迪拜26个片区租金指数:登记合同中位数
这是我们所有租金页面的总表。里面收了 26 个片区,每一个在租约登记库里都有足够多的公寓合同,可以给出一个中位数。表里的数字是租客真正签下的租金,不是房东挂出来的报价。最便宜的一居室在 Al Warsan First,每月 AED 3,666;最贵的在迪拜市中心(Downtown Dubai),每月 AED 9,166。同一座城市里,每月差 AED 5,500。
所有数字都来自迪拜土地局 (Dubai Land Department) Ejari 租约登记库里的新签合同,数据截至 2026 年 9 月。表中四个户型类别合起来建立在 28,904 份登记新合同之上。续租合同被有意排除:它们受租金涨幅上限约束,描述的是老租客的处境,而不是新搬来的人面对的市场。覆盖多套房源的整栋合同也不计入。
按片区和户型的合同租金中位数
| 片区 | 开间 | 一居室 | 两居室 | 三居室 |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First | AED 2,583 (596) | AED 3,666 (533) | AED 5,375 (50) | AED 8,397 (14) |
| Muhaisanah Fourth | AED 2,916 (84) | AED 4,166 (202) | AED 5,416 (138) | AED 7,250 (27) |
| Arabian Ranches III und Dubailand | AED 3,166 (222) | AED 4,416 (252) | AED 5,833 (145) | AED 7,657 (17) |
| Al Nahda Second | AED 3,916 (135) | AED 4,416 (305) | AED 5,416 (199) | AED 5,000 (34) |
| Nadd Hessa | AED 3,416 (342) | AED 4,750 (529) | AED 6,750 (150) | AED 9,166 (35) |
| Madinat Al Mataar | AED 3,333 (343) | AED 4,750 (307) | AED 6,666 (173) | AED 8,833 (52) |
| Al Hebiah Fifth | AED 3,800 (104) | AED 4,833 (356) | AED 6,583 (108) | AED 11,666 (24) |
| Mirdif | AED 4,083 (30) | AED 4,916 (90) | AED 6,416 (152) | AED 8,500 (55) |
| Dubai Sports City | AED 3,333 (576) | AED 4,972 (525) | AED 7,083 (228) | AED 7,958 (28) |
| Port Saeed | AED 3,833 (39) | AED 5,000 (62) | AED 8,208 (32) | AED 11,791 (28) |
| Arabian Ranches II, Rukan und Serena (Dubailand) | AED 3,916 (45) | AED 5,041 (20) | AED 7,333 (11) | AED 9,166 (21) |
| Al Garhoud | AED 4,600 (29) | AED 5,416 (57) | AED 6,562 (132) | AED 7,916 (20) |
| Al Furjan und Discovery Gardens | AED 3,666 (395) | AED 5,666 (392) | AED 8,583 (221) | AED 10,708 (30) |
| Me'Aisem First | AED 3,500 (469) | AED 5,666 (795) | AED 8,750 (340) | AED 15,000 (37) |
| Arjan | AED 3,750 (719) | AED 5,796 (606) | AED 7,916 (210) | AED 10,416 (26) |
| Jumeirah Village Circle | AED 3,750 (752) | AED 5,833 (963) | AED 7,500 (229) | AED 11,458 (62) |
| Jumeirah Lake Towers | AED 4,416 (354) | AED 6,666 (676) | AED 9,166 (290) | AED 14,323 (174) |
| Al Yelayiss 2 | AED 4,583 (305) | AED 6,666 (314) | AED 9,000 (129) | AED 10,500 (29) |
| Dubai Marina | AED 5,000 (172) | AED 7,083 (755) | AED 10,416 (590) | AED 15,000 (316) |
| The Greens und The Views | AED 4,626 (50) | AED 7,083 (321) | AED 11,250 (212) | AED 15,416 (113) |
| Business Bay | AED 5,000 (733) | AED 7,198 (756) | AED 10,000 (355) | AED 14,583 (125) |
| Sobha Hartland (MBR City) | AED 4,083 (1,210) | AED 7,323 (568) | AED 11,500 (266) | AED 15,000 (115) |
| Dubai Creek Harbour | 登记库无此分组 | AED 7,500 (1,339) | AED 11,250 (743) | AED 17,500 (149) |
| Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid | AED 5,416 (196) | AED 7,916 (792) | AED 12,916 (356) | AED 19,583 (113) |
| Zabeel | 登记库无此分组 | AED 8,333 (80) | AED 12,916 (91) | AED 51,666 (19) |
| Downtown Dubai | AED 6,023 (90) | AED 9,166 (643) | AED 15,000 (962) | AED 25,833 (501) |
一格这样读:迪拜码头(Dubai Marina)一居室写着 AED 7,083,括号里 755。意思是这个片区有 755 份一居室新签登记合同,居中那一份签在每月 AED 7,083。写着登记库无此分组的格子,是因为该片区该户型在登记库里没有单独成组。留白比填一个估计值诚实。
有两个片区连开间这一行都没有:Zabeel 和迪拜溪港(Dubai Creek Harbour)。开间在登记库里是独立的物业类型,这两处没有凑成一组。反过来,全表最大的单一分组恰恰在迪拜溪港:1,339 份一居室登记合同,中位数 AED 7,500。
表格两端说明了什么
登记库里最便宜的开间在 Al Warsan First,每月 AED 2,583,来自 596 份合同;最贵的在迪拜市中心,每月 AED 6,023,但只有 90 份。户型越大差距越宽:两居室最大的一组是迪拜市中心,962 份合同,中位数 AED 15,000;而 Zabeel 的三居室是 AED 51,666,背后只有 19 份合同。
有一行需要的是提醒,不是标题。Al Nahda Second 的三居室显示 AED 5,000,比同片区自己的两居室 AED 5,416 还低。它背后只有 34 份合同,这么小的一组,几笔便宜成交就能把它拉翻。凡是括号里小于五十的格子,请当作数量级来读,不要当成谈判的锚。真正有分量的是背后有几百份合同的行,比如 JVC (963 份一居室合同,中位数 AED 5,833)。
要价与成交价
门户网站的挂牌要价和登记库的合同租金衡量的是两件事,所以在这里它们从不放在同一列。一个是要求,一个是成交。凡是我们自己对 propertyfinder.ae 房源的统计覆盖了同一片区同一户型,两者就可以并排放。
| 片区 | 合同中位数(合同份数) | 挂牌中位数(房源数) | 差额 | 挂牌高出比例 |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City | AED 4,972 (525) | AED 5,417 (77) | AED 445 | 9.0% |
| Arjan | AED 5,796 (606) | AED 6,250 (75) | AED 454 | 7.8% |
| Jumeirah Village Circle | AED 5,833 (963) | AED 6,000 (76) | AED 167 | 2.9% |
| Dubai Marina | AED 7,083 (755) | AED 7,917 (78) | AED 834 | 11.8% |
| Business Bay | AED 7,198 (756) | AED 7,500 (79) | AED 302 | 4.2% |
| Downtown Dubai | AED 9,166 (643) | AED 9,167 (77) | AED 1 | 0.0% |
最有用的一行是迪拜市中心:要价与成交之间只差 AED 1。市场紧到这个程度,挂牌价就是成交价。迪拜码头的差距是 11.8%,一年下来大约相当于一个月租金,谈判争的就是这块空间。
片区名称背后的登记名
地籍系统用的不是大家搜索时用的名字。迪拜码头在登记库里叫 Marsa Dubai,JVC 叫 Al Barsha South Fourth。没有这张对照表,登记库的数字就贴不到任何人认得出的片区上,所以我们一并公开。
| 登记名 | 通用名 | 对应关系的依据 |
|---|---|---|
| Marsa Dubai | Dubai Marina | Princess Tower, Elite Residence, Bay Central; Metro Jumeirah Beach Residency |
| Al Barsha South Fourth | Jumeirah Village Circle | Binghatti Apex, Bloom Towers, Pantheon Elysee |
| Al Thanyah Fifth | Jumeirah Lake Towers | Lake Terrace, Gold Crest Views, Concorde Tower; Metro Jumeirah Lakes Towers |
| Al Khairan First | Dubai Creek Harbour | Creek Beach Lotus, Grove, Bayshore; Creek Metro Station |
| Al Merkadh | Sobha Hartland (MBR City) | Sobha Hartland The Crest, Creek Vistas |
| Wadi Al Safa 5 | Arabian Ranches III und Dubailand | Sky Courts, Arabian Ranches III Raya und Joy |
| Burj Khalifa | Downtown Dubai | Registername ist zugleich der gelaeufige Bezirk |
| Business Bay | Business Bay | identisch |
| Zaabeel First | Zabeel | identisch, andere Umschrift |
| Zaabeel Second | Zabeel | identisch, andere Umschrift |
| Al Barshaa South Third | Arjan | SKYZ by Danube, Miraclz Tower, NAS3 - alle in Arjan |
| Al Thanyah Third | The Greens und The Views | Mosela, The Hills, Tanaro; Metro Dubai Internet City |
| Jabal Ali First | Al Furjan und Discovery Gardens | Starz Tower, Azizi Samia und Farishta; Metro Ibn Battuta |
| Al Hebiah Fourth | Dubai Sports City | Elite 10 Sports Residence; Metro Nakheel. ACHTUNG: die Projekte Elan und Harmony gehoeren zu Tilal Al Ghaf - das Gebiet umfasst beides, auf Seiten deshalb nicht als reines Sports City ausgeben |
| Wadi Al Safa 7 | Arabian Ranches II, Rukan und Serena (Dubailand) | Rukan 3, AR II Camelia, Serena Bella Casa |
有一条需要小心:Al Hebiah Fourth 包含迪拜体育城,但其中的 Elan 与 Harmony 项目属于 Tilal Al Ghaf。这个片区的数字描述的是两者的总和,把它当成纯粹的体育城数字是不对的。
居室数是怎么来的
租约登记库里公寓的居室字段是空的,所以类别由面积推导:开间不超过 57 平方米,一居室 58 到 95,两居室 96 到 146,三居室 147 到 260,四居室 261 以上。这些分界线是在我们自己 2,177 条同时写明居室数和面积的房源上校准的,再拿买卖合同登记库对照,那里居室数是直接登记的:开间 37 对 42 平方米,一居室 75 对 74,两居室 120 对 117,三居室 172 对 177。两个独立来源,差距不到五平方米。开间是例外:它在登记库里是独立物业类型,不需要推导。
诚实的部分是:类别在现实中互相重叠。两居室里 10% 到 90% 的面积落在 92 到 149 平方米之间,所以一套宽敞的一居室可能被归进两居室,反之亦然。
租金数字之外还要付什么
上面任何一个数字都不是第一个月从账户里出去的钱。Ejari 登记每份合同 AED 220,DEWA 押金公寓 AED 2,000、别墅 AED 4,000,中介费为年租的 5%,无家具房源的房东押金再加 5%。按一份真实的合同租金算下来,在第一张租金支票之前就已经是四位数。我们在第一个月要花多少钱那一页逐项算过,开间市场则按片区排在最便宜的开间租金那一页。
常见问题
迪拜哪个片区租金最便宜?
按 2026 年 9 月的登记合同是 Al Warsan First:开间每月 AED 2,583(来自 596 份合同),一居室每月 AED 3,666(来自 533 份合同)。
迪拜一居室每月租金多少?
完全取决于片区:从 Al Warsan First 的 AED 3,666 到迪拜市中心的 AED 9,166,数据截至 2026 年 9 月。
为什么这些数字低于门户网站的价格?
因为这是合同,不是广告。在上面对比的六个片区里,一居室的挂牌价比合同中位数高 0.0% 到 11.8%。
续租合同算在里面吗?
不算,只有新签合同。续租受租金指数上限约束,系统性偏低,把它算进来会让真正要搬家的人看到一张过于好看的表。
为什么有些格子写着登记库无此分组?
因为该片区该户型在登记库里没有单独成组。Zabeel 和迪拜溪港没有开间那一行,正是这个原因。
数据来源:迪拜土地局 (Dubai Land Department) 的 Ejari 租约登记库,数据截至 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用,不是我们自行采集的样本。挂牌报价:我们自己对 propertyfinder.ae 房源的统计,2026 年 9 月。
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