каких районах студия дешевле AED 3,500 в месяц?
По зарегистрированным договорам на сентябрь 2026 года: Al Warsan First, Muhaisanah Fourth, Arabian Ranches III и Dubailand, Dubai Sports City, Madinat Al Mataar, Nadd Hessa и Me'Aisem First. Все семь на уровне AED 3,500 или ниже.
Почему в студийном рейтинге есть Downtown Dubai?
Потому что в реестре там есть студийная группа: 90 договоров с медианой AED 6,023. Это самая дорогая строка таблицы, она задаёт верхнюю границу диапазона.
Какой студийный рынок задокументирован лучше всех?
Sobha Hartland в MBR City - 1,210 зарегистрированных студийных договоров, затем Jumeirah Village Circle (752) и Arjan (719).
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, по состоянию на сентябрь 2026 года. Только новые договоры, продления и коллективные договоры исключены. Цифры приводятся со ссылкой на источник и не являются собственным опросом DXB Radar. Запрашиваемые цены: наш разбор объявлений propertyfinder.ae, сентябрь 2026 года.
Когда студия появляется ниже этих уровней, мы публикуем её с районом и датой в Telegram-канале t.me/dxbradar.