Wohnung kaufen in Dubai: Preis je Quadratmeter nach Gebiet

Ein Quadratmeter in einer bezugsfertigen Einzimmerwohnung kostet zwischen AED 9.093 in Dubai Sports City und AED 22.296 in Dubai Creek Harbour. Das sind Mediane aus eingetragenen Kaufverträgen - 248 in Dubai Sports City und 222 in Dubai Creek Harbour - und keine Angebotspreise aus Inseraten. Das teuerste Gebiet liegt 145,2 Prozent über dem günstigsten, bei gleicher Zimmerzahl.

Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Alles auf dieser Seite ist Bestand, also fertiggestellte Wohnungen, die den Eigentümer gewechselt haben. Neubauverträge liegen auf einem eigenen Niveau und haben eine eigene Seite. Die Zimmerzahl ist hier nicht abgeleitet: das Kaufregister führt sie in 96 Prozent der Einträge.

Quadratmeterpreis nach Gebiet und Zimmerzahl

Das n in jeder Tabelle dieser Seite ist die Fallzahl: die Anzahl der registrierten Verträge, aus denen der Wert dieser Zeile gerechnet ist. Ein Median ohne seine Fallzahl ist keine Aussage, sondern eine Vermutung.

Der ganze Preis, nicht nur der Quadratmeter

Quadratmeterpreis und Gesamtpreis erzählen zwei verschiedene Geschichten, und sie zu verwechseln ist der klassische Fehler. Palm Jumeirah ist beim Quadratmeter günstiger als Dubai Hills (AED 20.360 gegen AED 21.793), die Wohnung selbst kostet dort aber AED 2.167.746 gegen AED 1.365.000. Die Grundrisse sind schlicht größer. Dieselbe Logik am unteren Ende der Tabelle: Motor City hat den günstigeren Quadratmeter als Al Furjan (AED 10.221 gegen AED 11.871), aber die teurere Wohnung (AED 911.800 gegen AED 840.000).

Nur ein Gebiet ist auf beiden Rechnungen zugleich günstig. Dubai Sports City hat bei einem Schlafzimmer den niedrigsten Quadratmeter, AED 9.093, und den niedrigsten Gesamtpreis, AED 672.457, beides aus 248 eingetragenen Kaufverträgen. Beim Gesamtpreis folgen Dubai South mit AED 675.675 aus 110 Verträgen und Town Square mit AED 720.000 aus 73.

Ein Median ist kein Preisschild: die Viertelwerte dahinter

Diese Tabelle lohnt langsames Lesen, denn hier steht die Zahl, die am häufigsten aus dem Zusammenhang gerissen wird. Ein Viertel der 545 Einzimmerkäufe im Bestand von Dubai Marina wurde unter AED 1.052.173 abgeschlossen, ein Viertel über AED 1.607.249. Dieses untere Viertel gehört zu Einzimmerwohnungen und zu sonst nichts: es ist keine Studiozahl und auch nicht der Preis einer durchschnittlichen Marina-Wohnung.

Warum die Zelle für Marina-Studios leer bleibt

Eine Zelle der Kauftabellen ist bewusst nicht gefüllt: Studios im Bestand von Dubai Marina. Der große Teil der eingetragenen Kaufverträge dieser Gruppe trug auf den Dirham genau denselben Betrag, wodurch der Median mit dem oberen Viertel zusammenfiel. So sieht der Erstverkauf eines neuen Hauses nach einer einzigen Preisliste des Bauträgers aus, und das ist kein Marktpreis für ein Studio in Dubai Marina. Die Gruppe ist deshalb aus den Daten zurückgezogen.

Wir schieben keinen Nachbarwert in die Lücke und schätzen auch nichts. Eine leere Zelle ist ehrlicher als eine passend gemachte. Auf die Mietseite wirkt das gar nicht: die Marina-Studiomieten kommen aus dem Ejari-Register, dort ergeben 172 registrierte Neuverträge einen Median von AED 5.000 im Monat. Diese Zeile steht.

Was die Quadratmetertabelle zeigt

Das Hauptmuster: ein Studio kostet je Quadratmeter mehr als eine große Wohnung im selben Gebiet, und zwar fast überall. In Business Bay liegt der Studioquadratmeter bei AED 21.293 aus 274 Verträgen, der Dreizimmerquadratmeter bei AED 15.560 aus 127 - ein Unterschied von AED 5.733 auf jedem Meter. Küche, Bad und der Anteil am Erschließungsflur stecken in jeder Einheit, unabhängig von ihrer Größe, und kleine Einheiten werden zum Vermieten gekauft, was die Nachfrage dicht hält.

Die Ausnahmen sind ebenso lesbar. Downtown Dubai dreht die Regel bei drei Schlafzimmern um: AED 27.477 je Quadratmeter aus 103 Verträgen gegen AED 20.791 bei einem Schlafzimmer aus 313. Große Grundrisse mit Blick auf den Turm werden dort als eigenes Produkt verkauft. In Dubai Creek Harbour bewegt sich der Quadratmeter kaum zwischen den Klassen, weil das ganze Viertel von einem Bauträger nach einem Standard errichtet wurde.

Häuser im Bestand

Was in diesem Preis nicht enthalten ist

Ein Median aus dem Register ist die Vertragssumme und sonst nichts. Obendrauf kommen die Übertragungsgebühr des Land Department, der Makler und die jährliche Servicegebühr des Hauses, die in einem Kaufvertrag überhaupt nicht auftaucht. Bei einer Einzimmerwohnung in Dubai Creek Harbour mit AED 1.500.000 kann die Servicegebühr die Jahresrechnung stärker verschieben als der Preisunterschied zwischen zwei benachbarten Türmen.

Häufige Fragen

Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben, sie sind keine eigene Erhebung von DXB Radar.

Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department erscheinen im Telegram-Kanal von DXB Radar: t.me/dxbradar.