Business Bay gegen Dubai Marina: Miete im Register
Es gilt als ausgemacht, dass Business Bay die günstige Alternative zu Dubai Marina ist. Das Mietregister sagt etwas anderes. Über 3.874 registrierte Neuverträge in beiden Gebieten, Stand September 2026, ist der Studio-Median mit AED 5.000 im Monat in beiden Vierteln identisch, und bei einem Schlafzimmer liegt Business Bay mit AED 115 im Monat sogar darüber. Alle Zahlen stammen aus dem Ejari-Register des Dubai Land Department; die Marina läuft dort unter dem Registernamen Marsa Dubai.
Vertragsmieten, Klasse für Klasse
| Klasse | Verträge Marina | Dubai Marina | Verträge Business Bay | Business Bay | Unterschied | Wer ist teurer |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 172 | AED 5.000 | 733 | AED 5.000 | - | gleich |
| 1 Schlafzimmer | 755 | AED 7.083 | 756 | AED 7.198 | AED 115 | Business Bay teurer |
| 2 Schlafzimmer | 590 | AED 10.416 | 355 | AED 10.000 | AED 416 | Dubai Marina teurer |
| 3 Schlafzimmer | 316 | AED 15.000 | 125 | AED 14.583 | AED 417 | Dubai Marina teurer |
| 4 Schlafzimmer | 55 | AED 21.666 | 17 | AED 42.307 | AED 20.641 | Business Bay teurer |
Die Studio-Zeile ist das klarste Ergebnis der Tabelle: AED 5.000 im Monat in beiden Gebieten, aus 172 Verträgen in der Marina und 733 in Business Bay. Die Zeile mit einem Schlafzimmer ist die Überraschung. Business Bay unterschreibt bei AED 7.198 gegen AED 7.083 in der Marina, ist also AED 115 im Monat und AED 1.380 im Jahr teurer. Zwei Gebiete, fast gleich viele Verträge, und ein Unterschied von deutlich unter zwei Prozent.
Erst in den mittleren Klassen zieht die Marina davon. Zwei Schlafzimmer werden dort für AED 10.416 unterschrieben gegen AED 10.000 in Business Bay, ein Unterschied von AED 416 im Monat, drei Schlafzimmer für AED 15.000 gegen AED 14.583, also AED 417. Beide Abstände sind echt, aber überschaubar: ein paar hundert Dirham im Monat entscheiden zwischen Yachthafen und Kanalfront.
Der Vierzimmerzeile sollte man nicht trauen. Business Bay zeigt einen Median von AED 42.307 aus nur 17 registrierten Verträgen gegen AED 21.666 aus 55 in der Marina. Siebzehn Verträge beschreiben keinen Markt. Die Zeile steht hier, weil Weglassen schlechter wäre als Kennzeichnen.
Was die Portale in beiden Gebieten verlangen
| Klasse | Inserate Marina | Median Marina | Inserate Business Bay | Median Business Bay | Abstand Marina | Abstand Business Bay |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 75 | AED 5.833 | 77 | AED 5.833 | 16,7 Prozent | 16,7 Prozent |
| 1 Schlafzimmer | 78 | AED 7.917 | 79 | AED 7.500 | 11,8 Prozent | 4,2 Prozent |
| 2 Schlafzimmer | 77 | AED 11.667 | 76 | AED 11.458 | 12,0 Prozent | 14,6 Prozent |
| 3 Schlafzimmer | 76 | AED 20.000 | 75 | AED 18.333 | 33,3 Prozent | 25,7 Prozent |
| 4 Schlafzimmer | 75 | AED 33.333 | 63 | AED 50.000 | 53,8 Prozent | 18,2 Prozent |
Angebotspreise sind eine eigene Größe und bleiben in ihrer eigenen Tabelle. Interessant sind die beiden Abstandsspalten. In Business Bay wird eine Einzimmerwohnung nur 4,2 Prozent über dem Vertragsmedian inseriert, der engste Abstand in beiden Gebieten. In Dubai Marina sind es bei derselben Klasse 11,8 Prozent.
Praktisch heißt das: in Business Bay steht bei einem Schlafzimmer schon fast der Abschlusspreis im Inserat, viel Verhandlungsspielraum ist da nicht. In der Marina und in den großen Klassen beider Gebiete ist die veröffentlichte Zahl dagegen eine Eröffnung. Das eigene Angebot gehört auf den Vertragsmedian, nicht auf den Inseratspreis.
Beim Kauf dreht sich das Bild
| Klasse | Gebiet | Gezählte Verträge | Jahresmiete | Median-Kaufpreis | Preis je Quadratmeter | Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 Schlafzimmer | Dubai Marina | 755 Miete / 545 Kauf | AED 84.996 | AED 1.150.000 | AED 16.355 | 7,4 Prozent |
| 1 Schlafzimmer | Business Bay | 756 Miete / 502 Kauf | AED 86.376 | AED 1.301.210 | AED 17.700 | 6,6 Prozent |
| 2 Schlafzimmer | Dubai Marina | 590 Miete / 421 Kauf | AED 124.992 | AED 2.000.000 | AED 15.699 | 6,2 Prozent |
| 2 Schlafzimmer | Business Bay | 355 Miete / 320 Kauf | AED 120.000 | AED 2.057.478 | AED 16.287 | 5,8 Prozent |
| 3 Schlafzimmer | Dubai Marina | 316 Miete / 158 Kauf | AED 180.000 | AED 3.203.170 | AED 14.911 | 5,6 Prozent |
| 3 Schlafzimmer | Business Bay | 125 Miete / 127 Kauf | AED 174.996 | AED 2.750.000 | AED 15.560 | 6,4 Prozent |
Die Mieten sind fast gleich, das Kaufregister ist es nicht. Ein Quadratmeter im Bestand einer Einzimmerwohnung wechselt in Business Bay für AED 17.700 den Besitzer, in der Marina für AED 16.355, aus 502 und 545 registrierten Kaufverträgen. Business Bay kostet also mehr und bringt ungefähr dieselbe Miete, weshalb die Bruttorendite in der Marina bei 7,4 Prozent liegt und in Business Bay bei 6,6 Prozent.
Zwei Einschränkungen, bevor jemand darauf eine Kalkulation baut. Die Renditespalte teilt eine Medianmiete durch einen Medianpreis, und beide Mediane beschreiben nicht dieselbe Wohnung; die Spalte taugt als Rangfolge, nicht als Ertrag. Und die Servicegebühren, die das Register nicht erfasst, fehlen darin.
Was der Unterschied am Einzugstag bedeutet
Die einmaligen Kosten hängen an der Jahresmiete und folgen deshalb demselben Gleichstand. Auf den Marina-Median mit einem Schlafzimmer entfallen bei AED 84.996 Jahresmiete fünf Prozent Maklerprovision, also AED 4.250, und dieselbe Summe noch einmal als Kaution für eine unmöblierte Wohnung. In Business Bay sind es bei AED 86.376 Jahresmiete jeweils AED 4.319. Die DEWA-Kaution von AED 2.000 und die Ejari-Gebühr von AED 220 sind in beiden Gebieten gleich. Bei einem Schlafzimmer ist die Wahl zwischen den beiden Adressen also keine Budgetfrage, sondern eine Frage dessen, was vor der Haustür liegen soll.
Häufige Fragen
Ist Business Bay günstiger als Dubai Marina?
Bei den kleinen Größen nicht. Der Studio-Median liegt in beiden Gebieten bei AED 5.000, und ein Schlafzimmer wird in Business Bay für AED 7.198 unterschrieben gegen AED 7.083 in der Marina, also AED 115 teurer. Bei zwei Schlafzimmern ist die Marina um AED 416 teurer.
Welches Gebiet hat die breitere Grundlage?
Business Bay, knapp: 1.986 registrierte Neuverträge gegen 1.888 in Dubai Marina. Bei einem Schlafzimmer sind es 756 gegen 755 Verträge.
Wo lässt sich verhandeln?
Nicht bei einem Schlafzimmer in Business Bay, dort liegt das Angebot nur 4,2 Prozent über dem Vertragsmedian. Spielraum gibt es in den großen Klassen: Marina-Inserate mit drei Schlafzimmern verlangen 33,3 Prozent über dem unterschriebenen Median.
Wo ist der Kauf sinnvoller?
Nach den registrierten Kaufverträgen in der Marina: 7,4 Prozent brutto bei einem Schlafzimmer gegen 6,6 Prozent in Business Bay, weil der Quadratmeter dort AED 17.700 kostet gegen AED 16.355 in der Marina.
Sind Verlängerungen enthalten?
Nein, in beiden Gebieten nur Neuverträge. Der Vergleich beschreibt damit, was Umziehende vorfinden, nicht was Bestandsmieter zahlen.
Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Register der Mietverträge, Stand September 2026, und das Kaufvertragsregister des Dubai Land Department für die Kaufpreise. Die Zahlen werden mit Quellenangabe wiedergegeben und sind keine eigene Erhebung von DXB Radar. Angebotspreise: eigene Auswertung der Inserate auf propertyfinder.ae, September 2026. Neue Auswertungen aus beiden Registern melden wir im Telegram-Kanal: https://t.me/dxbradar.