Wohnung kaufen in Business Bay: was wirklich bezahlt wurde
Business Bay ist der Hochhausgürtel entlang des Dubai Canal, südlich von Downtown. Wer dort kauft, hat zwei sehr verschiedene Märkte vor sich: fertige Wohnungen im Bestand und Neubau, der erst noch übergeben wird. Die Preise liegen weit auseinander, deshalb stehen sie hier in getrennten Tabellen. Alle Beträge stammen aus registrierten Kaufverträgen. Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Das Registergebiet trägt denselben Namen wie der Bezirk.
Bestand: die bezahlten Preise
Eine Wohnung mit einem Schlafzimmer wechselte im Median für AED 1.301.210 den Besitzer, gerechnet aus 502 Kaufverträgen. Die mittlere Hälfte dieser Verkäufe lag zwischen AED 1.000.000 und AED 1.680.663 - diese Spanne ist die eigentliche Information, nicht der Median allein.
| Zimmer | Kaufverträge | Median | Mittlere Hälfte (p25 bis p75) | Median je m2 |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 274 | AED 935.000 | AED 750.000 bis AED 1.150.000 | AED 21.293 |
| 1 Schlafzimmer | 502 | AED 1.301.210 | AED 1.000.000 bis AED 1.680.663 | AED 17.700 |
| 2 Schlafzimmer | 320 | AED 2.057.478 | AED 1.600.000 bis AED 2.416.972 | AED 16.287 |
| 3 Schlafzimmer | 127 | AED 2.750.000 | AED 2.280.000 bis AED 3.550.000 | AED 15.560 |
| 4 Schlafzimmer | 25 | AED 4.500.000 | AED 3.885.000 bis AED 5.600.000 | AED 13.894 |
Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026.
Auffällig ist der Quadratmeterpreis: Studios kosten mit AED 21.293 je m2 deutlich mehr Fläche-für-Fläche als eine Wohnung mit vier Schlafzimmern (AED 13.894 je m2 aus 25 Verträgen). Kleine Einheiten sind je Quadratmeter teuer, große billiger. Wer nach dem niedrigsten Einstiegspreis sucht, zahlt je m2 am meisten.
Neubau: eine andere Preisebene
Off-Plan liegt in Business Bay klar über dem Bestand. Ein Schlafzimmer im Neubau kostete im Median AED 2.000.000 aus 293 Kaufverträgen, gegenüber AED 1.301.210 im Bestand aus 502 Verträgen. Das ist ein Aufschlag von rund einer halben Million AED für dieselbe Zimmerzahl.
| Zimmer | Kaufverträge | Median | Mittlere Hälfte (p25 bis p75) | Median je m2 |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 94 | AED 1.177.000 | AED 1.024.000 bis AED 1.313.000 | AED 27.173 |
| 1 Schlafzimmer | 293 | AED 2.000.000 | AED 1.475.000 bis AED 2.291.000 | AED 25.335 |
| 2 Schlafzimmer | 122 | AED 3.383.315 | AED 2.520.379 bis AED 4.135.548 | AED 27.162 |
| 3 Schlafzimmer | 40 | AED 5.282.916 | AED 3.600.000 bis AED 18.020.000 | AED 28.524 |
| 4 Schlafzimmer | 6 | AED 27.308.490 | AED 12.000.000 bis AED 43.468.997 | AED 60.354 |
Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Bei den Wohnungen mit vier Schlafzimmern stehen nur 6 Verträge hinter dem Median. So wenige Fälle taugen nicht als Marktpreis, sie zeigen nur, dass es dieses Segment gibt.
Was die Wohnung an Miete einbringt
Die Mietzahlen kommen aus einem anderen Register und stehen deshalb in einer eigenen Tabelle. Es sind ausschließlich Neuverträge; Verlängerungen sind durch den Mietdeckel gebremst und liegen tiefer. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, nur Neuverträge.
| Zimmer | Mietverträge | Monatsmiete Median | Mittlere Hälfte (p25 bis p75) |
|---|---|---|---|
| Studio | 733 | AED 5.000 | AED 4.500 bis AED 5.666 |
| 1 Schlafzimmer | 756 | AED 7.198 | AED 6.416 bis AED 8.333 |
| 2 Schlafzimmer | 355 | AED 10.000 | AED 8.958 bis AED 11.666 |
| 3 Schlafzimmer | 125 | AED 14.583 | AED 12.083 bis AED 16.916 |
| 4 Schlafzimmer | 17 | AED 42.307 | AED 22.500 bis AED 66.666 |
Aus beiden Registern zusammen ergibt sich die Bruttorendite. Ein Schlafzimmer: AED 7.198 im Monat aus 756 Mietverträgen sind AED 86.376 im Jahr, geteilt durch den Kaufpreis-Median von AED 1.301.210 aus 502 Kaufverträgen ergibt 6,6 Prozent. Für das Studio sind es 6,4 Prozent, für zwei Schlafzimmer 5,8 Prozent. Brutto heißt: ohne Nebenkosten, ohne Leerstand, ohne Instandhaltung.
Wie die Zahlen zu lesen sind
Median heißt: die Hälfte der Verträge lag darunter, die Hälfte darüber. Der Median ist robuster als ein Durchschnitt, weil einzelne sehr teure Abschlüsse ihn nicht verziehen. Die Zimmerzahl steht bei Kaufverträgen im Register selbst und ist zu 96 Prozent gefüllt. Bei Mietverträgen leiten wir sie aus der Fläche ab; die Klassen überlappen sich real, zwischen 10 und 90 Prozent der Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 92 und 149 m2. Das gehört dazugesagt.
Fragen und Antworten
Warum ist der Neubau teurer als der Bestand?
Weil im Neubau andere Objekte verkauft werden: neuere Gebäude, häufig kleinere Grundrisse mit höherer Ausstattung, verkauft über Zahlungspläne. Der Median je m2 liegt beim Einzimmer-Neubau bei AED 25.335 gegenüber AED 17.700 im Bestand. Ein Vergleich ist nur innerhalb derselben Kategorie sinnvoll.
Wie viel muss ich für ein Studio einplanen?
Im Bestand AED 935.000 im Median aus 274 Kaufverträgen, mittlere Hälfte AED 750.000 bis AED 1.150.000. Im Neubau AED 1.177.000 aus 94 Verträgen.
Sind das Angebotspreise?
Nein. Es sind abgeschlossene, beim Dubai Land Department registrierte Kaufverträge. Angebotspreise aus Portalen liegen systematisch höher und stehen bei uns nie in derselben Tabelle wie Vertragsdaten.
Ihr habt nicht, was ich suche?
Dann schreiben Sie es uns über das Formular unter dieser Seite: Gebiet, Zimmerzahl, Budget und ob Bestand oder Neubau. Die Anfrage geht an Makler in Dubai, die im gesuchten Segment arbeiten. Wir verkaufen nichts selbst und rechnen nur mit den Registerzahlen.
Neue Auswertungen aus dem Register schicken wir laufend über t.me/dxbradar.