Studio in Dubai Marina: Miete aus 172 Verträgen
Ein Studio in Dubai Marina wird im Median für AED 5.000 im Monat unterschrieben, auf zwölf Monate gerechnet AED 60.000. Grundlage sind 172 registrierte Neuverträge aus dem Ejari-Register des Dubai Land Department, Stand September 2026. Im Kataster läuft das Gebiet unter dem Registernamen Marsa Dubai; Princess Tower, Elite Residence und Bay Central liegen darin.
Die wichtigere Zahl steht daneben: 172 Verträge sind wenig. Insgesamt wurden in Dubai Marina 1.888 Wohnungsverträge ausgewertet, davon nur 9,1 Prozent Studios. Wer hier ein Studio sucht, sucht in der kleinsten Angebotsklasse des Viertels.
Was 172 registrierte Studio-Verträge zeigen
| Lage in der Verteilung | Im Monat | Auf zwölf Monate |
|---|---|---|
| Niedrigster registrierter Vertrag | AED 3.333 | AED 39.996 |
| Unteres Viertel (25-Prozent-Wert) | AED 4.416 | AED 52.992 |
| Median | AED 5.000 | AED 60.000 |
| Oberes Viertel (75-Prozent-Wert) | AED 5.833 | AED 69.996 |
| Höchster registrierter Vertrag | AED 10.000 | AED 120.000 |
Die beiden mittleren Zeilen sind die wichtigen. Die Hälfte aller registrierten Studio-Verträge liegt zwischen AED 4.416 und AED 5.833 im Monat, eine Spanne von AED 1.417. Das ist die engste Spanne aller Wohnungsklassen in der Marina. Ein Angebot weit außerhalb dieses Bandes braucht eine Begründung: saniert, Blick auf die Marina oder möbliert.
Die äußeren Zeilen zeigen, wie weit der Rand reicht. Der günstigste registrierte Studio-Vertrag lief über AED 3.333 im Monat, der teuerste über AED 10.000. Der gesamte Studio-Markt der Marina passt damit in den Faktor drei. Zum Vergleich: bei den Einzimmerwohnungen reichen die registrierten Verträge von AED 1.666 bis AED 25.416. Ein Studio ist das am besten kalkulierbare Mietobjekt des Viertels.
Warum die Marina kein Studio-Viertel ist
| Gebiet | Registername | Studio-Verträge | Anteil im Gebiet | Median-Monatsmiete |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina | Marsa Dubai | 172 | 9,1 Prozent | AED 5.000 |
| Downtown Dubai | Burj Khalifa | 90 | 4,1 Prozent | AED 6.023 |
| Business Bay | Business Bay | 733 | 36,9 Prozent | AED 5.000 |
| Jumeirah Lake Towers | Al Thanyah Fifth | 354 | 23,5 Prozent | AED 4.416 |
| Sobha Hartland (MBR City) | Al Merkadh | 1.210 | 56,0 Prozent | AED 4.083 |
| Jumeirah Village Circle | Al Barsha South Fourth | 752 | 37,4 Prozent | AED 3.750 |
Entscheidend ist die Anteilsspalte. In Business Bay und Jumeirah Village Circle ist das Studio das Standardprodukt, mit 36,9 und 37,4 Prozent aller registrierten Wohnungsverträge. In Dubai Marina sind es 9,1 Prozent, in Downtown Dubai sogar nur 4,1 Prozent. Die Türme an der Promenade wurden für Ein- und Zweizimmerwohnungen gebaut, und die wenigen Studios verteilen sich auf einige ältere Häuser.
Knapp heißt aber nicht am teuersten. In Jumeirah Lake Towers, eine Metrostation landeinwärts, liegen 354 registrierte Studio-Verträge bei einem Median von AED 4.416. Das sind AED 584 im Monat weniger als in der Marina und AED 7.008 im Jahr. Teurer als die Marina ist in dieser Tabelle nur Downtown Dubai mit AED 6.023 aus 90 Verträgen, und dort ist das Studio mit 4,1 Prozent noch seltener.
Verlangt gegen unterschrieben
Angebotspreise und Vertragsmieten messen zwei verschiedene Dinge und stehen deshalb nie in derselben Tabelle. Das eine ist eine Forderung, das andere ein Abschluss.
| Niedrigstes Angebot | Median der Angebote | Höchstes Angebot |
|---|---|---|
| AED 3.667 | AED 5.833 | AED 11.250 |
Der Median der Angebote liegt 16,7 Prozent über dem Median der Verträge. Aufschlussreicher ist das obere Ende: das teuerste Inserat verlangt AED 11.250, während der höchste überhaupt registrierte Studio-Vertrag bei AED 10.000 liegt. Was am oberen Rand der Portale steht, wird in dieser Form nicht unterschrieben.
Was ein Studiojahr wirklich kostet
Im ersten Monat ist die Miete der kleinere Teil der Rechnung. Auf die Jahresmiete von AED 60.000 entfallen fünf Prozent Maklerprovision, also AED 3.000, und fünf Prozent Kaution für eine unmöblierte Wohnung, noch einmal AED 3.000. Zusammen sind das AED 6.000. Dazu kommen die DEWA-Kaution für eine Wohnung mit AED 2.000 und die Ejari-Registrierung mit AED 220, gemeinsam AED 2.220. Über die Miete hinaus sind das AED 8.220, für das erste Jahr insgesamt AED 68.220. Die Kaution kommt am Ende zurück, Provision und Ejari-Gebühr nicht.
Quadratmeter, und die eine Zahl, die fehlt
Im Mietregister bleibt das Feld für die Zimmerzahl meist leer, die Klasse wird deshalb aus der Fläche abgeleitet: Studio bis 57 Quadratmeter. Das mittlere Studio misst in unserer eigenen Inseratsstichprobe 37 Quadratmeter, im Kaufregister, wo der Objekttyp eingetragen ist, 42 Quadratmeter. Auf die erste Fläche gerechnet kostet der Quadratmeter im Marina-Studio rund AED 135 im Monat, auf die zweite AED 119. In beiden Fällen ist es der teuerste Quadratmeter des Viertels: eine Einzimmerwohnung kommt auf etwa AED 94, eine Zweizimmerwohnung auf AED 87. Küche und Bad kosten gleich viel, ob sie nun in 37 oder in 120 Quadratmetern stehen.
Eine Zahl bleibt offen, und das schreiben wir lieber hin, als sie zu erfinden: das Kaufvertragsregister des Dubai Land Department führt für Dubai Marina in dieser Auswertung keine Studio-Klasse. Es gibt hier also keinen Kaufpreis und keine Rendite für Marina-Studios. Die nächstgelegenen registrierten Studio-Käufe in einer vergleichbaren zentralen Lage liegen in Business Bay, mit 274 Verträgen im Bestand und einem Median von AED 935.000. Zur Einordnung des Eigentumswegs: die Immobilienschwelle für das Golden Visa liegt bei AED 2.000.000.
Häufige Fragen
Was kostet ein Studio in Dubai Marina im Monat?
Im Median AED 5.000, gerechnet aus 172 registrierten Neuverträgen, Stand September 2026. Die Hälfte der Verträge liegt zwischen AED 4.416 und AED 5.833, auf zwölf Monate sind es AED 60.000.
Warum liegt die Zahl unter den Portalpreisen?
Weil ein Inserat eine Forderung ist und ein Vertrag ein Abschluss. Der Median der Angebote liegt bei AED 5.833 aus 75 Inseraten und damit 16,7 Prozent über dem registrierten Median von AED 5.000.
Sind Studios in der Marina schwer zu finden?
Sie sind die kleinste Klasse des Viertels: 172 von 1.888 registrierten Wohnungsverträgen, also 9,1 Prozent. In Business Bay wurden 733 Studio-Verträge registriert, bei gleichem Median von AED 5.000 im Monat.
Was kommt zur Miete dazu?
Auf die Jahresmiete von AED 60.000 entfallen AED 3.000 Provision und AED 3.000 Kaution, zusammen AED 6.000, dazu AED 2.220 für DEWA-Kaution und Ejari. Insgesamt AED 8.220 zusätzlich zur Miete.
Sind Vertragsverlängerungen enthalten?
Nein, nur Neuverträge. Verlängerungen sind durch den Mietdeckel gebremst und liegen systematisch tiefer, was die Zahlen für Umziehende beschönigen würde.
Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Register der Mietverträge, Stand September 2026, und das Kaufvertragsregister des Dubai Land Department für die Kaufpreise. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben und sind keine eigene Erhebung von DXB Radar. Angebotspreise: eigene Auswertung der Inserate auf propertyfinder.ae, September 2026. Neue Auswertungen aus beiden Registern melden wir im Telegram-Kanal: https://t.me/dxbradar.