Downtown Dubai, Zabeel und Sheikh Zayed Road: Mieten aus dem Vertragsregister
Diese Seite stand früher auf den Angebotspreisen von drei Inseraten. Jetzt steht sie auf registrierten Mietverträgen: 2.196 Neuverträge in Downtown Dubai und 190 in Zabeel. Gezählt werden ausschließlich Neuverträge. Verlängerungen liegen tiefer, weil der Mietdeckel sie bremst, und beides zusammenzurechnen würde den Markt schönen. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026.
Downtown Dubai, im Register Burj Khalifa
Eine Wohnung mit einem Schlafzimmer wurde in Downtown mit einem Median von AED 9.166 im Monat abgeschlossen, aus 643 Verträgen; die mittlere Hälfte dieser Verträge liegt zwischen AED 8.333 und AED 10.000. Dünn ist hier das Studio: 90 Verträge, Median AED 6.023 im Monat. Am oberen Ende stehen 501 Verträge über drei Schlafzimmer mit einem Median von AED 25.833 im Monat.
| Wohnungstyp | Verträge (n) | 25. Perzentil | Median | 75. Perzentil | Median im Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 90 | AED 5.166 | AED 6.023 | AED 7.916 | AED 72.276 |
| 1 Schlafzimmer | 643 | AED 8.333 | AED 9.166 | AED 10.000 | AED 109.992 |
| 2 Schlafzimmer | 962 | AED 12.333 | AED 15.000 | AED 18.333 | AED 180.000 |
| 3 Schlafzimmer | 501 | AED 20.416 | AED 25.833 | AED 28.750 | AED 309.996 |
Zabeel, im Register Zaabeel First und Zaabeel Second
Zabeel ist ein kleines Registergebiet, und die Fallzahlen zeigen das. Zwei Schlafzimmer: Median AED 12.916 im Monat aus 91 Verträgen. Ein Schlafzimmer: Median AED 8.333 im Monat aus 80 Verträgen, also unter dem Downtown-Median. Die Zeile mit drei Schlafzimmern beruht auf nur 19 Verträgen und spannt zwischen den Quartilen von AED 35.833 bis AED 62.500. Das ist eine Spannweite, kein Preis.
| Wohnungstyp | Verträge (n) | 25. Perzentil | Median | 75. Perzentil | Median im Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Schlafzimmer | 80 | AED 7.895 | AED 8.333 | AED 9.166 | AED 99.996 |
| 2 Schlafzimmer | 91 | AED 12.083 | AED 12.916 | AED 14.583 | AED 154.992 |
| 3 Schlafzimmer | 19 | AED 35.833 | AED 51.666 | AED 62.500 | AED 619.992 |
Woher die Zimmerzahl kommt
Im Register steht bei Wohnungen die Fläche, nicht die Zimmerzahl. Abgeleitet wird sie über Flächenklassen: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261. Die Klassen überlappen sich real: die mittleren 80 Prozent der Zweizimmerwohnungen messen zwischen 92 und 149 Quadratmetern, eine Wohnung nahe der Grenze kann also auf beiden Seiten landen. Studios stehen als eigener Objekttyp im Register und werden nicht abgeleitet.
Angebotspreise, getrennt ausgewiesen
Ein Inserat zeigt, was ein Vermieter aufruft; ein Vertrag zeigt, was eine Mieterin zahlt. Beides wird auf dieser Seite nie in dieselbe Tabelle gemischt. In Downtown liegt der Angebotsmedian für ein Studio bei AED 7.875 gegen AED 6.023 im Vertrag, rund 31 Prozent höher. Bei zwei Schlafzimmern sind es etwa 11 Prozent, bei drei Schlafzimmern etwa 10 Prozent, bei einem Schlafzimmer treffen sich beide Werte fast. Für die Sheikh Zayed Road gibt es überhaupt keine Vertragsreihe, nur drei Inserate, und die Zabeel-Luxuszeile beruht auf vier Inseraten. Diese beiden Zeilen sind ein Anhaltspunkt, mehr nicht.
| Gebiet | Wohnungstyp | Inserate (n) | Minimum | Median Angebot | Maximum |
|---|---|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | Studio | 76 | AED 4.992 | AED 7.875 | AED 12.500 |
| Downtown Dubai | 1 Schlafzimmer | 77 | AED 7.083 | AED 9.167 | AED 20.833 |
| Downtown Dubai | 2 Schlafzimmer | 77 | AED 10.000 | AED 16.667 | AED 37.500 |
| Downtown Dubai | 3 Schlafzimmer | 76 | AED 13.333 | AED 28.333 | AED 54.167 |
| Downtown Dubai | 4 Schlafzimmer | 75 | AED 41.666 | AED 129.167 | AED 208.333 |
| Sheikh Zayed Road | 1 Schlafzimmer | 3 | AED 8.749 | AED 9.166 | AED 9.500 |
| Zabeel | 2 Schlafzimmer (Luxussegment) | 4 | AED 56.666 | AED 62.500 | AED 66.583 |
Fragen und Antworten
Zahle ich den Median?
Der Median ist die Mitte des abgeschlossenen Marktes. Die Hälfte der 643 Downtown-Verträge über ein Schlafzimmer lag unter AED 9.166 im Monat, die andere darüber. Möblierung, Etage, Blick und die Zahl der Schecks verschieben einen einzelnen Abschluss deutlich innerhalb der Quartile aus der Tabelle.
Warum liegt Ihr Studiowert so weit unter den Portalen?
Weil hier Verträge gezählt werden und keine Anzeigen. 90 Studioverträge ergeben AED 6.023 im Monat, 76 Studioinserate rufen im Median AED 7.875 auf. Anzeigen bleiben online, bis vermietet ist, die teuren sammeln sich also an.
Was kostet eine Wohnung an der Sheikh Zayed Road?
Aus Verträgen können wir das nicht beantworten. Die Achse verteilt sich über mehrere Registergebiete, eine saubere Reihe kommt dabei nicht heraus. Drei Inserate mit einem Schlafzimmer rufen im Median AED 9.166 im Monat auf, das ist der gesamte Beleg.
Sind Verlängerungen enthalten?
Nein. Verlängerungen sind über den Mietindex gedeckelt und liegen unter den Werten oben. Wer in Downtown oder Zabeel verlängert, sollte mit einem kleineren Aufschlag rechnen, als diese Tabelle nahelegt.
Neue Auswertungen aus dem Register laufen zuerst über den Kanal: t.me/dxbradar. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026.