JLT, The Greens und Dubai Creek Harbour: die Mitte des Marktes

Zwischen den günstigen Randlagen und den Prestigetürmen liegt ein Band von Gebieten, in die tatsächlich die meisten ziehen. Drei davon tragen es. Eine Einzimmerwohnung in Jumeirah Lake Towers kostet im Median AED 6.666 im Monat aus 676 registrierten Neuverträgen, in The Greens und The Views AED 7.083 aus 321 und in Dubai Creek Harbour AED 7.500 aus 1.339 - der größten Einzelklasse unseres gesamten Mietschnitts.

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Die Katasternamen lauten Al Thanyah Fifth für Jumeirah Lake Towers, Al Thanyah Third für The Greens und The Views und Al Khairan First für Dubai Creek Harbour.

Die drei Gebiete nebeneinander

Das n in jeder Tabelle dieser Seite ist die Fallzahl: die Anzahl der registrierten Verträge, aus denen der Wert dieser Zeile gerechnet ist. Ein Median ohne seine Fallzahl ist keine Aussage, sondern eine Vermutung.

Dubai Creek Harbour hat keine Studiozeile, und das ist kein Versehen: das Gebiet wird mit Wohnungen ab einem Schlafzimmer bebaut, eine Studioklasse kam in diesem Schnitt der Neuverträge nicht zusammen. Jumeirah Lake Towers ist der umgekehrte Fall, mit 354 Studioverträgen und einem Median von AED 4.416 im Monat - der günstigste Einstieg in eines der drei Gebiete.

Viertelwerte innerhalb der Gebiete

Bei einem Schlafzimmer liegen zwischen Jumeirah Lake Towers und Dubai Creek Harbour AED 834 im Monat, bei zwei Schlafzimmern AED 2.084: AED 9.166 gegen AED 11.250. The Greens und The Views liegt bei einem Schlafzimmer dazwischen und bei zwei Schlafzimmern auf gleicher Höhe mit Creek Harbour.

Über den Charakter eines Gebiets sagt das obere Viertel mehr als der Median. Bei zwei Schlafzimmern sind es AED 11.987 in Jumeirah Lake Towers, AED 13.333 in The Greens und The Views und AED 12.916 in Dubai Creek Harbour. Die Seetürme sind die ungleichmäßigsten der drei in Alter und Ausstattung, entsprechend wandert der Preis innerhalb einer Klasse. Creek Harbour ist von einem Bauträger nach einem Standard errichtet, und die Viertelwerte liegen dicht beieinander.

Reihenhäuser und Villen in diesen Zonen

Beide Al-Thanyah-Zonen führen auch Häuser. Sie gehören in eine eigene Tabelle, weil Haus und Wohnung keine konkurrierenden Produkte sind.

Ein Haus mit drei Schlafzimmern kostet im Median AED 25.833 im Monat in Jumeirah Lake Towers und AED 25.000 in The Greens und The Views. In Jumeirah Lake Towers sind das AED 11.510 mehr als eine Wohnung derselben Klasse in derselben Zone. Die Fünfzimmerzeile dort steht auf 17 Verträgen und die Vierzimmerzeile in The Greens auf 8; ein oberes Viertel von AED 70.833 bei dieser Fallzahl ist eine einzelne teure Villa und kein Marktniveau.

Woher die Zimmerzahl kommt

Im Mietregister ist das Feld für die Zimmerzahl fast durchgängig leer, die Klasse wird deshalb aus der Wohnfläche abgeleitet. Die Grenzen: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261 Quadratmeter. Kalibriert sind sie an 2.177 eigenen Portalinseraten, die Zimmerzahl und Fläche zugleich nennen, und an den Kaufverträgen gegengeprüft, wo die Zimmerzahl im Register steht: Studio 37 gegen 42 Quadratmeter im Median, ein Schlafzimmer 75 gegen 74, zwei Schlafzimmer 120 gegen 117, drei Schlafzimmer 172 gegen 177. Zwei getrennte Quellen, Abweichung unter fünf Quadratmetern.

Ehrlich bleibt: die Klassen überlappen sich in der Wirklichkeit. Zehn bis 90 Prozent der Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 92 und 149 Quadratmetern. Ein großzügiger Einzimmergrundriss landet damit in der Zweizimmerklasse und ein knapper Zweizimmergrundriss in der Einzimmerklasse. Studios stehen im Register als eigener Objekttyp und werden gar nicht abgeleitet. Bei den Kaufverträgen entfällt das Problem: dort ist die Zimmerzahl in 96 Prozent der Einträge gefüllt.

Nur Neuverträge

Gezählt sind ausschließlich Neuverträge. Verlängerungen sind durch den Mietdeckel gebremst und liegen systematisch tiefer; sie beschreiben einen sitzenden Mieter, nicht den Preis, den ein Umziehender genannt bekommt. Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ausgeschlossen, weil ein Hauseigentümer, der vierzig Wohnungen in einem Dokument vermietet, den Median nach unten zöge.

Häufige Fragen

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben, sie sind keine eigene Erhebung von DXB Radar.

Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department erscheinen im Telegram-Kanal von DXB Radar: t.me/dxbradar.