Старый Дубай: откуда взялись обе цифры
По Bur Dubai стоит средняя по району ставка AED 5,840 в месяц, по Al Rigga AED 6,703, а двухспальная квартира в Deira указана как AED 7,083. Мы эти цифры не считали сами. Они взяты из путеводителей по районам Betterhomes на bhomes.com/area-guides, состояние на 1 сентября 2026 года, и опубликованы там как годовая аренда: AED 70,079, AED 80,441 и AED 85,000. Месячная величина получена делением годовой на двенадцать, больше с ней ничего не делали. Сколько квартир стоит за такой средней, путеводитель не сообщает. Значит, размера выборки у этих строк нет, и мы его не выдумываем.
Три районные цифры и что это вообще за величина
Средние по районам из путеводителя агентства недвижимости, годовая аренда в дирхамах. Месячный столбец получен делением на двенадцать. Размер выборки для этих трёх строк не опубликован.
| Район | Что усредняется | за год | в месяц | договоров за цифрой |
|---|---|---|---|---|
| Bur Dubai | средняя по району, все размеры | AED 70,079 | AED 5,840 | не указано |
| Al Rigga | средняя по району, все размеры | AED 80,441 | AED 6,703 | не указано |
| Deira | квартиры с двумя спальнями | AED 85,000 | AED 7,083 | не указано |
Al Rigga на AED 10,362 в год дороже Bur Dubai, в месяц это AED 863. Эти две строки однородны и сравнивать их между собой можно. Строку Deira нельзя: это размер квартиры, а не средняя по району. Она на AED 14,921 в год выше цифры Bur Dubai, в месяц на AED 1,243. Поставив её рядом, вы сравниваете двухспальную квартиру со смесью всего подряд начиная со студии. Именно поэтому Deira выглядит дороже района, в котором стоит.
Тот же кусок города в реестре договоров
Этот угол города можно измерить и вторым способом, и цифры получатся другие. Реестр аренды фиксирует то, что действительно подписано. Deira в нём не отдельная запись: Ejari ведёт квартиры под официальными названиями районов, и четыре из них держат дома, которые в разговоре называют Deira, это Port Saeed, Al Garhoud, Al Nahda Second и Muhaisanah Fourth. В таблице медиана для двухспальных квартир по каждому из четырёх, и в каждой строке сказано, на скольких зарегистрированных новых договорах она держится, вместе 501.
Зарегистрированные новые договоры аренды, месячная ставка в дирхамах. Годовой столбец это месячная медиана, умноженная на двенадцать. Источник: Земельный департамент Дубая, реестр Ejari, сентябрь 2026 года.
| Район в реестре | зарегистрированных новых договоров | нижний квартиль | медиана | верхний квартиль | за год |
|---|---|---|---|---|---|
| Port Saeed | 32 | AED 6,958 | AED 8,208 | AED 10,416 | AED 98,496 |
| Al Garhoud | 132 | AED 6,125 | AED 6,562 | AED 7,500 | AED 78,744 |
| Al Nahda Second | 199 | AED 4,750 | AED 5,416 | AED 5,833 | AED 64,992 |
| Muhaisanah Fourth | 138 | AED 4,875 | AED 5,416 | AED 6,083 | AED 64,992 |
Второй столбец надо читать первым. Port Saeed одновременно самая дорогая медиана и самая тонкая строка, 32 договоров, и одна только средняя половина тянется там от AED 6,958 до AED 10,416. Al Nahda Second и Muhaisanah Fourth сходятся на одной медиане AED 5,416, из 199 и 138 договоров соответственно, и это пол для семейной квартиры в этой части города. От самого дешёвого района реестра до самого дорогого AED 2,792 в месяц.
Два разных измерения рядом
Вот здесь стоит притормозить. Первая таблица это то, что агентство недвижимости публикует как среднюю по району. Вторая это то, что арендаторы подписали и зарегистрировали. Это не две попытки посчитать одно и то же, и ни одна не исправляет другую. Первая описывает рынок, не называя выборки; вторая это медиана договоров, которые можно пересчитать. Там, где они пересекаются, расхождение идёт в обе стороны.
Левый столбец: путеводитель агентства. Правый: реестр договоров, в скобках число зарегистрированных новых договоров. Два источника, два метода, никогда не один столбец.
| Цифра агентства, Deira две спальни | медиана реестра, тот же угол | расхождение |
|---|---|---|
| AED 7,083 | Port Saeed AED 8,208 (32 договоров) | реестр выше на AED 1,125 |
| AED 7,083 | Al Garhoud AED 6,562 (132 договоров) | реестр ниже на AED 521 |
| AED 7,083 | Al Nahda Second AED 5,416 (199 договоров) | реестр ниже на AED 1,667 |
| AED 7,083 | Muhaisanah Fourth AED 5,416 (138 договоров) | реестр ниже на AED 1,667 |
Против двух самых крупных выборок страницы, 199 и 138 договоров, цифра агентства AED 7,083 завышена на AED 1,667 в месяц. Против Port Saeed с его 32 договорами та же цифра занижена на AED 1,125. Арендатор, который предлагает AED 7,083 в Muhaisanah Fourth, платит выше середины подписанного там; та же сумма в Port Saeed это удача. Ради этого и стоит смотреть на район реестра, а не на разговорное название квартала.
Чего не даёт ни одна из таблиц
Для Bur Dubai и Al Rigga в нашей выгрузке реестра соответствия нет. Районы реестра, которые у нас есть, покрывают сторону Deira, а не сторону Bur Dubai. Для этих двух на странице остаётся только средняя агентства, без числа договоров за спиной. Лучше сказать об этом, чем закрыть дыру выдумкой. И ещё одна путаница, которую провоцирует название: Old Town это не старый город. Это адрес в Downtown рядом с башней, и тот же путеводитель даёт по нему AED 173,464 в год, AED 14,455 в месяц, то есть на AED 93,023 в год выше Al Rigga, в месяц на AED 7,752.
Где цифры реестра разобраны целиком
Если вы пришли именно за второй и третьей таблицей, то страница о двухспальных квартирах Deira по реестру проходит все 501 договоров по размерам и квартилям и добавляет комиссию, депозит и сбор Ejari, которые ложатся поверх первой аренды. Эта страница про старый город как место жизни и про происхождение его опубликованных средних. Восточная половина того же ценового пояса: аренда в Al Qusais, Ras Al Khor и Nad Al Hamar.
Вопросы и ответы
Сколько стоит аренда в Bur Dubai в месяц?
Средняя по району AED 5,840, за год AED 70,079. Цифра из путеводителей Betterhomes, состояние на 1 сентября 2026 года; размер выборки к ней не публикуется.
Почему реестр даёт по Deira другую цифру?
Потому что он измеряет другое. Путеводитель агентства даёт по двум спальням AED 7,083; реестр даёт медианы подписанных договоров, от AED 5,416 в Al Nahda Second на 199 договорах до AED 8,208 в Port Saeed на 32. Неверной среди них нет.
Какую цифру брать на переговоры с владельцем?
Медиану реестра по тому району, в котором дом стоит на самом деле. Она опирается на пересчитываемое число договоров и единственная показывает квартили, то есть ширину средней половины.
Al Rigga дороже Bur Dubai?
Да, на AED 863 в месяц и на AED 10,362 за год.
Старый Дубай и Old Town это одно и то же?
Нет. Old Town находится в Downtown, и тот же путеводитель даёт по нему AED 173,464 в год, на AED 93,023 больше Al Rigga.
Средние по районам: путеводители по районам Betterhomes, bhomes.com/area-guides, состояние на 1 сентября 2026 года. Там они опубликованы как годовая аренда; месячная цифра на этой странице получена делением годовой на двенадцать. Размер выборки к ним не публикуется, поэтому мы его не называем. Данные реестра: Земельный департамент Дубая, реестр договоров аренды Ejari, состояние на сентябрь 2026 года. Только новые договоры; продления и групповые договоры на несколько квартир исключены. Новые выгрузки из реестра сначала уходят в канал: t.me/dxbradar.