Günstig wohnen in Dubai: Majan und Liwan im Vergleich
Ein Studio in Liwan wurde im Median für 3.500 AED im Monat unterschrieben, aus 173 registrierten Neuverträgen; in Majan für 3.333 AED aus 212. Beides gehört zum günstigen Ende Dubais, das günstigste ist aber keines von beiden: Al Warsan First liegt bei 2.583 AED aus 596 Verträgen. Alle Angaben mit Stand 2. September 2026, aus drei getrennt ausgewiesenen Quellen: dem Vertragsregister, einem Gebietsführer und den laufenden Inseraten.
Liwan nach registrierten Verträgen
Das Mietregister führt Liwan als Wadi Al Safa 2. Der Beleg steckt in den Projektnamen: 42 der Projekte, die dort an Mietverträgen hängen, stehen auch im Kaufregister unter dem Gemeinschaftsschlüssel für Liwan, und ein großer Teil trägt den Gebietsnamen direkt im Projektnamen - die QPoint-Liwan-Parzellen. Wavez Residence, Celine by Vision, Empire Lakeviews sowie Western Residence North und South stehen in derselben Liste, und fast jeder Vertrag des Gebiets nennt IMG World Adventures als nächste Landmarke. In den 120 Tagen bis zum 2. September 2026 liegen 1.985 Mietverträge vor, davon 918 Neuverträge. Nur diese Neuverträge sind unten gezählt.
| Größe | Verträge (n) | Unteres Viertel | Median im Monat | Oberes Viertel | Median im Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 173 | 3.333 AED | 3.500 AED | 3.833 AED | 42.000 AED |
| Ein Schlafzimmer | 511 | 4.333 AED | 4.666 AED | 5.250 AED | 55.992 AED |
| Zwei Schlafzimmer | 141 | 5.833 AED | 6.500 AED | 7.500 AED | 78.000 AED |
| Drei Schlafzimmer | 25 | 7.083 AED | 7.500 AED | 7.916 AED | 90.000 AED |
| Villen und Reihenhäuser, alle Größen zusammen | 47 | 15.833 AED | 17.500 AED | 20.833 AED | 210.000 AED |
Die Zeile mit einem Schlafzimmer ist die belastbarste Zahl der ganzen Seite: 511 unterschriebene Verträge, Median 4.666 AED im Monat, die mittlere Hälfte zwischen 4.333 AED und 5.250 AED. Auf das Jahr gerechnet sind das 55.992 AED. Der Schritt vom Studio zur Einzimmerwohnung kostet hier 1.166 AED im Monat und ist damit der kleinste in diesem Teil von Dubailand.
Majan nach registrierten Verträgen
Majan wird als Wadi Al Safa 3 geführt. Pearl at Majan trägt den Namen direkt, und Sherena Residence, Deansgate by ADE, The Haven sowie Paradise View 1 stehen im Kaufregister unter dem Gemeinschaftsschlüssel für Majan. Eine Warnung gehört auf die Seite und nicht in eine Fußnote: dasselbe Registergebiet enthält auch Al Barari und Living Legends. Den Wohnungszeilen macht das nichts aus, die Villenzeile aber zerlegt es - dort reichen die Verträge bis 583.333 AED im Monat und ziehen das obere Viertel aller 209 Hausverträge auf 31.250 AED. Deshalb zeigt diese Seite für Majan nur Wohnungen. Von den 1.641 Verträgen im Zeitfenster sind 959 Neuverträge.
| Größe | Verträge (n) | Unteres Viertel | Median im Monat | Oberes Viertel | Median im Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 212 | 2.473 AED | 3.333 AED | 3.750 AED | 39.996 AED |
| Ein Schlafzimmer | 296 | 4.000 AED | 5.000 AED | 5.416 AED | 60.000 AED |
| Zwei Schlafzimmer | 162 | 6.500 AED | 7.083 AED | 8.333 AED | 84.996 AED |
| Drei Schlafzimmer | 67 | 8.333 AED | 8.750 AED | 10.833 AED | 105.000 AED |
Beim Studio ist Majan das günstigere der beiden Gebiete, 3.333 AED gegen 3.500 AED in Liwan; bei einem Schlafzimmer ist es das teurere, 5.000 AED gegen 4.666 AED. Eine Zeile will genau gelesen werden: der Höchstwert in der Einzimmerspalte liegt bei 466.250 AED im Monat. Das ist eine Al-Barari-Vermietung, die über die Fläche in der Einzimmerklasse gelandet ist. Der Median von 5.000 AED bleibt davon unberührt - genau deshalb stehen auf dieser Seite Mediane und Viertel und keine Mittelwerte.
Die Gebietsschnitte, die überall zitiert werden
Die Zahlen, die auf den meisten Mietseiten zu Majan und Liwan wiederholt werden - auf dieser bis heute auch - stammen aus einem Gebietsführer eines Maklerhauses. Sie sind als Jahresmieten veröffentlicht, ohne Fallzahl, deshalb behaupten wir dazu kein n.
| Gebiet und Größe | Gebietsschnitt im Jahr | Im Monat |
|---|---|---|
| Majan, Studio | 42.000 AED | 3.500 AED |
| Majan, ein Schlafzimmer | 60.000 AED | 5.000 AED |
| Majan, zwei Schlafzimmer | 85.000 AED | 7.083 AED |
| Majan, drei Schlafzimmer | 96.000 AED | 8.000 AED |
| Liwan, Studio | 47.000 AED | 3.916 AED |
| Liwan, alle Größen zusammen | 56.629 AED | 4.719 AED |
Für Majan liegen die beiden Quellen bemerkenswert dicht beieinander. Der Gebietsschnitt für ein Schlafzimmer nennt 5.000 AED im Monat, der Register-Median denselben Betrag von 5.000 AED. Bei zwei Schlafzimmern nennt der Gebietsführer 7.083 AED und das Register wieder 7.083 AED. Nur beim Studio liegt der Gebietsschnitt 167 AED im Monat über dem Register. Für Liwan nennt der Gebietsführer 3.916 AED für ein Studio gegen 3.500 AED im Vertrag und dazu einen Schnitt über alle Größen von 4.719 AED im Monat, der jede Wohnungsgröße in eine einzige Zahl wirft und deshalb nicht mit einer einzelnen Zeile verglichen werden darf.
Was gerade verlangt wird
| Gebiet und Größe | Inserate (n) | Günstigstes | Median | Teuerstes |
|---|---|---|---|---|
| Majan, Studio | 76 | 3.167 AED | 4.083 AED | 6.250 AED |
| Majan, ein Schlafzimmer | 77 | 4.833 AED | 6.250 AED | 8.750 AED |
| Majan, zwei Schlafzimmer | 75 | 6.083 AED | 8.332 AED | 12.917 AED |
| Liwan, Studio | 56 | 3.250 AED | 3.750 AED | 5.208 AED |
| Liwan, ein Schlafzimmer | 75 | 3.833 AED | 5.000 AED | 7.500 AED |
| Liwan, zwei Schlafzimmer | 75 | 5.167 AED | 7.917 AED | 10.000 AED |
Für ein Studio in Liwan werden im Median 3.750 AED verlangt, aus 56 Inseraten, also 250 AED über dem Register-Median. In Majan liegt der Median der Angebote bei 4.083 AED aus 76 Inseraten und damit 750 AED über dem, was unterschrieben wurde. Angebotspreise laufen dem Vertrag immer voraus, und dieser Abstand ist der Verhandlungsspielraum.
Wie günstig ist günstig, gemessen an den Nachbarn
| Registergebiet | Studio (n) | Studio-Median | Ein Schlafzimmer (n) | Median ein Schlafzimmer |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First | 596 | 2.583 AED | 533 | 3.666 AED |
| Wadi Al Safa 5 (Arabian Ranches III und Dubailand) | 222 | 3.166 AED | 252 | 4.416 AED |
| Wadi Al Safa 3 (Majan) | 212 | 3.333 AED | 296 | 5.000 AED |
| Al Hebiah Fourth (Dubai Sports City) | 576 | 3.333 AED | 525 | 4.972 AED |
| Nadd Hessa | 342 | 3.416 AED | 529 | 4.750 AED |
| Wadi Al Safa 2 (Liwan) | 173 | 3.500 AED | 511 | 4.666 AED |
| Al Barshaa South Third (Arjan) | 719 | 3.750 AED | 606 | 5.796 AED |
| Al Yelayiss 2 (Town Square) | 305 | 4.583 AED | 314 | 6.666 AED |
Die Studio-Spalte von oben nach unten gelesen ergibt eine klare Reihenfolge. Al Warsan First ist mit 2.583 AED der günstigste Eintrag im ganzen Registerauszug, danach kommt Wadi Al Safa 5 mit 3.166 AED, dann Majan mit 3.333 AED, gleichauf mit Dubai Sports City. Liwan liegt 167 AED im Monat über Majan, und beide liegen unter Arjan und Town Square. Die vollständige Rangfolge über alle Registergebiete steht auf einer eigenen Seite: die billigsten Gegenden Dubais.
Was beim Einzug zusätzlich fällig wird
Beim Liwaner Studio-Median von 3.500 AED im Monat liegt die Jahresmiete bei 42.000 AED. Fünf Prozent Maklerprovision sind 2.100 AED, die Kaution für eine unmöblierte Wohnung üblicherweise noch einmal fünf Prozent, also zusammen 4.200 AED. Mit der DEWA-Kaution von 2.000 AED sind es 6.200 AED, dazu kommen 220 AED für Ejari. Beide Gegenden haben keine Metrostation; ein Auto oder der Bus gehört zum Budget dazu, und das ist der ehrliche Gegenwert für den Preis.
Häufige Fragen
Ist Majan oder Liwan beim Studio günstiger?
Majan, nach registrierten Verträgen: Median 3.333 AED im Monat aus 212 Verträgen gegen 3.500 AED aus 173 in Liwan, ein Unterschied von 167 AED im Monat. Stand September 2026.
Was kostet eine Einzimmerwohnung in Liwan?
Im Median 4.666 AED im Monat aus 511 registrierten Neuverträgen, das sind 55.992 AED im Jahr. Die mittlere Hälfte dieser Verträge liegt zwischen 4.333 AED und 5.250 AED. Stand September 2026.
Sind Majan und Liwan die günstigsten Gegenden Dubais?
Nein. Nach registrierten Studio-Verträgen ist Al Warsan First mit 2.583 AED im Monat günstiger und Wadi Al Safa 5 mit 3.166 AED. Majan mit 3.333 AED und Liwan mit 3.500 AED liegen im günstigsten Drittel des Registers, aber nicht ganz unten.
Warum heißen die Gebiete im Register Wadi Al Safa 2 und Wadi Al Safa 3?
Weil das Mietregister Katasternamen führt und keine Vermarktungsnamen. Wadi Al Safa 2 ist Liwan, belegt durch die dort eingetragenen QPoint-Liwan-Projekte, und Wadi Al Safa 3 umfasst Majan zusammen mit Al Barari und Living Legends. Der letzte Punkt ist wichtig: Villenverträge in Wadi Al Safa 3 reichen bis 583.333 AED im Monat, und das ist Al Barari, nicht Majan.
Was kostet der Einzug zusätzlich zur Miete?
Beim Liwaner Studio-Median liegt die Jahresmiete bei 42.000 AED, fünf Prozent Provision und fünf Prozent Kaution sind je 2.100 AED, zusammen 4.200 AED. Mit der DEWA-Kaution von 2.000 AED sind es 6.200 AED, dazu 220 AED für Ejari.
Quellen: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, mit Quellenangabe wiedergegeben und keine eigene Erhebung von DXB Radar. Gebietsdurchschnitte: Betterhomes-Gebietsführer, Stand 1. September 2026, Jahresmiete geteilt durch zwölf, ohne Fallzahl veröffentlicht. Angebotspreise: eigene Lesung der Inserate auf propertyfinder.ae am 2. September 2026.
Neue Inserate unter diesen Medianen melden wir zuerst im Kanal: t.me/dxbradar.