Jumeirah Village Triangle mieten: Preise und Kosten

Für ein Studio im Jumeirah Village Triangle gibt es drei verschiedene Zahlen, und diese Seite zeigt alle drei nebeneinander, statt sich eine auszusuchen. Wer dort einen neuen Mietvertrag unterschrieben hat, zahlte im Median 3.750 AED im Monat, aus 204 registrierten Verträgen. Der veröffentlichte Gebietsdurchschnitt eines Maklerhauses liegt bei 3.833 AED. Verlangt werden aktuell im Median 4.000 AED, gemessen an 79 Inseraten, die wir selbst gelesen haben. Alle Angaben mit Stand 2. September 2026.

Was im Register wirklich unterschrieben wurde

Das Mietregister führt Jumeirah Village Triangle unter dem Katasternamen Al Barsha South Fifth. Das ist nicht geraten: 19 der 23 Projektnamen, die dort an Mietverträgen hängen, stehen auch im Kaufregister unter dem Gemeinschaftsschlüssel für Jumeirah Village Triangle, und eines davon trägt den Namen sogar vollständig - Terhab Hotel and Towers at Jumeirah Village Triangle. Cloud Tower, Al Jawhara Tower, Imperial Residence und Emerald Vision Tower stehen in derselben Liste, und keiner dieser Namen taucht in der Projektliste des Jumeirah Village Circle auf. In den 120 Tagen bis zum 2. September 2026 liegen für das Gebiet 1.286 Mietverträge vor, davon 717 Neuverträge und 569 Verlängerungen. Die Verlängerungen bleiben in der Tabelle außen vor, weil der Mietdeckel sie unter dem freien Markt hält und sie den Altmieter beschreiben, nicht den Zuzügler.

Der Studio-Median von 3.750 AED steht auf 204 unterschriebenen Verträgen, das ist eine Zahl, mit der sich rechnen lässt. Die Einzimmerwohnung liegt bei 5.618 AED aus 247 Verträgen, der Schritt vom Studio zur Einzimmerwohnung kostet also 1.868 AED im Monat. Die schwächste Zeile der Tabelle ist die mit drei Schlafzimmern: nur 11 Verträge, und unteres Viertel und Median fallen auf denselben Betrag von 9.166 AED. Das ist ein Anhaltspunkt, kein Preis. Die letzte Zeile braucht eine eigene Warnung. In diesem Registergebiet widerspricht die Zimmerzahl der Fläche: 60 als Zweizimmer geführte Verträge haben eine Median-Fläche von 648 Quadratmetern, 29 als Einzimmer geführte dagegen 180. Deshalb steht hier keine Aufteilung nach Schlafzimmern, sondern eine einzige Zeile über alle 98 Villen- und Reihenhausverträge mit einem Median von 14.708 AED im Monat.

Der Gebietsschnitt, der überall zitiert wird

Die Zahl, die auf fast allen Mietseiten zum Triangle steht - auf dieser bis heute auch - stammt aus einem Gebietsführer eines Maklerhauses und nicht aus dem Register. Veröffentlicht wird sie als Jahresmiete je Größe; der Monatswert unten ist diese Jahresmiete geteilt durch zwölf. Eine Fallzahl gibt es dazu nicht, deshalb steht in diesen Zeilen auch kein n, und es sollte auch keines hineingelesen werden.

Beim Studio liegen die beiden Quellen fast gleichauf: 3.833 AED gegen einen Register-Median von 3.750 AED, ein Unterschied von 83 AED im Monat. Bei der Einzimmerwohnung nicht mehr. Der Gebietsschnitt nennt 11.000 AED, das Register 5.618 AED, dazwischen liegen 5.382 AED. Beide Zahlen sind echt, sie messen nur nicht dasselbe; weiter unten steht, was genau.

Was gerade verlangt wird

Angebotspreise sind die dritte Messung und gehören in eine eigene Tabelle. Wir haben die Inserate für Jumeirah Village Triangle auf propertyfinder.ae am 2. September 2026 selbst gelesen. Das ist, was verlangt wird, nicht das, was unterschrieben wurde.

Für eine Einzimmerwohnung werden im Median 6.250 AED verlangt, aus 79 Inseraten. Das sind 632 AED über dem Register-Median und deutlich unter dem Gebietsschnitt. Genau so sieht es normalerweise aus: das Angebot läuft dem Abschluss voraus. Die Zeile mit drei Schlafzimmern steht auf 8 Inseraten und ist damit eine Beobachtung, kein Markt.

Triangle gegen Circle

Der Nachbar Jumeirah Village Circle ist der naheliegende Vergleich, und das Register kennt ihn ebenfalls, dort unter Al Barsha South Fourth.

Beim Studio sind die beiden Dörfer identisch: 3.750 AED im Circle aus 752 Verträgen, 3.750 AED im Triangle aus 204. Bei der Einzimmerwohnung ist das Triangle um 215 AED im Monat günstiger, bei zwei Schlafzimmern um 167 AED. Der Circle ist dafür der tiefere Markt: dort wurden 963 Einzimmerwohnungen neu vermietet, im Triangle 247. Wer im einen Dorf nichts findet, sollte das andere mitprüfen, es liegt eine Viertelstunde mit dem Auto entfernt.

Warum die drei Zahlen auseinanderlaufen

Ein Median und ein Durchschnitt sagen nicht dasselbe. Der Median des Registers ist der mittlere Vertrag: die Hälfte der Mieter zahlte weniger. Ein Gebietsdurchschnitt wird von jeder großen, möblierten oder frisch übergebenen Wohnung nach oben gezogen, und weil der Gebietsführer keine Fallzahl nennt, lässt sich seine Mischung von außen nicht nachprüfen. Dazu kommt die Einteilung: das Register füllt die Zimmerzahl bei Wohnungen kaum aus, die Klassen kommen deshalb aus der Fläche. Bis 57 Quadratmeter gilt als Studio, 58 bis 95 als ein Schlafzimmer, 96 bis 146 als zwei, 147 bis 260 als drei. Diese Klassen überschneiden sich in der Wirklichkeit, eine großzügige Zweizimmer kann in der Einzimmerzeile landen. Wir zeigen deshalb alle drei Messungen mit Namen, statt sie zu einem Mittelwert zu verrühren, der niemandem gehört.

Was beim Einzug zusätzlich fällig wird

Beim Register-Median für ein Studio von 3.750 AED im Monat liegt die Jahresmiete bei 45.000 AED. Die Maklerprovision beträgt fünf Prozent davon, also 2.250 AED, und die Kaution für eine unmöblierte Wohnung üblicherweise noch einmal fünf Prozent, also wieder 2.250 AED - zusammen 4.500 AED. Die DEWA-Kaution für eine Wohnung von 2.000 AED bringt das auf 6.500 AED, dazu kommen 220 AED für die Ejari-Registrierung. Bei einem Reihenhaus liegt die DEWA-Kaution bei 4.000 AED statt 2.000 AED - der Sprung ist also größer, als die Miete allein vermuten lässt.

Häufige Fragen

Quellen: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, mit Quellenangabe wiedergegeben und keine eigene Erhebung von DXB Radar. Gebietsdurchschnitte: Betterhomes-Gebietsführer, Stand 1. September 2026, Jahresmiete geteilt durch zwölf, veröffentlicht ohne Fallzahl. Angebotspreise: eigene Lesung der Inserate auf propertyfinder.ae am 2. September 2026.

Jede neue Lesung des Registers geht zuerst in den Kanal: t.me/dxbradar.