期房比现房贵多少:按片区和户型实算
同一片区、同一户型下,期房比现房贵多少?本页不下断言,而是算出来:登记买卖合同里期房的每平方米中位价,减去现房市场的每平方米中位价。用每平方米而不是总价,是因为期房户型的平均面积和存量房并不一样,比总价会把面积差报成价格差。
本页只有一条门槛,就写在这里。一行要算作市场结论,它的两侧 - 现房和期房 - 都必须各有至少 20 份登记买卖合同。低于二十份时,一份新登记就能把中位数挪动超过样本的二十分之一,看上去像溢价的东西其实是薄样本的算术。在 49 个两侧都有数据的片区与户型组合里,29 个越过了这条线。它们的溢价中位数是 44.6%,分布从 13.2% 到 204.0%。其余 20 个没有被藏起来:它们在下面单独一张表里,并标注为薄样本。
数据来源:迪拜土地局房产买卖合同登记库,截至 2026 年 9 月。居室数直接来自登记文件,不是按面积推算的,所以本页可以直接比较不同户型。
一居室:现房的每平方米对期房的每平方米
| 片区 | 现房 (n) | 期房 (n) | 差额 | 溢价 |
|---|---|---|---|---|
| 迪拜山庄 Dubai Hills | AED 21,793 (n = 166) | AED 24,663 (n = 41) | AED 2,870 | 13.2% |
| Al Furjan | AED 11,871 (n = 153) | AED 16,711 (n = 78) | AED 4,840 | 40.8% |
| Arjan | AED 12,673 (n = 276) | AED 17,918 (n = 250) | AED 5,245 | 41.4% |
| 商务湾 Business Bay | AED 17,700 (n = 502) | AED 25,335 (n = 293) | AED 7,635 | 43.1% |
| JVC 朱美拉村圆环 | AED 11,162 (n = 970) | AED 16,140 (n = 476) | AED 4,978 | 44.6% |
| 迪拜南城 Dubai South | AED 10,270 (n = 110) | AED 15,386 (n = 154) | AED 5,116 | 49.8% |
| 迪拜市中心 Downtown (登记名 Burj Khalifa) | AED 20,791 (n = 313) | AED 31,171 (n = 54) | AED 10,380 | 49.9% |
| 迪拜体育城 Dubai Sports City | AED 9,093 (n = 248) | AED 14,395 (n = 121) | AED 5,302 | 58.3% |
| 汽车城 Motor City | AED 10,221 (n = 122) | AED 19,651 (n = 93) | AED 9,430 | 92.3% |
本页每张表里的 n 指样本量:该行数字所依据的登记合同份数。没有 n 的中位数不是结论,只是猜测。
有四行一居室是故意不放进表里的。迪拜溪港 Creek Harbour 只有 19 份登记期房合同,棕榈岛 Palm Jumeirah 17 份,迪拜码头 Dubai Marina 14 份,Town Square 7 份。它们的现房一侧很厚,但溢价需要两半都在。留下来的两行最稳:JVC 朱美拉村圆环,970 份现房和 476 份期房合同;商务湾 Business Bay,502 份和 293 份。
同一个片区里,溢价随户型变化
| 户型 | 商务湾 Business Bay 现房 (n) | 商务湾 Business Bay 期房 (n) | 商务湾 Business Bay 溢价 | JVC 朱美拉村圆环现房 (n) | JVC 朱美拉村圆环期房 (n) | JVC 朱美拉村圆环溢价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 开间 (studio) | AED 21,293 (n = 274) | AED 27,173 (n = 94) | 27.6% | AED 13,523 (n = 417) | AED 19,446 (n = 345) | 43.8% |
| 一居室 | AED 17,700 (n = 502) | AED 25,335 (n = 293) | 43.1% | AED 11,162 (n = 970) | AED 16,140 (n = 476) | 44.6% |
| 两居室 | AED 16,287 (n = 320) | AED 27,162 (n = 122) | 66.8% | AED 10,269 (n = 324) | AED 14,761 (n = 119) | 43.7% |
| 三居室 | AED 15,560 (n = 127) | AED 28,524 (n = 40) | 83.3% | 低于门槛 | 低于门槛 | 低于门槛 |
在商务湾 Business Bay,户型越大溢价越高,从开间的 27.6% 涨到三居室的 83.3%,折合每平方米 AED 12,964。JVC 朱美拉村圆环正相反:开间、一居室和两居室的溢价一直稳定在 43.7% 到 44.6% 之间。三居室那一格这里是空的,因为期房一侧只有 19 份合同;数字放在下面的薄样本表里。
迪拜体育城:最便宜的现房单价,可观的溢价
| 户型 | 现房 (n) | 期房 (n) | 溢价 |
|---|---|---|---|
| 开间 (studio) | AED 10,672 (n = 195) | AED 15,341 (n = 135) | 43.8% |
| 一居室 | AED 9,093 (n = 248) | AED 14,395 (n = 121) | 58.3% |
| 两居室 | AED 8,657 (n = 155) | AED 14,096 (n = 112) | 62.8% |
| 三居室 | 低于门槛 | 低于门槛 | 低于门槛 |
机制在这里看得最清楚。迪拜体育城 Dubai Sports City 的现房单价是整份读数里最便宜的,按户型从 AED 8,657 到 AED 10,672;而期房单价几乎不随面积变化,从 AED 14,096 到 AED 15,341。很大的百分比溢价是小分母的算术结果,并不能证明那里的买家被多收了钱。
薄样本行:印出来,但不计入
| 片区 | 户型 | 现房 (n) | 期房 (n) | 溢价 |
|---|---|---|---|---|
| 商务湾 Business Bay | 四居室 | AED 13,894 (n = 25) | AED 60,354 (n = 6) | 334.4% |
| Arjan | 三居室 | AED 12,693 (n = 27) | AED 13,328 (n = 6) | 5.0% |
| 迪拜码头 Dubai Marina | 三居室 | AED 14,911 (n = 158) | AED 25,634 (n = 7) | 71.9% |
| 迪拜山庄 Dubai Hills | 三居室 | AED 20,276 (n = 65) | AED 24,223 (n = 7) | 19.5% |
| Town Square | 一居室 | AED 13,542 (n = 73) | AED 15,378 (n = 7) | 13.6% |
| 迪拜南城 Dubai South | 三居室 | AED 9,003 (n = 25) | AED 13,487 (n = 8) | 49.8% |
| 迪拜市中心 Downtown (登记名 Burj Khalifa) | 四居室 | AED 36,696 (n = 23) | AED 44,320 (n = 9) | 20.8% |
| 迪拜体育城 Dubai Sports City | 三居室 | AED 9,402 (n = 23) | AED 14,086 (n = 9) | 49.8% |
| Mirdif | 两居室 | AED 9,898 (n = 26) | AED 14,240 (n = 12) | 43.9% |
| 迪拜码头 Dubai Marina | 两居室 | AED 15,699 (n = 421) | AED 25,462 (n = 13) | 62.2% |
| 棕榈岛 Palm Jumeirah | 四居室 | AED 23,583 (n = 21) | AED 61,015 (n = 13) | 158.7% |
| 迪拜码头 Dubai Marina | 一居室 | AED 16,355 (n = 545) | AED 24,078 (n = 14) | 47.2% |
| 迪拜市中心 Downtown (登记名 Burj Khalifa) | 开间 (studio) | AED 21,940 (n = 43) | AED 36,878 (n = 15) | 68.1% |
| 迪拜溪港 Creek Harbour | 两居室 | AED 22,684 (n = 316) | AED 25,078 (n = 15) | 10.6% |
| 汽车城 Motor City | 三居室 | AED 8,611 (n = 39) | AED 20,537 (n = 15) | 138.5% |
| 棕榈岛 Palm Jumeirah | 一居室 | AED 20,360 (n = 80) | AED 35,481 (n = 17) | 74.3% |
| 汽车城 Motor City | 开间 (studio) | AED 10,225 (n = 18) | AED 20,870 (n = 64) | 104.1% |
| JVC 朱美拉村圆环 | 三居室 | AED 13,870 (n = 35) | AED 15,113 (n = 19) | 9.0% |
| 迪拜山庄 Dubai Hills | 两居室 | AED 20,715 (n = 198) | AED 23,273 (n = 19) | 12.3% |
| 迪拜溪港 Creek Harbour | 一居室 | AED 22,296 (n = 222) | AED 25,065 (n = 19) | 12.4% |
这张表只能当方向读,别的都不行。最薄的两行是商务湾 Business Bay 的四居室和 Arjan 的三居室,各只有 6 份登记期房合同;建立在六笔成交上的百分比是个标题,不是测量。汽车城 Motor City 是它的镜像:那里的开间 (studio)有 64 份期房合同,现房却只有 18 份 - 这次薄的一半是分母。
两个极端,老实地数
在越过门槛的 29 行里,差距最大的是棕榈岛 Palm Jumeirah 的三居室:204.0%,现房 AED 20,468(来自 86 份合同)对期房 AED 62,213(来自 36 份)。差距最小的是迪拜山庄 Dubai Hills 的一居室,13.2%,来自 166 份现房和 41 份期房合同。厚样本行里的另一极是汽车城 Motor City:一居室 92.3%,AED 10,221 对 AED 19,651。
这个数字没有说的事
登记库记的是价格,不是原因。这个溢价里混着三件数据分不开的事:楼龄、建造标准和交房时间。在汽车城、迪拜南城和迪拜体育城,期房一侧是一批新项目,而现房存量要老上好几年;所以看起来是「等待的价格」,其中一部分其实是「更新的楼的价格」。
这笔交换也不只关乎钱。期房在建设期内分期付款,现房现在就要全款或贷款。作为交换,期房买家承担交房日期和它推迟的风险,现房买家拿到钥匙就能马上出租。同样的道理,期房不该进入租金回报率的计算:交房之前它产生不了任何租金。
常见问题
迪拜的期房溢价有多大?
在两侧各有至少 20 份登记合同的 29 个片区与户型组合上,每平方米价格的中位溢价是 44.6%。范围从迪拜山庄 Dubai Hills 的一居室 13.2% 到汽车城 Motor City 一居室的 92.3%,所以全城口径的数字不适合用在某一笔具体交易上。
本页的门槛是什么,为什么定这个?
两侧 - 现房和期房 - 各至少 20 份登记买卖合同。这样 49 个组合里留下 29 个。低于这个数,一份新登记就把中位数挪得太远;建立在六七笔成交上的溢价描述的是那几笔成交,不是市场。
哪里的差距最小?
迪拜山庄 Dubai Hills 的一居室,13.2%,来自 166 份现房和 41 份期房合同。这是越过门槛的各行里最小的溢价。
JVC 朱美拉村圆环的期房一居室要多少钱?
登记合同价中位数 AED 1,154,643,来自 476 份登记期房合同。对应的现房是 AED 859,880,来自 970 份。
为什么比每平方米,而不是比总价?
因为期房单位的平均户型不一样。比总价会把面积上的差别报成价格上的差别。
数据来源:迪拜土地局 (Dubai Land Department) 的房产买卖合同登记库,数据截至 2026 年 9 月。以上数字为注明出处的引用,不是我们自行采集的样本。
迪拜土地局登记库的最新测算,会先发在 DXB Radar 的 Telegram 频道:t.me/dxbradar。