Rendite in Dubai: Kaufpreis gegen Jahresmiete, je Gebiet gerechnet
Die Rechnung ist einfach und wird trotzdem selten offen gezeigt: Monatsmiete mal zwölf, geteilt durch den Kaufpreis. Beides kommt hier aus Registern des Dubai Land Department, aber aus zwei verschiedenen. Die Kaufpreise stammen aus dem Kaufvertragsregister, die Mieten aus dem Ejari-Vertragsregister und nur aus Neuverträgen. Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, nur Neuverträge. Ausgewertet sind alle Gebiete, für die beide Register gefüllt sind: Arjan, Business Bay, Downtown Dubai, Dubai Creek Harbour, Dubai Marina, Dubai Sports City, Jumeirah Village Circle und Mirdif. Im Register laufen sie als Al Barshaa South Third, Business Bay, Burj Khalifa, Al Khairan First, Marsa Dubai, Al Hebiah Fourth, Al Barsha South Fourth und Mirdif. Zwei Hinweise dazu: Al Hebiah Fourth umfasst neben Dubai Sports City auch Teile von Tilal Al Ghaf, die Zeilen gelten also für das Registergebiet und nicht für Sports City allein. Und gerechnet wird ausschließlich im Bestand, Neubau bleibt außen vor, weil dort bis zur Übergabe keine Miete fließt.
Die Rechnung Gebiet für Gebiet
Sortiert nach Bruttorendite, höchster Wert oben. Hinter jeder Zeile stehen zwei Fallzahlen: die Zahl der Kaufverträge und die Zahl der Mietverträge. Aufgenommen ist nur, was auf beiden Seiten mindestens 40 Verträge trägt.
| Gebiet | Zimmer | Kaufverträge | Kaufpreis Median | Mietverträge | Monatsmiete Median | Jahresmiete | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | Studio | 195 | AED 436.455 | 576 | AED 3.333 | AED 39.996 | 9,2 Prozent |
| Dubai Sports City | 1 Schlafzimmer | 248 | AED 672.457 | 525 | AED 4.972 | AED 59.664 | 8,9 Prozent |
| Dubai Sports City | 2 Schlafzimmer | 155 | AED 1.010.000 | 228 | AED 7.083 | AED 84.996 | 8,4 Prozent |
| Arjan | Studio | 219 | AED 550.000 | 719 | AED 3.750 | AED 45.000 | 8,2 Prozent |
| Arjan | 1 Schlafzimmer | 276 | AED 852.500 | 606 | AED 5.796 | AED 69.552 | 8,2 Prozent |
| Jumeirah Village Circle | 1 Schlafzimmer | 970 | AED 859.880 | 963 | AED 5.833 | AED 69.996 | 8,1 Prozent |
| Jumeirah Village Circle | Studio | 417 | AED 581.000 | 752 | AED 3.750 | AED 45.000 | 7,7 Prozent |
| Dubai Marina | 1 Schlafzimmer | 545 | AED 1.150.000 | 755 | AED 7.083 | AED 84.996 | 7,4 Prozent |
| Jumeirah Village Circle | 2 Schlafzimmer | 324 | AED 1.280.000 | 229 | AED 7.500 | AED 90.000 | 7,0 Prozent |
| Arjan | 2 Schlafzimmer | 142 | AED 1.370.000 | 210 | AED 7.916 | AED 94.992 | 6,9 Prozent |
| Downtown Dubai | 3 Schlafzimmer | 103 | AED 4.530.000 | 501 | AED 25.833 | AED 309.996 | 6,8 Prozent |
| Downtown Dubai | Studio | 43 | AED 1.080.000 | 90 | AED 6.023 | AED 72.276 | 6,7 Prozent |
| Business Bay | 1 Schlafzimmer | 502 | AED 1.301.210 | 756 | AED 7.198 | AED 86.376 | 6,6 Prozent |
| Business Bay | Studio | 274 | AED 935.000 | 733 | AED 5.000 | AED 60.000 | 6,4 Prozent |
| Business Bay | 3 Schlafzimmer | 127 | AED 2.750.000 | 125 | AED 14.583 | AED 174.996 | 6,4 Prozent |
| Downtown Dubai | 1 Schlafzimmer | 313 | AED 1.741.000 | 643 | AED 9.166 | AED 109.992 | 6,3 Prozent |
| Dubai Marina | 2 Schlafzimmer | 421 | AED 2.000.000 | 590 | AED 10.416 | AED 124.992 | 6,2 Prozent |
| Downtown Dubai | 2 Schlafzimmer | 315 | AED 2.906.250 | 962 | AED 15.000 | AED 180.000 | 6,2 Prozent |
| Dubai Creek Harbour | 1 Schlafzimmer | 222 | AED 1.500.000 | 1.339 | AED 7.500 | AED 90.000 | 6,0 Prozent |
| Dubai Creek Harbour | 3 Schlafzimmer | 108 | AED 3.538.238 | 149 | AED 17.500 | AED 210.000 | 5,9 Prozent |
| Business Bay | 2 Schlafzimmer | 320 | AED 2.057.478 | 355 | AED 10.000 | AED 120.000 | 5,8 Prozent |
| Dubai Creek Harbour | 2 Schlafzimmer | 316 | AED 2.350.000 | 743 | AED 11.250 | AED 135.000 | 5,7 Prozent |
| Dubai Marina | 3 Schlafzimmer | 158 | AED 3.203.170 | 316 | AED 15.000 | AED 180.000 | 5,6 Prozent |
Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, nur Neuverträge.
Die Werte reichen von 9,2 Prozent am oberen bis 5,6 Prozent am unteren Ende. Oben stehen die günstigen Gebiete: ein Studio im Registergebiet Al Hebiah Fourth kostet im Median AED 436.455 aus 195 Kaufverträgen und wird für AED 3.333 im Monat aus 576 Mietverträgen vermietet, also AED 39.996 im Jahr. In Arjan stehen AED 550.000 Kaufpreis aus 219 Verträgen gegen AED 45.000 Jahresmiete aus 719 Mietverträgen. Unten stehen die teuren Lagen: drei Schlafzimmer in Dubai Marina, AED 3.203.170 Kaufpreis aus 158 Verträgen gegen AED 180.000 Jahresmiete aus 316 Mietverträgen.
Was in dieser Zahl nicht enthalten ist
Es ist eine Bruttorendite. Sie enthält keine Nebenkosten, keinen Leerstand, keine Instandhaltung und keine Finanzierungskosten. Auf der Vermietungsseite fallen nach den uns vorliegenden Sätzen an: Ejari-Registrierung AED 220, DEWA-Kaution für eine Wohnung AED 2.000, Maklerprovision 5 Prozent der Jahresmiete und Kaution 5 Prozent der Jahresmiete bei unmöblierter Vermietung. Servicegebühren der Anlage sind darin nicht enthalten, dafür liegen uns keine Zahlen vor. Kaufnebenkosten geben wir nicht an, weil sie in unseren Daten nicht stehen. Wer netto rechnen will, zieht diese Posten selbst ab. Eine Anlageempfehlung ist das ausdrücklich nicht, es ist eine Division.
Zeilen mit zu kleiner Fallzahl
Diese Kombinationen haben auf mindestens einer Seite weniger als 40 Verträge. Sie stehen getrennt, damit niemand sie mit den Werten oben verwechselt. Mirdif taucht ausschließlich hier auf, weil dort auf der Kaufseite jede Zimmerzahl unter 30 Verträgen bleibt; Studio und Dreizimmer fehlen dort ganz, weil hinter ihnen weniger als zehn Kaufverträge stehen.
| Gebiet | Zimmer | Kaufverträge | Kaufpreis Median | Mietverträge | Monatsmiete Median | Jahresmiete | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Business Bay | 4 Schlafzimmer | 25 | AED 4.500.000 | 17 | AED 42.307 | AED 507.684 | 11,3 Prozent |
| Jumeirah Village Circle | 3 Schlafzimmer | 35 | AED 1.809.180 | 62 | AED 11.458 | AED 137.496 | 7,6 Prozent |
| Arjan | 3 Schlafzimmer | 27 | AED 1.900.000 | 26 | AED 10.416 | AED 124.992 | 6,6 Prozent |
| Dubai Marina | 4 Schlafzimmer | 37 | AED 4.100.000 | 55 | AED 21.666 | AED 259.992 | 6,3 Prozent |
| Mirdif | 1 Schlafzimmer | 10 | AED 950.000 | 90 | AED 4.916 | AED 58.992 | 6,2 Prozent |
| Mirdif | 2 Schlafzimmer | 26 | AED 1.394.000 | 152 | AED 6.416 | AED 76.992 | 5,5 Prozent |
| Dubai Sports City | 3 Schlafzimmer | 23 | AED 1.800.000 | 28 | AED 7.958 | AED 95.496 | 5,3 Prozent |
Quelle: Dubai Land Department, Kaufvertragsregister, Stand September 2026. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, nur Neuverträge. Das deutlichste Beispiel steht ganz oben: In Business Bay stehen dem Mietmedian für vier Schlafzimmer nur 17 Neuverträge gegenüber, und deren mittlere Hälfte reicht von AED 22.500 bis AED 66.666 im Monat. Aus so einer Streuung lässt sich keine Rendite ableiten. In Mirdif ist es umgekehrt: hinter dem Einzimmer-Mietmedian stehen 90 Neuverträge, hinter dem Kaufpreis nur 10 Kaufverträge. Eine Seite der Rechnung trägt, die andere nicht.
Wie belastbar ist die Rechnung
Ein Punkt gehört dazugesagt: Zähler und Nenner beschreiben nicht dieselbe Wohnung. Der Mietmedian stammt aus den vermieteten Einheiten eines Gebiets, der Kaufmedian aus den verkauften. Beides sind Mediane über dasselbe Gebiet und dieselbe Zimmerzahl, aber nicht über dasselbe Objekt. Bei großen Fallzahlen gleicht sich das aus, deshalb sind die Zeilen mit 970 Kaufverträgen und 963 Mietverträgen in Jumeirah Village Circle deutlich belastbarer als Zeilen mit zweistelligen Fallzahlen. Die Zimmerzahl steht bei Kaufverträgen im Register, bei Mietverträgen wird sie aus der Fläche abgeleitet; die Flächenklassen überlappen sich, 10 bis 90 Prozent der Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 92 und 149 m2.
Fragen und Antworten
Wo ist die Bruttorendite am höchsten?
In den günstigen Gebieten. Das Registergebiet Al Hebiah Fourth mit Dubai Sports City führt die Tabelle an: Studio 9,2 Prozent, ein Schlafzimmer 8,9 Prozent. Danach folgen Arjan mit 8,2 Prozent beim Studio und Jumeirah Village Circle mit 8,1 Prozent beim Einzimmer. Das ist kein Zufall: je niedriger der Kaufpreis je Quadratmeter, desto höher die Rendite, solange die Miete mithält.
Warum liegen teure Lagen hinten?
Weil der Kaufpreis dort schneller steigt als die Miete. Zwei Schlafzimmer in Dubai Creek Harbour kosten AED 2.350.000 im Median aus 316 Kaufverträgen und bringen AED 135.000 Jahresmiete, das ergibt 5,7 Prozent. In Business Bay sind es bei einem Schlafzimmer 6,6 Prozent, in Dubai Marina 7,4 Prozent, in Downtown Dubai bei zwei Schlafzimmern 6,2 Prozent.
Kann ich mit diesen Zahlen meine eigene Wohnung bewerten?
Als Bezugsrahmen ja. Nehmen Sie den Kaufpreis Ihrer Einheit, multiplizieren Sie die ortsübliche Monatsmiete Ihrer Zimmerzahl mit zwölf und teilen Sie. Liegt Ihr Ergebnis weit über der Tabelle, prüfen Sie die Miete, liegt es weit darunter, den Kaufpreis.
Ihr habt nicht, was ich suche?
Wenn Sie ein Gebiet oder eine Zimmerzahl brauchen, die hier fehlt, schreiben Sie es über das Formular unter dieser Seite. Sagen Sie dazu Budget und ob Sie vermieten oder selbst einziehen wollen. Die Anfrage geht an Makler in Dubai. Wir verkaufen selbst nichts und geben keine Anlageempfehlung.
Neue Auswertungen aus dem Register schicken wir laufend über t.me/dxbradar.