Business Bay mieten: Preise, Kaution und Nebenkosten
Eine Einzimmerwohnung in Business Bay wird im Median für AED 7.198 im Monat unterschrieben, auf zwölf Monate AED 86.376. Dahinter stehen 756 registrierte Neuverträge aus dem Ejari-Register des Dubai Land Department, Stand September 2026. Es ist die größte Wohnungsklasse des Gebiets: 756 der 1.986 registrierten Wohnungsverträge in Business Bay, vor den Studios mit 733, und knapp breiter als die 755 Verträge derselben Klasse in Dubai Marina.
Wichtiger als der Median ist für die Budgetplanung, was neben der Miete anfällt. Provision, Kaution, DEWA und Ejari machen im ersten Jahr AED 10.858 aus, und die stehen weiter unten in einer eigenen Tabelle.
Die Spanne aus 756 Verträgen
| Lage in der Verteilung | Im Monat | Auf zwölf Monate |
|---|---|---|
| Niedrigster registrierter Vertrag | AED 1.662 | AED 19.944 |
| Unteres Viertel (25-Prozent-Wert) | AED 6.416 | AED 76.992 |
| Median | AED 7.198 | AED 86.376 |
| Oberes Viertel (75-Prozent-Wert) | AED 8.333 | AED 99.996 |
| Höchster registrierter Vertrag | AED 33.333 | AED 399.996 |
Die Hälfte aller registrierten Einzimmerverträge in Business Bay liegt zwischen AED 6.416 und AED 8.333 im Monat. Dieses Band ist AED 1.917 breit, und darin findet eine realistische Verhandlung statt. Auf das Jahr gerechnet reicht dasselbe Band von AED 76.992 bis AED 99.996.
Die Ränder gehören in die Tabelle, aber nicht in die Kalkulation. Der günstigste registrierte Vertrag lief über AED 1.662 im Monat, was in einem Viertel aus Glastürmen eine sehr besondere Vereinbarung bedeutet, der teuerste über AED 33.333. Beide beschreiben nicht den Markt, die beiden Viertelwerte tun es.
Kaution und Nebenkosten beim Einzug
| Posten | Betrag | Kommt zurück |
|---|---|---|
| Maklerprovision, 5 Prozent der Jahresmiete | AED 4.319 | nein |
| Kaution unmöbliert, 5 Prozent der Jahresmiete | AED 4.319 | ja |
| Provision und Kaution zusammen | AED 8.638 | zur Hälfte |
| DEWA-Kaution Wohnung und Ejari-Gebühr zusammen | AED 2.220 | nur die DEWA-Kaution |
| Summe zusätzlich zur Miete | AED 10.858 |
Die Maklerprovision beträgt fünf Prozent der Jahresmiete, bei AED 86.376 also AED 4.319. Die Kaution für eine unmöblierte Wohnung liegt ebenfalls bei fünf Prozent, noch einmal AED 4.319. Zusammen sind das AED 8.638, von denen die Kaution am Ende der Mietzeit zurückkommt, die Provision nicht. Die DEWA-Kaution für eine Wohnung beträgt AED 2.000, für eine Villa wären es AED 4.000; die Ejari-Registrierung kostet AED 220 und muss vorliegen, bevor Strom und Wasser auf den eigenen Namen laufen.
Unter dem Strich sind AED 10.858 zusätzlich zur Miete fällig. Wer die Jahresmiete auf mehrere Schecks aufteilt, zahlt in der Regel einen etwas höheren Gesamtbetrag; das Register verzeichnet die vereinbarte Jahresmiete, nicht die Zahl der Schecks, weshalb wir dazu keine Zahl ausweisen.
Verlangt gegen unterschrieben: der engste Abstand des Viertels
| Niedrigstes Angebot | Median der Angebote | Höchstes Angebot | Abstand zum Vertragsmedian |
|---|---|---|---|
| AED 5.083 | AED 7.500 | AED 15.000 | 4,2 Prozent |
Über 79 Inserate liegt der Median der Angebote bei AED 7.500 und damit nur 4,2 Prozent über dem registrierten Median von AED 7.198. Das ist der engste Abstand aller Wohnungsklassen in Business Bay: beim Studio sind es 16,7 Prozent, bei drei Schlafzimmern 25,7 Prozent.
Für die Praxis heißt das: bei einer Einzimmerwohnung in Business Bay steht im Inserat fast schon die Wahrheit. Aus einem fairen Angebot lässt sich wenig herausverhandeln, und eine Wohnung deutlich unter AED 6.416 sollte man auf getrennt abgerechnete Kühlung prüfen, statt sie für ein Schnäppchen zu halten.
Mieten oder kaufen
| Segment | Kaufverträge | Median-Kaufpreis | Unteres Viertel | Oberes Viertel | Preis je Quadratmeter | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bestand | 502 | AED 1.301.210 | AED 1.000.000 | AED 1.680.663 | AED 17.700 | 6,6 Prozent |
| Neubau | 293 | AED 2.000.000 | AED 1.475.000 | AED 2.291.000 | AED 25.335 | 4,3 Prozent |
Im Bestand liegt der Median des registrierten Kaufvertrags bei AED 1.301.210 aus 502 Verträgen, also AED 17.700 je Quadratmeter. Gegen die Jahresmiete von AED 86.376 ergibt das eine Bruttorendite von 6,6 Prozent, vor Servicegebühren, die das Register nicht erfasst.
Der Neubau ist ein anderer Markt: 293 registrierte Käufe mit einem Median von AED 2.000.000 und AED 25.335 je Quadratmeter. Dieser Median trifft genau die Immobilienschwelle von AED 2.000.000 für das Golden Visa, was einen Teil der Preisbildung in diesem Segment erklärt. Dieselbe Miete gegen diesen Preis ergibt 4,3 Prozent.
Wie groß ist eine Einzimmerwohnung in Business Bay
Im Mietregister bleibt die Zimmerzahl meist leer, die Klasse wird deshalb aus der Fläche abgeleitet: 58 bis 95 Quadratmeter. Die mittlere Einzimmerwohnung misst 75 Quadratmeter in unserer eigenen Inseratsstichprobe und 74 im Kaufregister, wo der Objekttyp eingetragen ist. Zwei unabhängige Quellen, ein Quadratmeter Unterschied. Auf den Median gerechnet sind das rund AED 96 Miete je Quadratmeter im Monat gegen AED 17.700 je Quadratmeter im Kauf. Ein gekaufter Quadratmeter entspricht damit etwa 184 Monatsmieten derselben Fläche.
Häufige Fragen
Was kostet eine Einzimmerwohnung in Business Bay im Monat?
Im Median AED 7.198 aus 756 registrierten Neuverträgen, Stand September 2026, also AED 86.376 im Jahr. Die Hälfte der Verträge liegt zwischen AED 6.416 und AED 8.333.
Wie hoch ist die Kaution in Business Bay?
Fünf Prozent der Jahresmiete, bei AED 86.376 also AED 4.319. Sie ist bei unmöblierten Wohnungen üblich und kommt am Ende der Mietzeit zurück, wenn die Wohnung in Ordnung ist.
Was ist beim Einzug insgesamt fällig?
AED 4.319 Provision und AED 4.319 Kaution, zusammen AED 8.638, dazu AED 2.220 für DEWA-Kaution und Ejari. Zusätzlich zur Miete sind das AED 10.858.
Lohnt sich stattdessen der Kauf?
Das Register nennt für den Bestand AED 1.301.210 aus 502 Kaufverträgen, das sind 6,6 Prozent brutto auf die Medianmiete. Im Neubau sind es AED 2.000.000 aus 293 Verträgen und damit 4,3 Prozent.
Sind Vertragsverlängerungen enthalten?
Nein, nur Neuverträge. Verlängerungen sind durch den Mietdeckel begrenzt und liegen tiefer, was den Preis für Neumieter zu günstig darstellen würde.
Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Register der Mietverträge, Stand September 2026, und das Kaufvertragsregister des Dubai Land Department für die Kaufpreise. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben und sind keine eigene Erhebung von DXB Radar. Angebotspreise: eigene Auswertung der Inserate auf propertyfinder.ae, September 2026. Neue Auswertungen aus beiden Registern melden wir im Telegram-Kanal: https://t.me/dxbradar.