Al Barsha Dubai mieten: Preise und Umzugskosten

Das Ejari-Mietregister kennt kein Gebiet namens Al Barsha, und das entscheidet, was diese Seite ehrlich sagen kann. Es kennt zwei Katastergebiete, die den Namen Barsha tragen: Al Barsha South Fourth, auf der Karte Jumeirah Village Circle, und Al Barshaa South Third, auf der Karte Arjan. Für Al Barsha 1, 2 und 3, die flachen Blocks an der Mall of the Emirates, die die meisten meinen, wenn sie Al Barsha sagen, gibt es in unserem Auszug keinen eigenen Eintrag. Wir nennen dafür deshalb keine Vertragsmiete. Lieber die Lücke benennen als eine Zahl drucken, die niemand nachprüfen kann. Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, ausschließlich Neuvermietungen.

Die beiden Registergebiete mit dem Namen Barsha

Zusammen stehen hinter diesen beiden Gebieten 3.608 registrierte Neuverträge: 2.047 in Al Barsha South Fourth und 1.561 in Al Barshaa South Third. Das ist eine sehr breite Stichprobe, und preislich liegen die beiden so eng beieinander, dass die Studio-Mediane auf den Dirham übereinstimmen.

Beide Gebiete schließen ein Studio bei AED 3.750 im Monat ab - 752 Verträge auf der einen, 719 auf der anderen Seite, und sie treffen sich exakt. Beim Schlafzimmer trennen sie sich, aber nur knapp: AED 5.833 gegen AED 5.796, ein Unterschied von AED 37 im Monat, gestützt auf 963 und 606 Verträge. Bei zwei Schlafzimmern dreht sich die Reihenfolge um: AED 7.500 in Al Barsha South Fourth gegen AED 7.916 in Al Barshaa South Third. Eine Familie mit drei Schlafzimmern zahlt im Median AED 11.458; wer statt der Wohnung ein Reihenhaus will, zahlt AED 16.666 aus 11 Verträgen - eine Zeile, die wir bewusst als dünn kennzeichnen.

Barsha Heights (Tecom): Angebotspreise, und nur drei davon

Der einzige Ort im Barsha-Streifen, für den wir eine aktuelle Zahl näher am eigentlichen Al Barsha halten, ist Barsha Heights, auch Tecom genannt - und es ist ein Angebotspreis, kein Vertrag. Unsere eigene Auswertung von propertyfinder.ae fand dort 3 Inserate mit einem Schlafzimmer. Drei Inserate sind ein Hinweis, kein Markt, und wir drucken sie mit dieser Warnung statt sie als Gebietsdurchschnitt auszugeben.

Gegen das Register gelesen: der Angebotsmedian von AED 8.749 liegt AED 2.916 über dem Einzimmer-Vertragsmedian von Al Barsha South Fourth und AED 2.953 über dem von Al Barshaa South Third. Ein Teil davon ist Lage, ein Teil der übliche Abstand zwischen verlangt und unterschrieben. Bei drei Inseraten können wir nicht sagen, welcher Teil welcher ist.

Was das Register im selben Korridor führt

Wenn der Grund für Al Barsha die Lage ist - Sheikh Zayed Road, Metro, die Bürotürme -, dann lohnen zwei andere Registergebiete im selben Korridor den Vergleich, und beide haben echte Tiefe: Al Thanyah Third, auf der Karte The Greens und The Views, mit 696 Wohnungsverträgen in den vier gezeigten Klassen, und Al Thanyah Fifth, auf der Karte Jumeirah Lake Towers, mit 1.494.

Der Aufschlag ist real. Ein Schlafzimmer in Al Thanyah Fifth wurde im Median mit AED 6.666 abgeschlossen, also AED 833 im Monat mehr als in Al Barsha South Fourth, in Al Thanyah Third mit AED 7.083. Über ein Jahr kostet das Schlafzimmer in Al Thanyah Third AED 84.996 gegen AED 69.996. Das ist der Preis der Adresse, und genau diesen Tausch wägen die meisten ab, die nach Al Barsha suchen.

Was der Umzug zusätzlich kostet

Bei einem Schlafzimmer zum Median von Al Barsha South Fourth beträgt die Jahresmiete AED 69.996. Die Maklerprovision liegt bei 5 Prozent davon, also AED 3.500; für eine unmöblierte Wohnung kommt eine Kaution in derselben Höhe dazu, noch einmal AED 3.500, die Sie bei der Schlüsselübergabe zurückbekommen. Die Ejari-Registrierung kostet AED 220, die DEWA-Kaution AED 2.000 für eine Wohnung und AED 4.000 für Villa oder Reihenhaus. Bei zwei Schlafzimmern mit AED 90.000 Jahresmiete werden aus den beiden Fünf-Prozent-Posten je AED 4.500. Über keinen dieser Posten lässt sich so verhandeln wie über die Miete, sie gehören vor die erste Besichtigung ins Budget.

Warum hier keine Zahl für Al Barsha 1, 2 und 3 steht

Weil sie zu erfinden leicht und falsch wäre. Unser Auszug aus dem Mietregister umfasst 26 Gebiete; Al Barsha 1, 2 und 3 sind nicht darunter, und auch die Portalstichprobe für diese Ecke ist leer. Die einzige Inseratsgruppe in der Nähe sind die 3 Einzimmer-Anzeigen aus Barsha Heights weiter oben. Alles andere auf dieser Seite trägt den Registernamen, unter dem es eingetragen ist - genau damit niemand einen Median aus Jumeirah Village Circle für einen von der Mall of the Emirates hält. Die Zimmerzahl selbst stammt aus der Fläche, weil das Mietregister dieses Feld deutlich zuverlässiger füllt: Studio bis 57 Quadratmeter, ein Schlafzimmer 58 bis 95, zwei Schlafzimmer 96 bis 146, drei Schlafzimmer 147 bis 260, vier Schlafzimmer ab 261. Die Klassen überlappen sich real - die mittleren 80 Prozent der Zweizimmerwohnungen messen 92 bis 149 Quadratmeter -, und Studios stehen als eigener Objekttyp im Register, werden also gar nicht abgeleitet.

Fragen und Antworten

Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Vertragsregister, Stand September 2026, mit Quellenangabe wiedergegeben und keine eigene Erhebung von DXB Radar. Angebotspreise: eigene Auswertung von Inseraten auf propertyfinder.ae, September 2026.

Neue Auswertungen aus dem Register laufen zuerst über den Kanal: t.me/dxbradar.