Готовое жильё или новостройка: сколько на самом деле стоит надбавка off-plan
Насколько дороже строящаяся квартира по сравнению с готовой в том же районе и том же классе? Эта страница надбавку не утверждает, а считает: медиана цены за квадратный метр в новостройке минус медиана цены за квадратный метр в готовом жилье, по зарегистрированным договорам купли-продажи. Именно за метр, потому что планировки новостроек в среднем не совпадают по площади с готовым фондом, и сравнение полных цен выдало бы разницу в размере за разницу в цене.
На этой странице действует один порог, и вот он. Строка считается рыночным утверждением только тогда, когда с каждой стороны, готовой и строящейся, стоит не меньше 20 зарегистрированных договоров купли-продажи. Ниже двадцати договоров одна регистрация сдвигает медиану больше чем на двадцатую часть выборки, и то, что выглядит надбавкой, оказывается арифметикой тонкой клетки. Из 49 сочетаний района и числа спален, где вообще есть обе стороны, порог проходят 29. Их медианная надбавка 44,6 процента, а разброс идёт от 13,2 процента до 204,0 процента. Оставшиеся 20 не спрятаны: они стоят ниже в отдельной таблице с пометкой о тонкой выборке.
Источник: Земельный департамент Дубая, реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. Число спален берётся из самого реестра и не выводится из площади, поэтому здесь классы можно сравнивать напрямую.
Однокомнатные квартиры: метр в готовом и в строящемся жилье
| Район | Готовое (n) | Новостройка (n) | Разрыв | Надбавка |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Hills | AED 21,793 (n = 166) | AED 24,663 (n = 41) | AED 2,870 | 13,2 процента |
| Al Furjan | AED 11,871 (n = 153) | AED 16,711 (n = 78) | AED 4,840 | 40,8 процента |
| Arjan | AED 12,673 (n = 276) | AED 17,918 (n = 250) | AED 5,245 | 41,4 процента |
| Business Bay | AED 17,700 (n = 502) | AED 25,335 (n = 293) | AED 7,635 | 43,1 процента |
| Jumeirah Village Circle | AED 11,162 (n = 970) | AED 16,140 (n = 476) | AED 4,978 | 44,6 процента |
| Dubai South | AED 10,270 (n = 110) | AED 15,386 (n = 154) | AED 5,116 | 49,8 процента |
| Downtown Dubai (Burj Khalifa) | AED 20,791 (n = 313) | AED 31,171 (n = 54) | AED 10,380 | 49,9 процента |
| Dubai Sports City | AED 9,093 (n = 248) | AED 14,395 (n = 121) | AED 5,302 | 58,3 процента |
| Motor City | AED 10,221 (n = 122) | AED 19,651 (n = 93) | AED 9,430 | 92,3 процента |
Буква n в каждой таблице на этой странице это размер выборки: число зарегистрированных договоров, из которых посчитано значение строки. Медиана без своего n это не утверждение, а догадка.
Четыре однокомнатные строки в этой таблице отсутствуют намеренно. У Dubai Creek Harbour 19 зарегистрированных договоров в новостройках, у Palm Jumeirah 17, у Dubai Marina 14 и у Town Square 7. Готовая сторона у них глубокая, но надбавке нужны обе половины. Самые надёжные из оставшихся строк это Jumeirah Village Circle с 970 сделками в готовом жилье и 476 в новостройках и Business Bay с 502 и 293.
Внутри района надбавка зависит от класса квартиры
| Квартира | Business Bay Готовое (n) | Business Bay Новостройка (n) | Business Bay Надбавка | Jumeirah Village Circle Готовое (n) | Jumeirah Village Circle Новостройка (n) | Jumeirah Village Circle Надбавка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | AED 21,293 (n = 274) | AED 27,173 (n = 94) | 27,6 процента | AED 13,523 (n = 417) | AED 19,446 (n = 345) | 43,8 процента |
| 1 спальня | AED 17,700 (n = 502) | AED 25,335 (n = 293) | 43,1 процента | AED 11,162 (n = 970) | AED 16,140 (n = 476) | 44,6 процента |
| 2 спальни | AED 16,287 (n = 320) | AED 27,162 (n = 122) | 66,8 процента | AED 10,269 (n = 324) | AED 14,761 (n = 119) | 43,7 процента |
| 3 спальни | AED 15,560 (n = 127) | AED 28,524 (n = 40) | 83,3 процента | ниже порога | ниже порога | ниже порога |
В Business Bay надбавка растёт вместе с квартирой, от 27,6 процента на студии до 83,3 процента на трёх спальнях, то есть AED 12,964 на каждом метре. Jumeirah Village Circle делает обратное: там надбавка держится между 43,7 процента и 44,6 процента на студии, одной и двух спальнях. Клетка на три спальни здесь пустая, потому что со стороны новостроек всего 19 договоров; сами цифры стоят в таблице тонких строк ниже.
Dubai Sports City: самый дешёвый готовый метр и заметная наценка
| Квартира | Готовое (n) | Новостройка (n) | Надбавка |
|---|---|---|---|
| Студия | AED 10,672 (n = 195) | AED 15,341 (n = 135) | 43,8 процента |
| 1 спальня | AED 9,093 (n = 248) | AED 14,395 (n = 121) | 58,3 процента |
| 2 спальни | AED 8,657 (n = 155) | AED 14,096 (n = 112) | 62,8 процента |
| 3 спальни | ниже порога | ниже порога | ниже порога |
Вот здесь механизм виден целиком. Готовый метр в Dubai Sports City самый дешёвый во всей выборке, от AED 8,657 до AED 10,672 в зависимости от класса, тогда как метр в новостройке почти не меняется с размером, от AED 14,096 до AED 15,341. Большая процентная надбавка это арифметическое следствие маленького знаменателя, а не доказательство того, что там переплачивают.
Тонкие строки: напечатаны, но не посчитаны
| Район | Квартира | Готовое (n) | Новостройка (n) | Надбавка |
|---|---|---|---|---|
| Business Bay | 4 спальни | AED 13,894 (n = 25) | AED 60,354 (n = 6) | 334,4 процента |
| Arjan | 3 спальни | AED 12,693 (n = 27) | AED 13,328 (n = 6) | 5,0 процента |
| Dubai Marina | 3 спальни | AED 14,911 (n = 158) | AED 25,634 (n = 7) | 71,9 процента |
| Dubai Hills | 3 спальни | AED 20,276 (n = 65) | AED 24,223 (n = 7) | 19,5 процента |
| Town Square | 1 спальня | AED 13,542 (n = 73) | AED 15,378 (n = 7) | 13,6 процента |
| Dubai South | 3 спальни | AED 9,003 (n = 25) | AED 13,487 (n = 8) | 49,8 процента |
| Downtown Dubai (Burj Khalifa) | 4 спальни | AED 36,696 (n = 23) | AED 44,320 (n = 9) | 20,8 процента |
| Dubai Sports City | 3 спальни | AED 9,402 (n = 23) | AED 14,086 (n = 9) | 49,8 процента |
| Mirdif | 2 спальни | AED 9,898 (n = 26) | AED 14,240 (n = 12) | 43,9 процента |
| Dubai Marina | 2 спальни | AED 15,699 (n = 421) | AED 25,462 (n = 13) | 62,2 процента |
| Palm Jumeirah | 4 спальни | AED 23,583 (n = 21) | AED 61,015 (n = 13) | 158,7 процента |
| Dubai Marina | 1 спальня | AED 16,355 (n = 545) | AED 24,078 (n = 14) | 47,2 процента |
| Downtown Dubai (Burj Khalifa) | Студия | AED 21,940 (n = 43) | AED 36,878 (n = 15) | 68,1 процента |
| Dubai Creek Harbour | 2 спальни | AED 22,684 (n = 316) | AED 25,078 (n = 15) | 10,6 процента |
| Motor City | 3 спальни | AED 8,611 (n = 39) | AED 20,537 (n = 15) | 138,5 процента |
| Palm Jumeirah | 1 спальня | AED 20,360 (n = 80) | AED 35,481 (n = 17) | 74,3 процента |
| Motor City | Студия | AED 10,225 (n = 18) | AED 20,870 (n = 64) | 104,1 процента |
| Jumeirah Village Circle | 3 спальни | AED 13,870 (n = 35) | AED 15,113 (n = 19) | 9,0 процента |
| Dubai Hills | 2 спальни | AED 20,715 (n = 198) | AED 23,273 (n = 19) | 12,3 процента |
| Dubai Creek Harbour | 1 спальня | AED 22,296 (n = 222) | AED 25,065 (n = 19) | 12,4 процента |
Эту таблицу читают как направление, не более того. Самые тонкие строки это 4 спальни в Business Bay и 3 спальни в Arjan: по 6 зарегистрированных договоров в новостройках, а процент, построенный на шести сделках, это заголовок, а не измерение. Motor City зеркальный случай: там в классе Студия 64 договоров в новостройках и всего 18 в готовом жилье, то есть тонкой половиной оказывается знаменатель.
Крайние значения, посчитанные честно
Среди 29 строк, прошедших порог, самый широкий разрыв у класса 3 спальни в Palm Jumeirah: 204,0 процента, AED 20,468 в готовом жилье по 86 сделкам против AED 62,213 в новостройке по 36. Самый узкий у 1 спальня в Dubai Hills, 13,2 процента, по 166 готовым и 41 строящимся договорам. Motor City второй полюс среди глубоких строк: 92,3 процента на одной спальне, AED 10,221 против AED 19,651.
Чего это число не говорит
Реестр фиксирует цену, а не причину. В надбавке смешаны три вещи, которые данные разделить не могут: возраст дома, уровень отделки и срок сдачи. В Motor City, Dubai South и Dubai Sports City строящаяся сторона это свежие проекты, а готовый фонд на годы старше, поэтому часть того, что выглядит ценой ожидания, на деле цена более нового дома.
Обмен здесь не только денежный. Новостройка оплачивается частями в течение стройки, готовая квартира требует всю сумму или ипотеку сейчас. Взамен покупатель новостройки берёт на себя срок сдачи и риск его переноса, а покупатель готового получает ключи и может сдавать сразу. По той же причине новостройке нечего делать в расчёте доходности: до передачи ключей она не приносит аренды.
Вопросы и ответы
Насколько велика надбавка за новостройку в Дубае?
Медиана по 29 сочетаниям района и числа спален, где с каждой стороны не меньше 20 зарегистрированных договоров, составляет 44,6 процента на цену квадратного метра. Разброс идёт от 13,2 процента у класса 1 спальня в Dubai Hills до 92,3 процента на одной спальне в Motor City, поэтому для конкретной покупки общегородская цифра не годится.
Какой порог действует на этой странице и почему?
Не меньше 20 зарегистрированных договоров с каждой стороны, в готовом жилье и в новостройке. Так остаётся 29 сочетаний из 49. Ниже этого одна регистрация слишком сильно двигает медиану, а надбавка из шести или семи сделок описывает эти сделки, а не рынок.
Где разница меньше всего?
У класса 1 спальня в Dubai Hills, 13,2 процента, по 166 готовым и 41 строящимся договорам. Это наименьшая надбавка среди строк, прошедших порог.
Сколько стоит однокомнатная в новостройке в Jumeirah Village Circle?
Медиана договорной цены AED 1,154,643 по 476 зарегистрированным договорам в новостройках. Готовый аналог стоит AED 859,880 по 970 сделкам.
Почему сравнение за метр, а не по полной цене?
Потому что квартиры в новостройках в среднем спланированы иначе. Сравнение полных цен выдало бы разницу в площади за разницу в цене.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. Цифры приводятся со ссылкой на источник, это не собственный опрос DXB Radar.
Разборы по договорам и свежие цифры по районам идут в наш канал: t.me/dxbradar.