Dubai Marina: was Mieter wirklich zahlen
Ein Portal zeigt, was ein Vermieter haben möchte. Diese Seite zeigt, was ein Mieter unterschrieben hat. Alle Zahlen stammen aus registrierten Neuverträgen im Ejari-Register des Dubai Land Department, Stand September 2026. Im Kataster läuft Dubai Marina unter dem Registernamen Marsa Dubai; dazu gehören Princess Tower, Elite Residence, Bay Central und die Türme rund um die Metrostation Jumeirah Beach Residency.
Die kurze Antwort: eine Einzimmerwohnung in Dubai Marina kostet im Median AED 7.083 im Monat, gerechnet aus 755 registrierten Verträgen. Ein Studio liegt bei AED 5.000 aus 172 Verträgen, zwei Schlafzimmer bei AED 10.416 aus 590.
Vertragsmieten nach Zimmerzahl
| Wohnungstyp | n | Unteres Viertel | Median | Oberes Viertel |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 172 | AED 4.416 | AED 5.000 | AED 5.833 |
| 1 Schlafzimmer | 755 | AED 6.000 | AED 7.083 | AED 9.142 |
| 2 Schlafzimmer | 590 | AED 8.333 | AED 10.416 | AED 13.750 |
| 3 Schlafzimmer | 316 | AED 12.500 | AED 15.000 | AED 22.500 |
| 4 Schlafzimmer | 55 | AED 17.500 | AED 21.666 | AED 27.500 |
Das n in jeder Tabelle dieser Seite ist die Fallzahl: die Anzahl der registrierten Verträge, aus denen der Wert dieser Zeile gerechnet ist. Ein Median ohne seine Fallzahl ist keine Aussage, sondern eine Vermutung.
So liest sich die mittlere Zeile: ein Viertel der 755 Einzimmerverträge wurde unter AED 6.000 im Monat abgeschlossen, ein weiteres Viertel über AED 9.142. Dazwischen liegt der normale Preis des Gebiets, und der Median in der Mitte ist die eine Zahl, die man zitieren sollte. Auf zwölf Monate gerechnet sind das AED 84.996. Ein Studio kommt auf AED 60.000 im Jahr, zwei Schlafzimmer auf AED 124.992.
Die Vierzimmerklasse steht auf gerade 55 Verträgen. Ihr oberes Viertel von AED 27.500 ist deshalb eine Größenordnung und kein Verhandlungsanker. Am weitesten auseinander läuft die Dreizimmerklasse: über 316 Verträge hinweg ist der niedrigste Einzeleintrag AED 1.000 im Monat und der höchste AED 166.666. Beide Enden sind Einzelverträge, und genau deshalb arbeitet man mit dem Median und den Viertelwerten und nicht mit den Extremen.
Verlangt gegen unterschrieben
Ein Angebotspreis und eine Vertragsmiete messen Verschiedenes und bekommen deshalb eigene Spalten; addiert wird da nichts. Das eine ist eine Forderung im Inserat, das andere eine Summe, unter die zwei Parteien ihren Namen gesetzt haben.
| Wohnungstyp | Median Vertrag (n) | Median Angebot (n) | Abstand | Angebot über Vertrag |
|---|---|---|---|---|
| Studio | AED 5.000 (n = 172) | AED 5.833 (n = 75) | AED 833 | 16,7 Prozent |
| 1 Schlafzimmer | AED 7.083 (n = 755) | AED 7.917 (n = 78) | AED 834 | 11,8 Prozent |
| 2 Schlafzimmer | AED 10.416 (n = 590) | AED 11.667 (n = 77) | AED 1.251 | 12,0 Prozent |
| 3 Schlafzimmer | AED 15.000 (n = 316) | AED 20.000 (n = 76) | AED 5.000 | 33,3 Prozent |
| 4 Schlafzimmer | AED 21.666 (n = 55) | AED 33.333 (n = 75) | AED 11.667 | 53,8 Prozent |
Am unteren Ende beträgt der Abstand rund AED 833 im Monat, das sind 16,7 Prozent beim Studio und 11,8 Prozent bei einem Schlafzimmer. Ab drei Schlafzimmern reißt die Schere auf: AED 20.000 verlangt gegen AED 15.000 unterschrieben. Große Wohnungen stehen länger im Schaufenster, abgeschlossen wird häufiger das bescheidenere Objekt. Wer eine Drei- oder Vierzimmerwohnung sucht, sollte den Portalpreis als Obergrenze lesen, nicht als Untergrenze.
Woher die Zimmerzahl kommt
Im Mietregister ist das Feld für die Zimmerzahl fast durchgängig leer, die Klasse wird deshalb aus der Wohnfläche abgeleitet. Die Grenzen: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261 Quadratmeter. Kalibriert sind sie an 2.177 eigenen Portalinseraten, die Zimmerzahl und Fläche zugleich nennen, und an den Kaufverträgen gegengeprüft, wo die Zimmerzahl im Register steht: Studio 37 gegen 42 Quadratmeter im Median, ein Schlafzimmer 75 gegen 74, zwei Schlafzimmer 120 gegen 117, drei Schlafzimmer 172 gegen 177. Zwei getrennte Quellen, Abweichung unter fünf Quadratmetern.
Ehrlich bleibt: die Klassen überlappen sich in der Wirklichkeit. Zehn bis 90 Prozent der Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 92 und 149 Quadratmetern. Ein großzügiger Einzimmergrundriss landet damit in der Zweizimmerklasse und ein knapper Zweizimmergrundriss in der Einzimmerklasse. Studios stehen im Register als eigener Objekttyp und werden gar nicht abgeleitet. Bei den Kaufverträgen entfällt das Problem: dort ist die Zimmerzahl in 96 Prozent der Einträge gefüllt.
Nur Neuverträge, keine Verlängerungen
Gezählt sind ausschließlich Neuverträge. Verlängerungen sind durch den Mietdeckel gebremst und liegen systematisch tiefer; sie beschreiben einen sitzenden Mieter, nicht den Preis, den ein Umziehender genannt bekommt. Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ausgeschlossen, weil ein Hauseigentümer, der vierzig Wohnungen in einem Dokument vermietet, den Median nach unten zöge.
In Dubai Marina wiegt das schwerer als in einem jungen Viertel. Ein großer Teil des Bestands ist seit Jahren durchgehend vermietet, und eine Verlängerung in einem Turm von 2007 kann weit unter dem liegen, was die Wohnung nebenan heute erzielt. Wenn eine Zahl aus einer anderen Quelle deutlich niedriger ausfällt als die Tabelle oben, sind dort mit hoher Wahrscheinlichkeit Verlängerungen eingerechnet.
Häufige Fragen
Was kostet eine Einzimmerwohnung in Dubai Marina?
Im Median AED 7.083 im Monat aus 755 registrierten Neuverträgen. Die mittlere Hälfte reicht von AED 6.000 bis AED 9.142, aufs Jahr sind das AED 84.996.
Warum liegt der Portalpreis höher als Ihre Zahl?
Weil ein Portal die Forderung druckt und das Register den Abschluss festhält. Bei zwei Schlafzimmern beträgt der Abstand AED 1.251 im Monat, bei drei Schlafzimmern AED 5.000. Genau das ist der Spielraum zum Verhandeln.
Ist Marsa Dubai dasselbe wie Dubai Marina?
Ja. Marsa Dubai ist der Katastername, unter dem das Register das Gebiet führt. Princess Tower, Elite Residence und Bay Central laufen darunter.
Was gilt hier als Studio?
Eine Einheit bis 57 Quadratmeter, die das Mietregister als eigenen Objekttyp führt. In Dubai Marina gibt es dazu 172 Neuverträge mit einem Median von AED 5.000 im Monat.
Sind Verlängerungen enthalten?
Nein, nur Neuverträge. Verlängerungen sind gedeckelt und beschreiben sitzende Mieter, nicht den Preis, den ein Umziehender genannt bekommt.
Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben, sie sind keine eigene Erhebung von DXB Radar.
Angebotspreise: eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, Stand September 2026. Ein Angebotspreis ist eine Forderung, kein Abschluss, und steht auf dieser Seite nie in derselben Spalte wie eine Vertragsmiete.
Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department erscheinen im Telegram-Kanal von DXB Radar: t.me/dxbradar.