Arjan mieten: was 1.561 registrierte Verträge zeigen

Ein Studio in Arjan wurde im Median für AED 3.750 im Monat abgeschlossen, eine Einzimmerwohnung für AED 5.796, aus 1.561 registrierten Mietverträgen. Arjan steht im Register unter dem Gebietsnamen Al Barshaa South Third. Das ist die Fläche mit SKYZ by Danube, Miraclz Tower und NAS3, und der Name ist wichtig: wer nach Arjan sucht, findet den Registereintrag nicht. Hinter dieser Seite stehen 1.561 registrierte Neuverträge. Das sind keine Angebotspreise mit Maklermarge obendrauf, sondern das, was Mieter unterschrieben haben. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026. Verlängerungen bleiben draußen, weil der Mietdeckel sie unter dem freien Markt hält, Sammelverträge über mehrere Wohnungen ebenfalls.

Was in Arjan tatsächlich unterschrieben wurde

Das Studio ist hier das Massenprodukt. 719 der 1.561 Verträge sind Studios, ihr Median liegt bei AED 3.750 im Monat, also AED 45.000 im Jahr. Die mittlere Hälfte dieser Mieter zahlt zwischen AED 3.333 und AED 4.166 - eine Spanne von nur AED 833, was zeigt, wie eng und gleichförmig der Studiomarkt in Arjan ist. Wohnungen mit einem Schlafzimmer sind der zweite Block: 606 Verträge mit einem Median von AED 5.796. Zwei Schlafzimmer: 210 Verträge zu AED 7.916. Dreizimmerwohnungen gibt es in Arjan kaum, und die 26 Verträge hinter dieser Zeile sind der Grund, warum wir sie als dünn kennzeichnen.

Lesen Sie die Quartile, nicht nur den Median. Eine Einzimmerwohnung für AED 4.583 und eine für AED 6.666 sind beide völlig normale Arjan-Abschlüsse aus demselben Monat. Die Differenz von AED 2.083 im Monat ist der Preis für Baujahr, Stockwerk, Ausblick und dafür, wie lange die Wohnung schon leer steht. Wenn ein Vermieter für ein Schlafzimmer mehr als AED 6.666 aufruft, hat im selben Zeitraum ein Viertel des Marktes unter AED 4.583 unterschrieben - das darf im Gespräch ruhig auf den Tisch.

Angebotspreise, in einer eigenen Tabelle

Angebotspreise und Vertragsmieten sind zwei verschiedene Messungen, und wir mischen sie nie in einer Spalte. Unsere eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae umfasst in Arjan 77 Studios, 75 Einzimmerwohnungen, 76 Zweizimmerwohnungen und 76 Dreizimmerwohnungen. Der Abstand zum Register wächst mit jedem zusätzlichen Raum.

Beim Studio liegt der Angebotsmedian 8.9 Prozent über dem Vertragsmedian, beim Schlafzimmer 7.8 Prozent - da ist der ausgeschriebene Preis ungefähr der Preis. Bei drei Schlafzimmern sind es 38.0 Prozent, und diese Zahl sagt vor allem etwas über Knappheit: 76 große Wohnungen werden angeboten, 26 wurden vermietet. Was monatelang im Portal steht, ist nicht der Preis, den der Markt zahlt.

Arjan im Vergleich zum günstigen Ende des Registers

Arjan und Jumeirah Village Circle landen beim Studio auf exakt demselben Median von AED 3.750, aus 719 beziehungsweise 752 Verträgen - zwei der größten Stichproben im ganzen Auszug, und sie stimmen auf den Dirham überein. Al Furjan und Discovery Gardens, die das Register gemeinsam unter Jabal Ali First führt, liegen AED 84 darunter. Wenn nur das Budget zählt, ist Al Warsan First beim Studio AED 1.167 und beim Schlafzimmer AED 2.130 im Monat günstiger als Arjan - das liegt aber im Osten der Stadt, weit weg von Arjan.

Was neben der Miete fällig wird

Nehmen wir den Studiomedian von AED 45.000 im Jahr. Die Maklerprovision beträgt 5 Prozent der Jahresmiete, also AED 2.250. Für eine unmöblierte Wohnung kommt üblicherweise eine Kaution in derselben Höhe dazu, noch einmal AED 2.250, die Sie bei der Schlüsselübergabe zurückbekommen. Die Ejari-Registrierung kostet AED 220, die DEWA-Kaution für eine Wohnung AED 2.000; für eine Villa wären es AED 4.000. Über diese Posten lässt sich anders als über die Miete kaum verhandeln, sie gehören vor der ersten Besichtigung ins Budget. Bei einem Schlafzimmer zu AED 69.552 im Jahr werden aus den beiden Fünf-Prozent-Posten je AED 3.478.

Woher die Zimmerzahl kommt

Das Mietregister erfasst die Fläche zuverlässiger als die Zimmerzahl, deshalb leiten wir die Klasse aus der Fläche ab: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261. Kalibriert wurden diese Grenzen an 2.177 eigenen Portalinseraten, die Zimmerzahl und Fläche zusammen nennen, und danach gegen das Kaufregister geprüft, wo die Zimmerzahl eingetragen ist: Studio 37 gegen 42 Quadratmeter im Median, ein Schlafzimmer 75 gegen 74, zwei Schlafzimmer 120 gegen 117, drei Schlafzimmer 172 gegen 177. Ehrlich dazu gehört, dass sich die Klassen überlappen: die mittleren 80 Prozent der Zweizimmerwohnungen messen 92 bis 149 Quadratmeter, eine großzügige Einzimmerwohnung kann also in der Zweizimmerzeile landen. Studios stehen als eigener Objekttyp im Register und werden gar nicht abgeleitet.

Fragen und Antworten

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, mit Quellenangabe wiedergegeben und keine eigene Erhebung von DXB Radar. Angebotspreise: eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, September 2026.

Jede neue Auswertung aus dem Register läuft zuerst über den Kanal: t.me/dxbradar.