Восток Дубая: средняя по району и реестр договоров
Al Qusais стоит AED 3,836 в месяц, Ras Al Khor AED 4,795, Nad Al Hamar AED 6,854. Это средние по районам из путеводителей Betterhomes на bhomes.com/area-guides, состояние на 1 сентября 2026 года, опубликованные там как годовая аренда: AED 46,027, AED 57,540 и AED 82,246. Месячные величины на этой странице это годовые, делённые на двенадцать. Сколько квартир вошло в такую среднюю, нигде не сказано. Размера выборки у этих трёх строк нет, и мы не делаем вид, что он есть.
Три восточные районные цифры
Средние по районам из путеводителя агентства, годовая аренда в дирхамах. Месяц равен году, делённому на двенадцать. Размер выборки не опубликован.
| Район | Что усредняется | за год | в месяц | договоров за цифрой |
|---|---|---|---|---|
| Al Qusais | средняя по району, все размеры | AED 46,027 | AED 3,836 | не указано |
| Ras Al Khor | средняя по району, все размеры | AED 57,540 | AED 4,795 | не указано |
| Nad Al Hamar | средняя по району, все размеры | AED 82,246 | AED 6,854 | не указано |
Вместе эти три делают одно полезное дело: показывают, что восток это не цена. Ras Al Khor на AED 11,513 в год выше Al Qusais, в месяц на AED 959. Nad Al Hamar на AED 36,219 в год выше Al Qusais, в месяц на AED 3,018, и на AED 24,706 выше Ras Al Khor. Он оказывается дороже и старого города: Bur Dubai в том же путеводителе стоит AED 70,079 в год, на AED 12,167 меньше Nad Al Hamar, и AED 5,840 в месяц, на AED 1,014 меньше. Сторона света о цене не говорит ничего.
Что реестр говорит про тот же угол города
Районов с названиями Al Qusais, Ras Al Khor или Nad Al Hamar реестр не знает. Ejari ведёт эту сторону города под своими именами, и четыре из них лежат в этих кварталах и вокруг них: Al Nahda Second и Muhaisanah Fourth со стороны Al Qusais, Mirdif и Al Warsan First южнее, в сторону трассы на Ras Al Khor. Границы не совпадают с линиями, которые рисует путеводитель, и это тоже часть расхождения. Зато реестр даёт размер квартиры и выборку: ниже медианы двухспальных квартир из зарегистрированных новых договоров, всего 539 по четырём районам.
Зарегистрированные новые договоры, месячная ставка в дирхамах. Годовой столбец это месячная медиана на двенадцать. Источник: Земельный департамент Дубая, реестр Ejari, сентябрь 2026 года.
| Район в реестре | зарегистрированных новых договоров | нижний квартиль | медиана | верхний квартиль | за год |
|---|---|---|---|---|---|
| Mirdif | 152 | AED 5,833 | AED 6,416 | AED 7,500 | AED 76,992 |
| Al Nahda Second | 199 | AED 4,750 | AED 5,416 | AED 5,833 | AED 64,992 |
| Muhaisanah Fourth | 138 | AED 4,875 | AED 5,416 | AED 6,083 | AED 64,992 |
| Al Warsan First | 50 | AED 4,666 | AED 5,375 | AED 6,166 | AED 64,500 |
Но восток это не рынок двухспальных квартир. Объём здесь в маленьких. По тем же четырём районам строки студий, однушек и двушек опираются на 2,514 зарегистрированных новых договоров, и один только Al Warsan First несёт 596 договоров по студиям, больше любой другой строки на этой странице.
Медиана месячной ставки из зарегистрированных новых договоров, в скобках число договоров за цифрой.
| Район в реестре | студия | одна спальня | две спальни |
|---|---|---|---|
| Mirdif | AED 4,083 (30) | AED 4,916 (90) | AED 6,416 (152) |
| Al Nahda Second | AED 3,916 (135) | AED 4,416 (305) | AED 5,416 (199) |
| Muhaisanah Fourth | AED 2,916 (84) | AED 4,166 (202) | AED 5,416 (138) |
| Al Warsan First | AED 2,583 (596) | AED 3,666 (533) | AED 5,375 (50) |
Два разных измерения рядом
Теперь поставим оба источника рядом, ради этого страница и написана. Средняя по району это одна цифра на целый квартал, без выборки и без разбивки по размеру. Медиана реестра это то, что подписали за названное число комнат, с числом договоров рядом. Ни одна не поправляет другую, и в общий столбец они не попадают никогда.
Слева: путеводитель агентства, без выборки. Справа: реестр договоров, в скобках зарегистрированные новые договоры.
| Средняя агентства | медиана реестра по соседству | расхождение |
|---|---|---|
| Al Qusais AED 3,836 | Al Nahda Second студия AED 3,916 (135 договоров) | реестр выше на AED 80 |
| Al Qusais AED 3,836 | Al Nahda Second две спальни AED 5,416 (199 договоров) | реестр выше на AED 1,580 |
| Nad Al Hamar AED 6,854 | Mirdif две спальни AED 6,416 (152 договоров) | реестр ниже на AED 438 |
| Ras Al Khor AED 4,795 | Al Warsan First одна спальня AED 3,666 (533 договоров) | реестр ниже на AED 1,129 |
Первая строка объясняет остальные. Средняя по Al Qusais AED 3,836 попадает почти точно в медиану студии в Al Nahda Second и лежит на AED 1,580 в месяц ниже медианы двухспальной там же. Среднюю по району тянут вниз мелкие квартиры, которых в квартале больше всего. Читается это как дешёвый район, хотя на деле это район маленьких квартир. Nad Al Hamar показывает то же самое наоборот: его средняя AED 6,854 лежит на AED 438 выше того, что в Mirdif на 152 договорах реально подписали за две спальни. Тот, кто планирует бюджет по одной средней, в одну сторону переплатит, а в другую попадёт впросак.
Чего мы показать не можем
В нашей выгрузке реестра нет района с именем Al Qusais, Ras Al Khor или Nad Al Hamar. Значит, ни одна строка не ставит рядом среднюю агентства и медиану реестра ровно по одной и той же земле. Четыре района реестра это соседи, а не переводы. Расхождение выше читайте как расстояние между двумя измерениями в одном углу города, а не как поправку один в один. Насколько широк разброс уже внутри самого реестра, видно по студиям: AED 4,083 в Mirdif против AED 2,583 в Al Warsan First это AED 1,500 в месяц между двумя районами в получасе езды.
Где цифры реестра расписаны подробно
Соседняя страница Дейра: аренда двух спален по реестру договоров проходит тот же коридор севернее, с квартилями, числом договоров и арифметикой комиссии, депозита и сборов поверх первой аренды. Откуда берутся опубликованные средние по старому городу у Крика, разобрано на странице аренда в Deira, Al Rigga и Bur Dubai.
Вопросы и ответы
Сколько стоит аренда в Al Qusais в месяц?
Средняя по району AED 3,836, за год AED 46,027. Источник это путеводители Betterhomes, состояние на 1 сентября 2026 года, без опубликованного размера выборки.
Восток Дубая действительно дешёвый?
Только отчасти. Al Qusais с AED 46,027 в год самая низкая из трёх средних, а Nad Al Hamar с AED 82,246 лежит на AED 36,219 выше и даже на AED 12,167 выше средней Bur Dubai в AED 70,079.
Почему медиана реестра выше средней по району?
Потому что считают разное. Средняя мешает все размеры и не называет выборку, медиана реестра идёт по размеру. Две спальни в Al Nahda Second подписаны на AED 5,416 по 199 договорам, это на AED 1,580 выше средней по Al Qusais.
Сколько стоит студия в этой части города?
От AED 2,583 в Al Warsan First по 596 зарегистрированным договорам до AED 4,083 в Mirdif по 30.
Какой из трёх районов самый дешёвый?
Al Qusais: AED 3,836 в месяц против AED 4,795 в Ras Al Khor и AED 6,854 в Nad Al Hamar.
Средние по районам: путеводители по районам Betterhomes, bhomes.com/area-guides, состояние на 1 сентября 2026 года. Там они опубликованы как годовая аренда; месячная цифра на этой странице получена делением годовой на двенадцать. Размер выборки к ним не публикуется, поэтому мы его не называем. Данные реестра: Земельный департамент Дубая, реестр договоров аренды Ejari, состояние на сентябрь 2026 года. Только новые договоры; продления и групповые договоры на несколько квартир исключены. Новые выгрузки из реестра сначала уходят в канал: t.me/dxbradar.