Günstig mieten in Dubai: die billigsten Gegenden im Register

Die niedrigste Studiomiete im Register liegt bei AED 2.583 im Monat in Al Warsan First, aus 596 registrierten Verträgen. Das hier ist eine Rangfolge, kein Porträt eines Viertels. Sie liest jedes Gebiet unseres Auszugs aus dem Ejari-Mietregister - 26 Gebiete mit zusammen 32.415 registrierten Neuverträgen, davon 29.075 für Wohnungen und 3.340 für Häuser - und sortiert sie danach, was Mieter tatsächlich unterschrieben haben. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Verlängerungen bleiben draußen: der Mietdeckel hält sie unter dem freien Markt, sie beschreiben Bestandsmieter und nicht den Markt, in den ein Zuziehender hineinläuft. Jedes Gebiet trägt den Registernamen, unter dem es eingetragen ist; der geläufige Name folgt in Klammern, wo beide auseinandergehen.

Die günstigsten Studios nach registrierten Verträgen

24 der 26 Gebiete führen überhaupt Studioverträge. Das sind die zwölf niedrigsten Mediane darunter.

Das billige Ende Dubais liegt nicht dort, wo die Werbung es vermutet. Al Warsan First führt mit einem Median von AED 2.583 im Monat aus 596 Verträgen, also AED 30.996 im Jahr. Arjan und Jumeirah Village Circle, die beiden Namen, nach denen jeder zuerst greift, liegen beide bei AED 3.750 - AED 1.167 mehr im Monat, über ein Jahr AED 45.000 gegen AED 30.996, ein Unterschied von AED 14.004. Zum Maßstab: der höchste Studiomedian des ganzen Auszugs steht in Downtown Dubai mit AED 6.023 aus 90 Verträgen, AED 3.440 über dem günstigsten.

Die günstigsten Einzimmerwohnungen

Die Reihenfolge ändert sich kaum. Al Warsan First liegt wieder vorn mit AED 3.666 im Monat aus 533 Verträgen, im Jahr AED 43.992. Bemerkenswert ist die Tiefe hinter den Zeilen: Nadd Hessa steht auf 529 Einzimmerverträgen zu AED 4.750, Al Hebiah Fifth auf 356 zu AED 4.833. Ein Median aus mehreren hundert Verträgen ist ein Preis, mit dem sich planen lässt; einer aus zwanzig ist eine Anekdote.

Die günstigsten Zweizimmerwohnungen

Der erste Platz kommt hier mit einem Vorbehalt, den wir lieber nennen als verschweigen. Al Warsan First hat mit AED 5.375 den niedrigsten Median, aber dahinter stehen nur 50 Zweizimmerverträge. Die Zeile darunter, Al Nahda Second mit AED 5.416, ruht auf 199 Verträgen, und das ist der Wert, mit dem wir rechnen würden. Der Abstand zwischen beiden beträgt AED 41 im Monat.

Die günstigsten Reihenhäuser und Villen

Ein Haus mit drei Schlafzimmern ist ein anderer Markt als eine Wohnung mit drei Schlafzimmern, deshalb bekommt es eine eigene Tabelle. Der Einstieg ist Madinat Al Mataar mit AED 8.750 im Monat aus 147 Verträgen. Zwei Zeilen tiefer steht Al Yelayiss 2 mit AED 12.083 auf 210 Verträgen und Wadi Al Safa 5 mit AED 12.500 auf 385 - die breitesten Stichproben dieser Tabelle und damit ihre belastbarsten Zahlen.

Verlangt gegen unterschrieben

Angebotspreise gehören in eine eigene Tabelle, nie in dieselbe Spalte wie Verträge. Unsere eigene Auswertung von propertyfinder.ae umfasst dubaiweit 2.537 Inserate; das sind die Gruppen am günstigen Ende.

Zwei Dinge stehen in dieser Tabelle. Erstens: für ein Studio in Al Hebiah Fourth werden im Median AED 3.667 verlangt, unterschrieben wurden laut Register AED 3.333 aus 576 Verträgen - der ausgeschriebene Preis läuft dem Markt voraus, wie üblich. Zweitens: Motor City taucht hier auf und sonst nirgends auf dieser Seite, weil das Mietregister in unserem Auszug keinen Eintrag für Motor City führt. Die 46 Studioinserate haben einen Median von AED 4.583 und reichen von AED 4.000 bis AED 6.167. Das ist ein Angebotspreis, und wir schreiben ihn auch so aus.

Was auch eine günstige Wohnung zusätzlich kostet

Günstig mieten heißt nicht günstig einziehen. Beim Studiomedian von Al Warsan First beträgt die Jahresmiete AED 30.996. Die Maklerprovision liegt bei 5 Prozent davon, also AED 1.550, und die Kaution für eine unmöblierte Wohnung üblicherweise noch einmal genauso hoch, zusammen AED 3.100. Die Ejari-Registrierung kostet AED 220, die DEWA-Kaution AED 2.000 für eine Wohnung und AED 4.000 für Villa oder Reihenhaus - deshalb ist die Haustabelle oben ein größerer Schritt, als die Miete allein vermuten lässt. Beim Studio in Jumeirah Village Circle mit AED 45.000 Jahresmiete werden aus jedem Fünf-Prozent-Posten AED 2.250.

Wer statt der Rangfolge die drei bekanntesten günstigen Gebiete im Detail will - Jumeirah Village Circle, Arjan sowie Al Furjan mit Discovery Gardens, Quartil für Quartil -, findet das auf einer eigenen Seite: günstig wohnen in Dubai: JVC, Arjan und Al Furjan. Diese Seite ist die Karte, jene die Nahaufnahme.

Wie diese Tabellen zu lesen sind

Jedes Gebiet steht unter dem Registernamen, unter dem es eingetragen ist, denn das Register arbeitet mit Katastergebieten und nicht mit Vermarktungsnamen. Al Barsha South Fourth ist Jumeirah Village Circle. Al Barshaa South Third ist Arjan, und beides hat mit Al Barsha an der Mall of the Emirates nichts zu tun. Al Hebiah Fourth umfasst Dubai Sports City zusammen mit Tilal Al Ghaf. Jabal Ali First hält Al Furjan und Discovery Gardens in einem Eintrag. Wo wir einen Registernamen nicht belegbar einem geläufigen Namen zuordnen können, steht der Registername allein, statt dass wir raten. Die Zimmerzahl stammt aus der Fläche, weil das Mietregister dieses Feld deutlich zuverlässiger füllt: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261. Die Klassen überlappen sich - die mittleren 80 Prozent der Zweizimmerwohnungen messen 92 bis 149 Quadratmeter -, und Studios stehen als eigener Objekttyp im Register.

Fragen und Antworten

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, mit Quellenangabe wiedergegeben und keine eigene Erhebung von DXB Radar. Angebotspreise: eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, September 2026.

Jede neue Auswertung aus dem Register läuft zuerst über den Kanal: t.me/dxbradar.