Downtown Dubai und Business Bay im Vergleich
Fünfzehn Minuten zu Fuß liegen zwischen den beiden Vierteln, dazu ein Kanal. Die Miete trennt sie erheblich deutlicher. Eine Zweizimmerwohnung in Downtown Dubai kostet im Median AED 15.000 im Monat, gerechnet aus 962 registrierten Neuverträgen; dieselbe Klasse in Business Bay kostet AED 10.000 aus 355 Verträgen.
Grundlage sind registrierte Neuverträge aus dem Ejari-Register des Dubai Land Department, Stand September 2026. Downtown Dubai läuft im Register unter dem Katasternamen Burj Khalifa, Business Bay unter seinem eigenen.
Die beiden Gebiete direkt gegenübergestellt
| Wohnungstyp | Downtown Dubai (n) | Business Bay (n) | Abstand | Aufschlag Downtown |
|---|---|---|---|---|
| Studio | AED 6.023 (n = 90) | AED 5.000 (n = 733) | AED 1.023 | 20,5 Prozent |
| 1 Schlafzimmer | AED 9.166 (n = 643) | AED 7.198 (n = 756) | AED 1.968 | 27,3 Prozent |
| 2 Schlafzimmer | AED 15.000 (n = 962) | AED 10.000 (n = 355) | AED 5.000 | 50,0 Prozent |
| 3 Schlafzimmer | AED 25.833 (n = 501) | AED 14.583 (n = 125) | AED 11.250 | 77,1 Prozent |
Das n in jeder Tabelle dieser Seite ist die Fallzahl: die Anzahl der registrierten Verträge, aus denen der Wert dieser Zeile gerechnet ist. Ein Median ohne seine Fallzahl ist keine Aussage, sondern eine Vermutung.
Der Aufschlag wächst mit der Wohnung. Beim Studio kostet Downtown 20,5 Prozent mehr, bei einem Schlafzimmer 27,3 Prozent, bei zwei Schlafzimmern genau 50,0 Prozent und bei drei Schlafzimmern 77,1 Prozent. Klein wohnen neben dem Burj kostet wenig Aufpreis. Platz brauchen kostet dort viel, denn die großen Downtown-Grundrisse sitzen in Türmen mit Blick auf den Turm und die Fontäne, während die großen Grundrisse in Business Bay auf den Kanal und den Bürokomplex gegenüber schauen.
Die Streuung innerhalb der Gebiete
| Gebiet | Wohnungstyp | n | Unteres Viertel | Median | Oberes Viertel |
|---|---|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | Studio | 90 | AED 5.166 | AED 6.023 | AED 7.916 |
| Downtown Dubai | 1 Schlafzimmer | 643 | AED 8.333 | AED 9.166 | AED 10.000 |
| Downtown Dubai | 2 Schlafzimmer | 962 | AED 12.333 | AED 15.000 | AED 18.333 |
| Downtown Dubai | 3 Schlafzimmer | 501 | AED 20.416 | AED 25.833 | AED 28.750 |
| Business Bay | Studio | 733 | AED 4.500 | AED 5.000 | AED 5.666 |
| Business Bay | 1 Schlafzimmer | 756 | AED 6.416 | AED 7.198 | AED 8.333 |
| Business Bay | 2 Schlafzimmer | 355 | AED 8.958 | AED 10.000 | AED 11.666 |
| Business Bay | 3 Schlafzimmer | 125 | AED 12.083 | AED 14.583 | AED 16.916 |
| Business Bay | 4 Schlafzimmer | 17 | AED 22.500 | AED 42.307 | AED 66.666 |
Die nützlichste Zahl dieser Seite versteckt sich in den Einzimmerzeilen. Das obere Viertel in Business Bay liegt bei AED 8.333 im Monat, das untere Viertel in Downtown Dubai bei AED 8.333: dieselbe Zahl. Die teuersten Einzimmerwohnungen in Business Bay kosten so viel wie die günstigsten in Downtown. Wer sich in dieser Größe zwischen den beiden Vierteln entscheidet, entscheidet zwischen dem oberen Ende des einen und dem unteren Ende des anderen Marktes.
In Business Bay sind außerdem 17 Vierzimmerverträge registriert, mit einem Median von AED 42.307 und einem oberen Viertel von AED 66.666. Bei dieser Fallzahl verschiebt ein einziger Abschluss den Median, deshalb steht die Zeile in der Detailtabelle und sonst nirgends. In Downtown Dubai kam in diesem Schnitt gar keine eigene Vierzimmerklasse zusammen.
Verlangt gegen unterschrieben
Angebotspreise kommen aus Inseraten, Vertragsmieten aus dem Register. Sie stehen hier in getrennten Spalten, weil sie zwei verschiedene Fragen beantworten: was gewünscht ist und was gezahlt wurde.
| Wohnungstyp | Gebiet | Median Vertrag (n) | Median Angebot (n) |
|---|---|---|---|
| Studio | Downtown Dubai | AED 6.023 (n = 90) | AED 7.875 (n = 76) |
| Studio | Business Bay | AED 5.000 (n = 733) | AED 5.833 (n = 77) |
| 1 Schlafzimmer | Downtown Dubai | AED 9.166 (n = 643) | AED 9.167 (n = 77) |
| 1 Schlafzimmer | Business Bay | AED 7.198 (n = 756) | AED 7.500 (n = 79) |
| 2 Schlafzimmer | Downtown Dubai | AED 15.000 (n = 962) | AED 16.667 (n = 77) |
| 2 Schlafzimmer | Business Bay | AED 10.000 (n = 355) | AED 11.458 (n = 76) |
| 3 Schlafzimmer | Downtown Dubai | AED 25.833 (n = 501) | AED 28.333 (n = 76) |
| 3 Schlafzimmer | Business Bay | AED 14.583 (n = 125) | AED 18.333 (n = 75) |
Am auffälligsten ist die Einzimmerzeile in Downtown: AED 9.167 verlangt gegen AED 9.166 unterschrieben, ein einziger Dirham Unterschied. In dieser Klasse bekommen Eigentümer genau das, was sie ausschreiben. Die Studiozeile im selben Viertel läuft andersherum: AED 7.875 verlangt gegen AED 6.023 unterschrieben, ein Abstand von AED 1.852 im Monat. Die Downtown-Studioklasse steht auf nur 90 Verträgen und ist entsprechend unruhig.
Woher die Zimmerzahl kommt
Im Mietregister ist das Feld für die Zimmerzahl fast durchgängig leer, die Klasse wird deshalb aus der Wohnfläche abgeleitet. Die Grenzen: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261 Quadratmeter. Kalibriert sind sie an 2.177 eigenen Portalinseraten, die Zimmerzahl und Fläche zugleich nennen, und an den Kaufverträgen gegengeprüft, wo die Zimmerzahl im Register steht: Studio 37 gegen 42 Quadratmeter im Median, ein Schlafzimmer 75 gegen 74, zwei Schlafzimmer 120 gegen 117, drei Schlafzimmer 172 gegen 177. Zwei getrennte Quellen, Abweichung unter fünf Quadratmetern.
Ehrlich bleibt: die Klassen überlappen sich in der Wirklichkeit. Zehn bis 90 Prozent der Zweizimmerwohnungen liegen zwischen 92 und 149 Quadratmetern. Ein großzügiger Einzimmergrundriss landet damit in der Zweizimmerklasse und ein knapper Zweizimmergrundriss in der Einzimmerklasse. Studios stehen im Register als eigener Objekttyp und werden gar nicht abgeleitet. Bei den Kaufverträgen entfällt das Problem: dort ist die Zimmerzahl in 96 Prozent der Einträge gefüllt.
Nur Neuverträge
Gezählt sind ausschließlich Neuverträge. Verlängerungen sind durch den Mietdeckel gebremst und liegen systematisch tiefer; sie beschreiben einen sitzenden Mieter, nicht den Preis, den ein Umziehender genannt bekommt. Sammelverträge über mehrere Wohnungen sind ausgeschlossen, weil ein Hauseigentümer, der vierzig Wohnungen in einem Dokument vermietet, den Median nach unten zöge.
Häufige Fragen
Wo mietet man günstiger, in Downtown Dubai oder in Business Bay?
In Business Bay, und zwar in jeder Klasse. Bei einem Schlafzimmer sind es AED 1.968 im Monat Unterschied (AED 7.198 aus 756 Verträgen gegen AED 9.166 aus 643), bei zwei Schlafzimmern AED 5.000, bei drei AED 11.250.
Was kostet ein Studio in Business Bay?
Im Median AED 5.000 im Monat aus 733 registrierten Neuverträgen, die mittlere Hälfte liegt zwischen AED 4.500 und AED 5.666. Dieselbe Klasse kostet in Downtown AED 6.023 aus 90 Verträgen.
Was ergibt das aufs Jahr?
Ein Schlafzimmer in Business Bay kommt auf AED 86.376 im Jahr, in Downtown auf AED 109.992. Zwei Schlafzimmer sind AED 120.000 gegen AED 180.000.
Warum heißt Downtown Dubai im Register Burj Khalifa?
Weil die Katasterparzelle nach dem Turm benannt ist und der Parzellenname zum Registernamen des ganzen Viertels geworden ist.
Wie belastbar ist die Dreizimmerzahl für Business Bay?
Sie steht auf 125 Verträgen, genug für einen Median, aber mit breiter Streuung: AED 12.083 im unteren Viertel gegen AED 16.916 im oberen.
Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben, sie sind keine eigene Erhebung von DXB Radar.
Angebotspreise: eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, Stand September 2026. Ein Angebotspreis ist eine Forderung, kein Abschluss, und steht auf dieser Seite nie in derselben Spalte wie eine Vertragsmiete.
Neue Auswertungen aus den Registern des Dubai Land Department erscheinen im Telegram-Kanal von DXB Radar: t.me/dxbradar.