Студия в Dubai Marina: 172 договоров аренды
Медиана подписанной аренды студии в Dubai Marina составляет AED 5,000 в месяц, то есть AED 60,000 за двенадцать месяцев. Основа расчёта - 172 зарегистрированных новых договоров в реестре Ejari Земельного департамента Дубая, состояние на сентябрь 2026 года. В кадастре район проходит под именем Marsa Dubai, и в него входят Princess Tower, Elite Residence и Bay Central.
Вторая цифра важнее первой: 172 договоров - это мало. Всего по Dubai Marina в выборку попало 1,888 договоров на квартиры, и лишь 9.1 процента из них приходится на студии. Тот, кто ищет здесь студию, ищет в самом узком сегменте района.
Как выглядят 172 договоров на студии
| Место в распределении | В месяц | За двенадцать месяцев |
|---|---|---|
| Самый низкий зарегистрированный договор | AED 3,333 | AED 39,996 |
| Нижняя четверть (25-й процентиль) | AED 4,416 | AED 52,992 |
| Медиана | AED 5,000 | AED 60,000 |
| Верхняя четверть (75-й процентиль) | AED 5,833 | AED 69,996 |
| Самый высокий зарегистрированный договор | AED 10,000 | AED 120,000 |
Смотреть надо на две средние строки. Половина всех зарегистрированных договоров на студии лежит между AED 4,416 и AED 5,833 в месяц, то есть в полосе шириной AED 1,417. Это самая узкая полоса среди всех типов квартир в Марине. Предложение далеко за её пределами должно чем-то объясняться: свежий ремонт, вид на марину или мебель.
Крайние строки показывают, где проходят границы. Самый дешёвый зарегистрированный договор на студию - AED 3,333 в месяц, самый дорогой - AED 10,000. Весь рынок студий Марины укладывается в трёхкратную разницу. Для сравнения: договоры на квартиры с одной спальней идут от AED 1,666 до AED 25,416. Студия - самый предсказуемый объект аренды в районе.
Почему Марина - не район студий
| Район | Название в реестре | Договоров на студии | Доля в районе | Медиана месячной аренды |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina | Marsa Dubai | 172 | 9.1 процента | AED 5,000 |
| Downtown Dubai | Burj Khalifa | 90 | 4.1 процента | AED 6,023 |
| Business Bay | Business Bay | 733 | 36.9 процента | AED 5,000 |
| Jumeirah Lake Towers | Al Thanyah Fifth | 354 | 23.5 процента | AED 4,416 |
| Sobha Hartland (MBR City) | Al Merkadh | 1,210 | 56.0 процента | AED 4,083 |
| Jumeirah Village Circle | Al Barsha South Fourth | 752 | 37.4 процента | AED 3,750 |
Главная здесь колонка доли. В Business Bay и Jumeirah Village Circle студия - стандартный продукт: 36.9 и 37.4 процента всех зарегистрированных договоров на квартиры. В Dubai Marina это 9.1 процента, а в Downtown Dubai всего 4.1 процента. Башни на набережной строили под однокомнатные и двухкомнатные планировки, а те студии, что есть, сосредоточены в нескольких домах постарше.
Редкость не означает самой высокой цены. В Jumeirah Lake Towers, на одну станцию метро вглубь, 354 зарегистрированных договоров на студии с медианой AED 4,416. Это на AED 584 в месяц и AED 7,008 в год дешевле Марины. Дороже Марины в этой таблице только Downtown Dubai: AED 6,023 по 90 договорам.
Просят и подписывают
Цены объявлений и договорные ставки измеряют разные вещи, поэтому они никогда не стоят в одной таблице. Первое - требование, второе - результат сделки.
| Минимальное предложение | Медиана предложений | Максимальное предложение |
|---|---|---|
| AED 3,667 | AED 5,833 | AED 11,250 |
Медиана предложений выше медианы договоров на 16.7 процента. Ещё показательнее верхняя граница: самое дорогое объявление просит AED 11,250, тогда как самый дорогой зарегистрированный договор на студию - AED 10,000. Верх портального диапазона в этом районе не подписывают.
Сколько стоит год в студии
В первый месяц аренда - меньшая часть расходов. При годовой сумме AED 60,000 комиссия агента в пять процентов составляет AED 3,000, и столько же, AED 3,000, - страховой депозит за квартиру без мебели. Вместе это AED 6,000. Дальше идут депозит DEWA за квартиру, AED 2,000, и регистрация Ejari, AED 220, вместе AED 2,220. Сверх аренды получается AED 8,220, а весь первый год обходится в AED 68,220. Депозит возвращается в конце срока, комиссия и сбор Ejari - нет.
Квадратные метры и цифра, которой у нас нет
В реестре аренды поле с числом спален чаще всего пустое, поэтому класс выводится из площади: студия - до 57 квадратных метров. Медианная студия в нашей собственной выборке объявлений занимает 37 квадратных метра, а в реестре покупок, где тип объекта записан прямо, - 42. По первой площади квадратный метр в студии Марины стоит около AED 135 в месяц, по второй - AED 119. В любом случае это самый дорогой метр района: у квартиры с одной спальней выходит примерно AED 94, у двухкомнатной AED 87. Кухня и санузел строятся один раз независимо от метража.
Одной цифры мы дать не можем и предпочитаем это написать, а не выдумать: реестр купли-продажи Земельного департамента в этой выборке не содержит класса студий по Dubai Marina. Значит, нет ни цены покупки, ни доходности для студий Марины. Ближайшие зарегистрированные сделки со студиями в сопоставимом центральном районе - в Business Bay: 274 договоров на вторичном рынке с медианой AED 935,000. Для ориентира по владению: порог по недвижимости для золотой визы - AED 2,000,000.
Частые вопросы
Сколько стоит студия в Dubai Marina в месяц?
Медиана AED 5,000 по 172 зарегистрированным новым договорам, состояние на сентябрь 2026 года. Половина договоров лежит между AED 4,416 и AED 5,833, за год медиана даёт AED 60,000.
Почему ваша цифра ниже, чем на портале?
Потому что объявление - это запрос, а договор - результат. Медиана предложений по студиям Марины AED 5,833 по 75 объявлениям, это на 16.7 процента выше зарегистрированной медианы AED 5,000.
Трудно ли найти студию в Марине?
Это самый узкий сегмент района: 172 из 1,888 договоров на квартиры, то есть 9.1 процента. В Business Bay за тот же период зарегистрировано 733 договоров на студии при той же медиане AED 5,000.
Что закладывать сверх аренды?
При годовой аренде AED 60,000: AED 3,000 комиссии и AED 3,000 депозита, вместе AED 6,000, плюс AED 2,220 на депозит DEWA и Ejari. Итого AED 8,220 сверх аренды.
Учтены ли продления договоров?
Нет, только новые договоры. Продления ограничены потолком роста аренды и систематически ниже рынка, поэтому для переезжающего они дают ложную картину.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, состояние на сентябрь 2026 года, и реестр договоров купли-продажи того же ведомства для цен покупки. Цифры приводятся со ссылкой на источник и не являются собственным исследованием DXB Radar. Цены предложений: наш собственный разбор объявлений на propertyfinder.ae, сентябрь 2026 года. Новые выборки из обоих реестров выходят в нашем канале Telegram: https://t.me/dxbradar.