Kaufen oder mieten in Dubai: das Verhältnis aus beiden Registern
Eine bezugsfertige Einzimmerwohnung in Dubai Sports City kostet im Median AED 672.457, dieselbe Klasse mietet sich für AED 59.664 im Jahr. Das ist ein Verhältnis von 11,3 Jahren: so viele Jahresmieten stecken in einem Kaufpreis. In Jumeirah Village Circle sind es 12,3 Jahre, in Dubai Marina 13,5 Jahre, in Dubai Creek Harbour 16,7 Jahre.
Das ist eine Rechnung, keine Empfehlung. Sie sagt, wie viele Jahresmieten in einen eingetragenen Kaufpreis passen, und sonst nichts. Quellen: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister für die Mieten und Kaufvertragsregister für die Preise, beide Stand September 2026. Zwei Register derselben Behörde, unterschiedlich geführt.
Sieben Gebiete, in denen beide Register tief genug sind
| Gebiet und Wohnungstyp | Jahresmiete (n) | Kaufpreis Bestand (n) | Kaufpreis je Jahresmiete | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City, Studio | AED 39.996 (n = 576) | AED 436.455 (n = 195) | 10,9 Jahre | 9,2 Prozent |
| Dubai Sports City, 1 Schlafzimmer | AED 59.664 (n = 525) | AED 672.457 (n = 248) | 11,3 Jahre | 8,9 Prozent |
| Dubai Sports City, 2 Schlafzimmer | AED 84.996 (n = 228) | AED 1.010.000 (n = 155) | 11,9 Jahre | 8,4 Prozent |
| Dubai Sports City, 3 Schlafzimmer | AED 95.496 (n = 28) | AED 1.800.000 (n = 23) | 18,8 Jahre | 5,3 Prozent |
| Arjan, Studio | AED 45.000 (n = 719) | AED 550.000 (n = 219) | 12,2 Jahre | 8,2 Prozent |
| Arjan, 1 Schlafzimmer | AED 69.552 (n = 606) | AED 852.500 (n = 276) | 12,3 Jahre | 8,2 Prozent |
| Arjan, 2 Schlafzimmer | AED 94.992 (n = 210) | AED 1.370.000 (n = 142) | 14,4 Jahre | 6,9 Prozent |
| Arjan, 3 Schlafzimmer | AED 124.992 (n = 26) | AED 1.900.000 (n = 27) | 15,2 Jahre | 6,6 Prozent |
| Jumeirah Village Circle, Studio | AED 45.000 (n = 752) | AED 581.000 (n = 417) | 12,9 Jahre | 7,7 Prozent |
| Jumeirah Village Circle, 1 Schlafzimmer | AED 69.996 (n = 963) | AED 859.880 (n = 970) | 12,3 Jahre | 8,1 Prozent |
| Jumeirah Village Circle, 2 Schlafzimmer | AED 90.000 (n = 229) | AED 1.280.000 (n = 324) | 14,2 Jahre | 7,0 Prozent |
| Jumeirah Village Circle, 3 Schlafzimmer | AED 137.496 (n = 62) | AED 1.809.180 (n = 35) | 13,2 Jahre | 7,6 Prozent |
| Business Bay, Studio | AED 60.000 (n = 733) | AED 935.000 (n = 274) | 15,6 Jahre | 6,4 Prozent |
| Business Bay, 1 Schlafzimmer | AED 86.376 (n = 756) | AED 1.301.210 (n = 502) | 15,1 Jahre | 6,6 Prozent |
| Business Bay, 2 Schlafzimmer | AED 120.000 (n = 355) | AED 2.057.478 (n = 320) | 17,1 Jahre | 5,8 Prozent |
| Business Bay, 3 Schlafzimmer | AED 174.996 (n = 125) | AED 2.750.000 (n = 127) | 15,7 Jahre | 6,4 Prozent |
| Downtown Dubai, Studio | AED 72.276 (n = 90) | AED 1.080.000 (n = 43) | 14,9 Jahre | 6,7 Prozent |
| Downtown Dubai, 1 Schlafzimmer | AED 109.992 (n = 643) | AED 1.741.000 (n = 313) | 15,8 Jahre | 6,3 Prozent |
| Downtown Dubai, 2 Schlafzimmer | AED 180.000 (n = 962) | AED 2.906.250 (n = 315) | 16,1 Jahre | 6,2 Prozent |
| Downtown Dubai, 3 Schlafzimmer | AED 309.996 (n = 501) | AED 4.530.000 (n = 103) | 14,6 Jahre | 6,8 Prozent |
| Dubai Marina, 1 Schlafzimmer | AED 84.996 (n = 755) | AED 1.150.000 (n = 545) | 13,5 Jahre | 7,4 Prozent |
| Dubai Marina, 2 Schlafzimmer | AED 124.992 (n = 590) | AED 2.000.000 (n = 421) | 16,0 Jahre | 6,2 Prozent |
| Dubai Marina, 3 Schlafzimmer | AED 180.000 (n = 316) | AED 3.203.170 (n = 158) | 17,8 Jahre | 5,6 Prozent |
| Dubai Marina, 4 Schlafzimmer | AED 259.992 (n = 55) | AED 4.100.000 (n = 37) | 15,8 Jahre | 6,3 Prozent |
| Dubai Creek Harbour, 1 Schlafzimmer | AED 90.000 (n = 1.339) | AED 1.500.000 (n = 222) | 16,7 Jahre | 6,0 Prozent |
| Dubai Creek Harbour, 2 Schlafzimmer | AED 135.000 (n = 743) | AED 2.350.000 (n = 316) | 17,4 Jahre | 5,7 Prozent |
| Dubai Creek Harbour, 3 Schlafzimmer | AED 210.000 (n = 149) | AED 3.538.238 (n = 108) | 16,8 Jahre | 5,9 Prozent |
Das n in jeder Tabelle dieser Seite ist die Fallzahl: die Anzahl der registrierten Verträge, aus denen der Wert dieser Zeile gerechnet ist. Ein Median ohne seine Fallzahl ist keine Aussage, sondern eine Vermutung.
Die Jahresmiete ist der Median der Monatsmiete mal zwölf. Downtown Dubai läuft in beiden Registern unter dem Katasternamen Burj Khalifa. Bei Dubai Sports City gehört ein Vorbehalt dazu: im Mietregister ist es die Zone Al Hebiah Fourth, die auch Tilal Al Ghaf umfasst, während das Kaufregister Dubai Sports City unter eigenem Namen führt. Die beiden Grenzen liegen dicht beieinander, aber sie sind nicht identisch.
Umgedreht: die Bruttorendite
Das Verhältnis lässt sich in eine Bruttorendite umdrehen, und das Muster ist deutlich. Am stärksten sind die Studios in Dubai Sports City mit 9,2 Prozent, dicht gefolgt von den größeren Klassen desselben Gebiets. Jede Zeile über 7,5 Prozent gehört zu einem von drei Gebieten: Arjan, Dubai Sports City, Jumeirah Village Circle. Das Nächste zu einer Prestigelage in dieser Gruppe sind die Einzimmerwohnungen in Dubai Marina mit 7,4 Prozent.
Der Grund ist nicht, dass die Mieten in den günstigen Gebieten hoch wären. Der Abstand bei den Kaufpreisen zwischen günstig und Prestige ist weit größer als der Abstand bei den Mieten, und genau das misst dieses Verhältnis. Am schwächsten sind die Dreizimmerwohnungen in Dubai Sports City mit 18,8 Jahren, allerdings auf dünner Grundlage: 28 Miet- und 23 Kaufverträge. Unter den Zeilen mit mindestens hundert Verträgen auf beiden Seiten sind es die Dreizimmerwohnungen in Dubai Marina mit 17,8 Jahren.
Ein zweites, schwächeres Muster: kleine Wohnungen bringen meistens mehr je eingesetztem Dirham, aber nicht immer. In Downtown Dubai liegt die beste Rendite bei den Dreizimmerwohnungen, und in Dubai Marina schlagen die Vierzimmerwohnungen die Dreizimmerwohnungen. Lesen Sie die Zeile, nicht die Regel.
Welche Zeilen fehlen und warum
Studios in Dubai Marina fehlen. Die Miete gibt es - 172 registrierte Neuverträge mit AED 5.000 im Monat -, aber die passende Kaufgruppe wurde aus den Daten zurückgezogen, weil fast alle ihre Verträge denselben Bauträgerpreis auf den Dirham trugen und der Median mit dem oberen Viertel zusammenfiel. Ein Verhältnis gegen eine Preisliste sagt nichts, deshalb bleibt die Zeile weg. Die Mietseite ist davon unberührt.
Mirdif fehlt aus einem anderen Grund: die Mieten sind da (ein Studio zu AED 4.083 aus 30 Verträgen, zwei Schlafzimmer zu AED 6.416 aus 152), aber die Kaufseite reicht je Klasse nur von sechs bis sechsundzwanzig Verträgen, zu dünn für ein Verhältnis. Al Furjan bleibt draußen, weil das Mietregister es in der Zone Jabal Ali First zusammen mit Discovery Gardens führt, während das Kaufregister Al Furjan allein kennt; zwei unterschiedliche Grenzen darf man nicht durcheinander teilen. Die Vierzimmerklasse in Business Bay bleibt ebenfalls draußen: 17 Mietverträge gegen 25 Kaufverträge ergäben eine spektakuläre Zahl und keine Information.
Was in diesem Verhältnis nicht steckt
Brutto heißt brutto. Die jährliche Servicegebühr des Hauses, die im Kaufregister nie auftaucht, zahlt der Eigentümer. Ebenso die Übertragungs- und Maklerkosten beim Kauf, die Kosten einer Finanzierung und die Wochen, in denen eine Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht.
Auch die Mietseite trägt Kosten, die in der Jahresmiete nicht sichtbar sind: die Maklerprovision von 5 Prozent der Jahresmiete, eine Kaution von weiteren 5 Prozent bei unmöblierten Wohnungen, die Ejari-Registrierung für AED 220 und die DEWA-Kaution von AED 2.000 für eine Wohnung beziehungsweise AED 4.000 für eine Villa.
Und die beiden Register beschreiben nicht dieselbe Wohnung. Die Miete kommt aus Neuverträgen, der Preis aus Bestandskäufen. Gleiches Gebiet und gleiche Zimmerzahl heißt nicht gleiches Haus, gleiches Stockwerk, gleicher Blick.
Häufige Fragen
In wie vielen Jahresmieten steckt ein Kaufpreis in Dubai?
In diesem Schnitt zwischen 10,9 und 18,8 Jahren, je nach Gebiet und Klasse. Am schnellsten sind die Studios in Dubai Sports City: AED 436.455 Kaufpreis gegen AED 39.996 Jahresmiete.
Wie hoch ist die Bruttorendite einer Einzimmerwohnung?
Dubai Sports City 8,9 Prozent; Arjan 8,2 Prozent; Jumeirah Village Circle 8,1 Prozent; Dubai Marina 7,4 Prozent; Business Bay 6,6 Prozent; Downtown Dubai 6,3 Prozent; Dubai Creek Harbour 6,0 Prozent. Alles vor Servicegebühr, Kosten und Leerstand.
Wo ist das Verhältnis am schlechtesten?
Bei den Dreizimmerwohnungen in Dubai Sports City mit 18,8 Jahren, allerdings steht diese Zeile auf 28 Miet- und 23 Kaufverträgen. Unter den belastbaren Zeilen sind es die Dreizimmerwohnungen in Dubai Marina mit 17,8 Jahren.
Ist die Miete hier monatlich oder jährlich?
Jährlich, gerechnet als Median der Monatsmiete mal zwölf. Die Monatsmediane hinter den Einzimmerzeilen sind: Dubai Sports City AED 4.972, Arjan AED 5.796, Jumeirah Village Circle AED 5.833, Business Bay AED 7.198, Downtown Dubai AED 9.166, Dubai Marina AED 7.083, Dubai Creek Harbour AED 7.500.
Kann diese Tabelle die Kaufentscheidung abnehmen?
Nur als eine Eingangsgröße. Sie setzt zwei Preise ins Verhältnis und weiß nichts über Ihren Zeithorizont, Ihre Kapitalkosten und darüber, was Sie mit der Differenz sonst anfangen würden.
Quellen: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister und Kaufvertragsregister, beide Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben, sie sind keine eigene Erhebung von DXB Radar.
Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department erscheinen im Telegram-Kanal von DXB Radar: t.me/dxbradar.