Сколько стоит квартира в Дубае: аренда и покупка по числу спален
Студия в Дубае снимается по медиане от AED 2,583 в месяц в Al Warsan First до AED 6,023 в Downtown Dubai. Квартира с одной спальней от AED 3,666 до AED 9,166. Покупка готовой студии стоит от AED 436,455 в Dubai Sports City до AED 1,390,000 на Palm Jumeirah. Все цифры это середины зарегистрированных договоров, а не запросы владельцев.
Источники: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров Ejari, по состоянию на сентябрь 2026 для аренды и Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026 для покупки.
Аренда: медиана месячного договора по районам и классам
| Район | Студия | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First | AED 2,583 (n = 596) | AED 3,666 (n = 533) | AED 5,375 (n = 50) | AED 8,397 (n = 14) |
| Muhaisanah Fourth | AED 2,916 (n = 84) | AED 4,166 (n = 202) | AED 5,416 (n = 138) | AED 7,250 (n = 27) |
| Arabian Ranches III и Dubailand | AED 3,166 (n = 222) | AED 4,416 (n = 252) | AED 5,833 (n = 145) | AED 7,657 (n = 17) |
| Dubai Sports City и Tilal Al Ghaf | AED 3,333 (n = 576) | AED 4,972 (n = 525) | AED 7,083 (n = 228) | AED 7,958 (n = 28) |
| Madinat Al Mataar | AED 3,333 (n = 343) | AED 4,750 (n = 307) | AED 6,666 (n = 173) | AED 8,833 (n = 52) |
| Majan с Al Barari и Living Legends | AED 3,333 (n = 212) | AED 5,000 (n = 296) | AED 7,083 (n = 162) | AED 8,750 (n = 67) |
| Nadd Hessa | AED 3,416 (n = 342) | AED 4,750 (n = 529) | AED 6,750 (n = 150) | AED 9,166 (n = 35) |
| Me'Aisem First | AED 3,500 (n = 469) | AED 5,666 (n = 795) | AED 8,750 (n = 340) | AED 15,000 (n = 37) |
| Liwan (Dubailand Residence Complex) | AED 3,500 (n = 173) | AED 4,666 (n = 511) | AED 6,500 (n = 141) | AED 7,500 (n = 25) |
| Al Furjan и Discovery Gardens | AED 3,666 (n = 395) | AED 5,666 (n = 392) | AED 8,583 (n = 221) | AED 10,708 (n = 30) |
| Jumeirah Village Circle | AED 3,750 (n = 752) | AED 5,833 (n = 963) | AED 7,500 (n = 229) | AED 11,458 (n = 62) |
| Arjan | AED 3,750 (n = 719) | AED 5,796 (n = 606) | AED 7,916 (n = 210) | AED 10,416 (n = 26) |
| Jumeirah Village Triangle | AED 3,750 (n = 204) | AED 5,618 (n = 247) | AED 7,333 (n = 77) | AED 9,166 (n = 11) |
| Al Hebiah Fifth | AED 3,800 (n = 104) | AED 4,833 (n = 356) | AED 6,583 (n = 108) | AED 11,666 (n = 24) |
| Port Saeed | AED 3,833 (n = 39) | AED 5,000 (n = 62) | AED 8,208 (n = 32) | AED 11,791 (n = 28) |
| Al Nahda Second | AED 3,916 (n = 135) | AED 4,416 (n = 305) | AED 5,416 (n = 199) | AED 5,000 (n = 34) |
| Arabian Ranches II, Rukan и Serena | AED 3,916 (n = 45) | AED 5,041 (n = 20) | AED 7,333 (n = 11) | AED 9,166 (n = 21) |
| Sobha Hartland (MBR City) | AED 4,083 (n = 1,210) | AED 7,323 (n = 568) | AED 11,500 (n = 266) | AED 15,000 (n = 115) |
| Mirdif | AED 4,083 (n = 30) | AED 4,916 (n = 90) | AED 6,416 (n = 152) | AED 8,500 (n = 55) |
| Jumeirah Lake Towers | AED 4,416 (n = 354) | AED 6,666 (n = 676) | AED 9,166 (n = 290) | AED 14,323 (n = 174) |
| Al Yelayiss 2 | AED 4,583 (n = 305) | AED 6,666 (n = 314) | AED 9,000 (n = 129) | AED 10,500 (n = 29) |
| Al Garhoud | AED 4,600 (n = 29) | AED 5,416 (n = 57) | AED 6,562 (n = 132) | AED 7,916 (n = 20) |
| The Greens и The Views | AED 4,626 (n = 50) | AED 7,083 (n = 321) | AED 11,250 (n = 212) | AED 15,416 (n = 113) |
| Business Bay | AED 5,000 (n = 733) | AED 7,198 (n = 756) | AED 10,000 (n = 355) | AED 14,583 (n = 125) |
| Dubai Marina | AED 5,000 (n = 172) | AED 7,083 (n = 755) | AED 10,416 (n = 590) | AED 15,000 (n = 316) |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | AED 5,416 (n = 196) | AED 7,916 (n = 792) | AED 12,916 (n = 356) | AED 19,583 (n = 113) |
| Downtown Dubai | AED 6,023 (n = 90) | AED 9,166 (n = 643) | AED 15,000 (n = 962) | AED 25,833 (n = 501) |
| Dubai Creek Harbour | нет договоров в этом классе | AED 7,500 (n = 1,339) | AED 11,250 (n = 743) | AED 17,500 (n = 149) |
| Zabeel | нет договоров в этом классе | AED 8,333 (n = 80) | AED 12,916 (n = 91) | AED 51,666 (n = 19) |
Буква n в каждой таблице на этой странице это размер выборки: число зарегистрированных договоров, из которых посчитано значение строки. Медиана без своего n это не утверждение, а догадка.
В скобках стоит число зарегистрированных новых договоров, на которых держится медиана. Без этой цифры любая цена бессмысленна: AED 51,666 за три спальни в Zabeel опираются на 19 договоров и почти целиком на премиальные башни, а AED 15,000 в Dubai Marina - на 316 договоров.
Размах по городу: студия от AED 2,583 до AED 6,023, то есть AED 3,440 между самым дешёвым и самым дорогим районом среза. По одной спальне это AED 5,500, по двум AED 9,625. По трём спальням самая низкая медиана AED 5,000 в Al Nahda Second, самая высокая без учёта Zabeel AED 25,833 в Downtown Dubai, разница AED 20,833. Строка Al Nahda Second при этом сама по себе странная: три спальни там дешевле двух, потому что класс держится на 34 договорах и состоит из старых просторных квартир.
Покупка: медиана цены готовой квартиры по районам и классам
| Район | Студия | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | AED 436,455 (n = 195) | AED 672,457 (n = 248) | AED 1,010,000 (n = 155) | AED 1,800,000 (n = 23) |
| Motor City | AED 630,000 (n = 18) | AED 911,800 (n = 122) | AED 1,369,503 (n = 86) | AED 1,920,894 (n = 39) |
| Dubai South | AED 470,000 (n = 86) | AED 675,675 (n = 110) | AED 1,100,000 (n = 171) | AED 1,460,000 (n = 25) |
| Jumeirah Village Circle | AED 581,000 (n = 417) | AED 859,880 (n = 970) | AED 1,280,000 (n = 324) | AED 1,809,180 (n = 35) |
| Mirdif | AED 548,000 (n = 6) | AED 950,000 (n = 10) | AED 1,394,000 (n = 26) | AED 2,175,000 (n = 7) |
| Al Furjan | AED 540,300 (n = 70) | AED 840,000 (n = 153) | AED 1,192,408 (n = 250) | AED 1,613,227 (n = 84) |
| Arjan | AED 550,000 (n = 219) | AED 852,500 (n = 276) | AED 1,370,000 (n = 142) | AED 1,900,000 (n = 27) |
| Town Square | AED 505,000 (n = 18) | AED 720,000 (n = 73) | AED 1,050,000 (n = 145) | AED 1,620,000 (n = 42) |
| Dubai Marina | группа отозвана | AED 1,150,000 (n = 545) | AED 2,000,000 (n = 421) | AED 3,203,170 (n = 158) |
| Business Bay | AED 935,000 (n = 274) | AED 1,301,210 (n = 502) | AED 2,057,478 (n = 320) | AED 2,750,000 (n = 127) |
| Palm Jumeirah | AED 1,390,000 (n = 22) | AED 2,167,746 (n = 80) | AED 3,550,000 (n = 191) | AED 4,756,502 (n = 86) |
| Downtown Dubai (Burj Khalifa) | AED 1,080,000 (n = 43) | AED 1,741,000 (n = 313) | AED 2,906,250 (n = 315) | AED 4,530,000 (n = 103) |
| Dubai Hills | AED 800,000 (n = 15) | AED 1,365,000 (n = 166) | AED 2,100,000 (n = 198) | AED 3,041,250 (n = 65) |
| Dubai Creek Harbour | нет договоров в этом классе | AED 1,500,000 (n = 222) | AED 2,350,000 (n = 316) | AED 3,538,238 (n = 108) |
Здесь тоже в скобках число сделок. Строки Mirdif, Town Square, Motor City и Dubai Hills по студиям держатся на 6, 18, 18 и 15 договорах, читать их как цену класса нельзя. Самые устойчивые строки таблицы - Jumeirah Village Circle с 970 сделками по однокомнатным и Dubai Marina с 545.
Между самой дешёвой и самой дорогой готовой студией в срезе AED 953,545 разницы, между однокомнатными AED 1,495,289. Одно и то же число спален означает в Дубае совершенно разные суммы.
Почему у студий Dubai Marina нет цены покупки
В таблице покупки одна ячейка помечена как отозванная: студии Dubai Marina на вторичном рынке. Почти все зарегистрированные договоры этой группы несли один и тот же прайс до дирхама, из-за чего медиана совпала с верхней четвертью. Так регистрируется сдача нового дома по единому прайс-листу застройщика, и рыночной цены такая группа не описывает. Мы не подставляем вместо неё соседнее значение и не оцениваем её на глаз.
Аренда студий в Dubai Marina этим не затронута совсем: она приходит из реестра Ejari, там 172 новых договора и медиана AED 5,000 в месяц. Эта строка в таблице аренды стоит на своём месте и остаётся в силе.
Два реестра, две разные вещи
Аренда и покупка приходят из разных реестров одного ведомства и устроены неодинаково.
- В аренде считаются только новые договоры. Продления придерживает потолок повышения платы, они систематически ниже рынка. Пакетные договоры сразу на несколько квартир исключены.
- В аренде число спален выведено из площади, потому что соответствующее поле в реестре почти не заполняется. Границы: студия до 57 м2, одна спальня 58 до 95, две 96 до 146, три 147 до 260, четыре от 261 м2. Они откалиброваны на 2177 собственных объявлениях и сверены с реестром сделок: студия 37 против 42 м2, одна спальня 75 против 74, две 120 против 117, три 172 против 177, расхождение меньше 5 м2. Классы перекрываются, от 10 до 90 процентов двухкомнатных квартир лежат между 92 и 149 м2.
- В покупке число спален стоит в самом реестре и заполнено на 96 процентов, выводить его не нужно.
- В покупке показаны только готовые объекты. Новостройки идут по своей шкале и разобраны отдельно.
Кадастровые имена в реестре отличаются от бытовых. Marsa Dubai это Dubai Marina, Al Thanyah Fifth это JLT, Al Barsha South Fourth это JVC, Al Khairan First это Dubai Creek Harbour, Burj Khalifa это Downtown Dubai, Al Merkadh это Sobha Hartland в MBR City. Зона Al Hebiah Fourth охватывает Dubai Sports City вместе с Tilal Al Ghaf, поэтому в таблице она подписана обоими именами, а Jabal Ali First включает и Al Furjan, и Discovery Gardens.
Для части районов в нашем справочнике бытового имени нет вообще: Al Warsan First, Muhaisanah Fourth, Nadd Hessa, Madinat Al Mataar, Al Yelayiss 2, Me'Aisem First, Al Hebiah Fifth, Al Nahda Second, Port Saeed, Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid. Они стоят в таблице под кадастровым именем из реестра. Придумывать им маркетинговое название мы не будем: тогда цифру нельзя было бы сверить с источником.
Разброс по каждому классу квартир
| Квартира | Самая низкая аренда | Самая высокая аренда | Самая низкая цена | Самая высокая цена |
|---|---|---|---|---|
| Студия | AED 2,583, Al Warsan First (n = 596) | AED 6,023, Downtown Dubai (n = 90) | AED 436,455, Dubai Sports City (n = 195) | AED 1,390,000, Palm Jumeirah (n = 22) |
| 1 спальня | AED 3,666, Al Warsan First (n = 533) | AED 9,166, Downtown Dubai (n = 643) | AED 672,457, Dubai Sports City (n = 248) | AED 2,167,746, Palm Jumeirah (n = 80) |
| 2 спальни | AED 5,375, Al Warsan First (n = 50) | AED 15,000, Downtown Dubai (n = 962) | AED 1,010,000, Dubai Sports City (n = 155) | AED 3,550,000, Palm Jumeirah (n = 191) |
| 3 спальни | AED 5,000, Al Nahda Second (n = 34) | AED 51,666, Zabeel (n = 19) | AED 1,460,000, Dubai South (n = 25) | AED 4,756,502, Palm Jumeirah (n = 86) |
Эту таблицу читают как ширину рынка, а не как список покупок. Между самой дешёвой и самой дорогой медианой одного и того же класса на стороне аренды лежит целый мир, а на стороне покупки другой, и выборки различаются так же сильно: верх диапазона аренды на трёх спальнях это группа из 19 договоров, тогда как строка, с которой диапазон начинается, опирается на 34.
Три кадастровые зоны в этом срезе новые, и у каждой есть оговорка о том, что в неё входит. Wadi Al Safa 3 охватывает Majan вместе с Al Barari и Living Legends, поэтому строка названа по всем трём и не является ценой одного Majan. Wadi Al Safa 2 это Liwan, Dubailand Residence Complex. Al Barsha South Fifth это Jumeirah Village Triangle, который реестр строго отделяет от Jumeirah Village Circle.
Вопросы и ответы
Сколько стоит снять студию в Дубае?
От AED 2,583 в месяц в Al Warsan First по 596 договорам до AED 6,023 в Downtown Dubai по 90 договорам. В массовых районах это AED 3,750 в JVC по 752 договорам и столько же в Arjan по 719.
Сколько стоит квартира с одной спальней?
В аренду от AED 3,666 в месяц в Al Warsan First до AED 9,166 в Downtown Dubai. На покупку готовая однокомнатная стоит от AED 672,457 в Dubai Sports City до AED 2,167,746 на Palm Jumeirah.
Сколько стоит квартира с двумя спальнями?
Аренда от AED 5,375 до AED 15,000 в месяц, покупка готовой от AED 1,010,000 до AED 3,550,000. Самая большая выборка по аренде - 962 договора в Downtown Dubai, по покупке 421 сделка в Dubai Marina.
Почему в некоторых районах нет студий?
В Dubai Creek Harbour и Zabeel этот класс в срезе новых договоров не набрался. Застройка там начинается с одной спальни.
Откуда берётся число спален, если в договоре аренды его нет?
Из площади, по границам, откалиброванным на 2177 собственных объявлениях и сверенным с реестром сделок. В договорах купли-продажи число спален указано напрямую.
Разборы по договорам и свежие цифры по районам идут в наш канал: t.me/dxbradar.