Купить студию в Дубае: все районы с достаточной выборкой
Студия это самый частый первый объект в Дубае, и разброс цен по районам у неё больше, чем у любого другого класса. По реестру договоров купли-продажи студия во вторичном фонде Arjan стоит по медиане AED 550,000 из 219 договоров, а в Business Bay AED 935,000 из 274 договоров. Разница AED 354,000, то есть две трети сверху за одно и то же слово в объявлении.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. Студия стоит в реестре отдельным типом объекта, а не выводится из площади, поэтому по ней данные надёжнее, чем по классам, размеченным по метражу.
Три района с надёжной выборкой
| Район | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arjan | 219 | AED 480,000 | AED 550,000 | AED 610,000 | AED 14,248 | 8.18 процента |
| Jumeirah Village Circle | 417 | AED 500,000 | AED 581,000 | AED 630,000 | AED 13,523 | 7.75 процента |
| Business Bay | 274 | AED 750,000 | AED 935,000 | AED 1,150,000 | AED 21,293 | 6.42 процента |
Доходность в последней колонке посчитана так: месячная медиана аренды из реестра Ejari умножена на 12 и поделена на медиану цены. Годовая аренда студии составляет AED 45,000 из 719 договоров в Arjan, AED 45,000 из 752 договоров в Jumeirah Village Circle и AED 60,000 из 733 договоров в Business Bay.
Dubai Marina в этой таблице отсутствует намеренно. Студии там сдаются, в арендном реестре по ним стоят 172 договора с месячной медианой AED 5,000, но отдельной строки продаж со студиями в нашей выгрузке нет ни по вторичному фонду, ни по новостройке. Цену покупки студии в Марине мы поэтому не называем: у нас её нет, а подставить соседний класс значило бы выдать однокомнатную за студию.
Метр в студии дороже, чем метр в однокомнатной
| Район | Студия, AED за м2 | 1 спальня, AED за м2 | Надбавка за метр |
|---|---|---|---|
| Arjan | AED 14,248 | AED 12,673 | AED 1,575 |
| Jumeirah Village Circle | AED 13,523 | AED 11,162 | AED 2,361 |
| Business Bay | AED 21,293 | AED 17,700 | AED 3,593 |
Правило работает во всех трёх районах: за квадратный метр студии платят больше, чем за квадратный метр однокомнатной в том же районе. Надбавка растёт вместе с ценой района, от AED 1,575 за метр в Arjan до AED 3,593 в Business Bay. Покупатель студии платит эту надбавку за низкий порог входа и за то, что маленький лот легче перепродать.
Районы с тонкой выборкой
Эти строки мы показываем отдельно и просим не считать их ценой района. Все они держатся на выборке меньше сотни договоров.
| Район | Договоров | Медиана | AED за м2 |
|---|---|---|---|
| Dubai South | 86 | AED 470,000 | AED 12,020 |
| Al Furjan | 70 | AED 540,300 | AED 13,371 |
| Downtown Dubai | 43 | AED 1,080,000 | AED 21,940 |
| Palm Jumeirah | 22 | AED 1,390,000 | AED 35,775 |
| Motor City | 18 | AED 630,000 | AED 10,225 |
| Dubai Hills | 15 | AED 800,000 | AED 20,757 |
| Mirdif | 6 | AED 548,000 | AED 10,655 |
Самый дорогой метр во всей выгрузке по студиям стоит на Palm Jumeirah, AED 35,775, но за ним всего 22 договора. Downtown Dubai проходит в реестре под кадастровым именем Burj Khalifa; там медиана AED 1,080,000 из 43 договоров, то есть на AED 145,000 выше, чем в Business Bay, а метр AED 21,940 против AED 21,293, то есть дороже всего на AED 647.
Студия в новостройке: другой прайс
| Район | Договоров | Медиана | AED за м2 |
|---|---|---|---|
| Al Furjan | 31 | AED 590,730 | AED 18,774 |
| Dubai South | 62 | AED 597,812 | AED 17,406 |
| Jumeirah Village Circle | 345 | AED 746,278 | AED 19,446 |
| Arjan | 346 | AED 789,832 | AED 19,767 |
| Motor City | 64 | AED 800,000 | AED 20,870 |
| Business Bay | 94 | AED 1,177,000 | AED 27,173 |
| Downtown Dubai | 15 | AED 1,436,850 | AED 36,878 |
Сравнение по одному району говорит больше, чем список целиком. В Jumeirah Village Circle студия в стройке идёт по AED 746,278 из 345 договоров против AED 581,000 из 417 договоров во вторичке: разница AED 165,278. В Business Bay AED 1,177,000 из 94 договоров против AED 935,000 из 274 договоров, разница AED 242,000. В Dubai Marina строки студий нет ни в одной из двух таблиц, ни по вторичному фонду, ни по новостройке.
Вопросы и ответы
Где студия окупается быстрее всего
По валовой доходности в Arjan, 8.18 процента: годовая аренда AED 45,000 из 719 договоров против цены AED 550,000 из 219 договоров. Ниже всех из трёх посчитанных районов Business Bay, 6.42 процента. Разрыв составляет 1.76 процентного пункта, и он устойчиво идёт в пользу дешёвых районов.
Почему у студии метр дороже, чем у большой квартиры
Так устроен рынок мелких лотов: в цену входит порог входа и лёгкость перепродажи, а не только площадь. В Business Bay надбавка составляет AED 3,593 за метр против однокомнатной. Именно поэтому студию стоит сравнивать со студиями, а не с ценой метра по району.
Сколько стоит содержать студию
Этих цифр у нас нет, и выдумывать их мы не будем. В реестре сделок нет сервисного сбора дома, а он по студиям бьёт больнее всего, потому что считается от площади, а доход у маленького лота небольшой. Сервисный сбор надо запрашивать письменно по конкретному дому до задатка.
Нужна студия в конкретном доме или в другом районе
Под этой страницей стоит форма запроса, она уходит брокерам в Дубае. Напишите район или дом, потолок бюджета и то, покупаете для себя или под сдачу. По районам, которых на странице нет, выгрузка реестра у нас тоже есть.
Новые срезы по районам публикуются в канале t.me/dxbradar.