Al Furjan, Barsha Heights und Al Garhoud: mittlere Lagen am Register geprüft
Drei Viertel in einer Preisklasse, aber die Beleglage ist ungleich. Für Al Furjan und Discovery Gardens, die sich das Registergebiet Jabal Ali First teilen, liegen 1.173 neue Mietverträge vor. Für Barsha Heights und Al Garhoud gibt es überhaupt keine Vertragszahlen, nur eine Handvoll Inserate, und die stehen weiter unten in einer eigenen Tabelle. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Verlängerungen sind ausgeschlossen.
Al Furjan und Discovery Gardens, im Register Jabal Ali First
Beide Viertel teilen sich ein Registergebiet und eine Metrostation, Ibn Battuta am westlichen Ende der roten Linie. Ein Studio wurde mit einem Median von AED 3.666 im Monat aus 395 Verträgen abgeschlossen, eine Wohnung mit einem Schlafzimmer mit AED 5.666 aus 392 Verträgen, zwei Schlafzimmer mit AED 8.583 aus 221 Verträgen. Die Zeile mit drei Schlafzimmern beruht auf 30 Verträgen und spannt zwischen den Quartilen von AED 7.666 bis AED 12.083, so sieht eine kleine und gemischte Stichprobe aus.
| Wohnungstyp | Verträge (n) | 25. Perzentil | Median | 75. Perzentil | Median im Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 395 | AED 3.333 | AED 3.666 | AED 4.000 | AED 43.992 |
| 1 Schlafzimmer | 392 | AED 5.208 | AED 5.666 | AED 6.250 | AED 67.992 |
| 2 Schlafzimmer | 221 | AED 7.083 | AED 8.583 | AED 10.416 | AED 102.996 |
| 3 Schlafzimmer | 30 | AED 7.666 | AED 10.708 | AED 12.083 | AED 128.496 |
Im selben Gebiet gibt es Reihenhäuser und Villen. Die Fallzahlen sind kleiner, das Bild bleibt stimmig: 54 Verträge über drei Schlafzimmer mit einem Median von AED 16.666 im Monat, 66 Verträge über vier Schlafzimmer mit AED 22.500.
| Wohnungstyp | Verträge (n) | 25. Perzentil | Median | 75. Perzentil | Median im Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 Schlafzimmer (Reihenhaus oder Villa) | 54 | AED 15.416 | AED 16.666 | AED 17.916 | AED 199.992 |
| 4 Schlafzimmer (Reihenhaus oder Villa) | 66 | AED 18.333 | AED 22.500 | AED 24.166 | AED 270.000 |
| 5 Schlafzimmer (Reihenhaus oder Villa) | 15 | AED 24.583 | AED 33.333 | AED 37.500 | AED 399.996 |
Barsha Heights und Al Garhoud: nur Angebotspreise
Für diese beiden Viertel gibt es hier keine Vertragsreihe, deshalb behauptet auf dieser Seite nichts, zu wissen, was dort tatsächlich gezahlt wird. Vorhanden sind je drei Inserate, dazu vier Studioinserate in Al Furjan als Gegenprobe. Die Tabelle ist ein Anhaltspunkt mit winziger Stichprobe, kein Marktpreis, und sie steht bewusst getrennt von den Vertragsmedianen oben.
| Gebiet | Wohnungstyp | Inserate (n) | Minimum | Median Angebot | Maximum |
|---|---|---|---|---|---|
| Al Furjan | Studio | 4 | AED 3.750 | AED 3.916 | AED 4.000 |
| Barsha Heights (Tecom) | 1 Schlafzimmer | 3 | AED 8.173 | AED 8.749 | AED 9.166 |
| Al Garhoud | 1 Schlafzimmer | 3 | AED 10.416 | AED 11.250 | AED 11.250 |
Die Gegenprobe verdient einen Satz. In Al Furjan rufen vier Studioinserate im Median AED 3.916 im Monat auf, während 395 Studioverträge bei AED 3.666 abgeschlossen wurden. Das Angebot liegt also auch im günstigen Viertel über dem Vertrag. Bei drei oder vier Inseraten kennt man die Richtung des Fehlers, nicht seine Größe.
Woher die Zimmerzahl kommt
Bei Wohnungen wird die Zimmerzahl aus der Fläche abgeleitet: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261. Die mittleren 80 Prozent der Zweizimmerwohnungen messen zwischen 92 und 149 Quadratmetern, Wohnungen nahe einer Grenze können also in beide Klassen fallen. Studios stehen als eigener Objekttyp im Register.
Fragen und Antworten
Ist Al Furjan wirklich günstiger als Barsha Heights?
Die beiden Werte sind nicht gleicher Art. In Al Furjan wurden Wohnungen mit einem Schlafzimmer im Median mit AED 5.666 im Monat abgeschlossen, aus 392 Verträgen. Die AED 8.749 für Barsha Heights sind der Median aus drei Angebotspreisen. Ein Vertragsmedian und ein Angebotsmedian entscheiden die Frage nicht.
Warum stehen Al Furjan und Discovery Gardens zusammen?
Weil das Register sie nicht trennt. Beide liegen in Jabal Ali First, zusammen mit Häusern wie Starz Tower und den Azizi-Blöcken an der Metrostation Ibn Battuta.
Was kostet dort ein Haus?
Reihenhäuser mit drei Schlafzimmern wurden im Median mit AED 16.666 im Monat abgeschlossen, aus 54 Verträgen; vier Schlafzimmer mit AED 22.500 aus 66 Verträgen. Die Zeile mit fünf Schlafzimmern hat 15 Verträge und ist nur eine Größenordnung.
Neuvertrag oder Verlängerung?
Neuverträge. Verlängerungen werden vom Mietindex gebremst und würden die Mediane unter das drücken, was Neuankömmlinge unterschreiben.
Neue Auswertungen aus dem Register laufen zuerst über den Kanal: t.me/dxbradar. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026.