Купить квартиру на Palm Jumeirah: вторичка и новостройка порознь
На Palm Jumeirah разница между готовым жильём и стройкой больше, чем в любом другом районе нашей выгрузки. Двухкомнатная во вторичном фонде идёт по медиане AED 3,550,000 из 191 зарегистрированного договора купли-продажи. Такая же по названию двухкомнатная в новостройке идёт по AED 7,674,440 из 40 договоров. Разница AED 4,124,440, то есть больше чем вдвое.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. Число спален взято из реестра, а не выведено из площади.
Вторичное жильё: полный ряд
| Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 22 | AED 1,250,000 | AED 1,390,000 | AED 1,600,000 | AED 35,775 |
| 1 спальня | 80 | AED 1,740,000 | AED 2,167,746 | AED 2,655,633 | AED 20,360 |
| 2 спальни | 191 | AED 2,750,000 | AED 3,550,000 | AED 4,550,000 | AED 21,138 |
| 3 спальни | 86 | AED 3,680,000 | AED 4,756,502 | AED 6,500,000 | AED 20,468 |
| 4 спальни | 21 | AED 8,000,000 | AED 10,864,584 | AED 18,500,061 | AED 23,583 |
Опорные строки здесь две: две спальни на 191 договоре и три спальни на 86 договорах. Всё остальное тоньше. Студии стоят на 22 договорах, четыре спальни на 21 договоре, и разброс по ним огромный: от AED 8,000,000 до AED 18,500,061 в четвёртом классе. По таким строкам медиана скорее описывает прошедшие сделки, чем предсказывает следующую.
Цена метра во вторичке держится ровно, от AED 20,360 до AED 23,583 в классах от одной до четырёх спален. Выпадает только студия с AED 35,775 за метр при 22 договорах: самый маленький лот на острове платится с самой большой надбавкой за метр.
Новостройка off-plan: другой продукт, а не другая цена
| Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 17 | AED 3,200,001 | AED 3,638,800 | AED 3,921,600 | AED 35,481 |
| 2 спальни | 40 | AED 6,493,520 | AED 7,674,440 | AED 9,668,000 | AED 54,691 |
| 3 спальни | 36 | AED 9,500,019 | AED 12,832,650 | AED 18,686,828 | AED 62,213 |
| 4 спальни | 13 | AED 24,322,917 | AED 53,000,008 | AED 57,005,494 | AED 61,015 |
Смотреть надо не на медианы лотов, а на цену метра. Во вторичке двухкомнатная стоит AED 21,138 за метр, в новостройке AED 54,691 за метр. Разница AED 33,553 за квадратный метр, то есть метр в стройке стоит примерно в два с половиной раза дороже. По трём спальням разрыв в цене лота составляет AED 8,076,148, по одной спальне AED 1,471,054.
Такой разрыв не объясняется словом off-plan. Он означает, что за одним названием района стоят два разных продукта: жильё двухтысячных годов постройки на самой пальме и новые башни премиального класса, которые продаются сейчас. Сравнивать их по номеру класса бессмысленно, сравнивать надо площадь, здание и вид.
Чего в этих данных нет
В арендной выгрузке реестра Palm Jumeirah не представлена ни под своим именем, ни под кадастровым. Это значит, что валовую доходность по острову мы посчитать не можем и не считаем. Любая цифра доходности по Пальме, которую вы встретите без ссылки на арендный реестр, взята не из договоров.
В реестре сделок нет сервисного сбора, а на Пальме это существенная статья, нет сбора за перерегистрацию, нет состояния квартиры и нет того, куда выходят окна. На острове вид решает цену сильнее, чем класс, а вида в таблице нет.
Порог AED 2,000,000 и виза
Порог владения недвижимостью для Golden Visa составляет AED 2,000,000. На Palm Jumeirah его перешагивает почти всё: вторичная однокомнатная с медианой AED 2,167,746 из 80 договоров уже выше порога, и дальше все классы тоже. Ниже порога остаётся только строка студий с медианой AED 1,390,000 из 22 договоров.
Для двухлетней визы инвестора с апреля 2026 минимальной суммы для единственного собственника нет, при долевой собственности считается доля от AED 400,000. Статус конкретного объекта подтверждает Земельный департамент Дубая.
Вопросы и ответы
Почему новостройка на Пальме вдвое дороже вторички
Потому что это разные здания. Метр в новостройке по двум спальням стоит AED 54,691 против AED 21,138 во вторичке. Медиана лота AED 7,674,440 из 40 договоров против AED 3,550,000 из 191 договора. Вторичный фонд острова в основном старше, новые проекты идут в премиальном сегменте.
Какая строка таблицы самая надёжная
Две спальни во вторичке: 191 договор, интервал от AED 2,750,000 до AED 4,550,000. На ней можно строить разговор о цене. Строки на 13, 17, 21 и 22 договора мы показываем, но опираться на них при торге не советуем.
Сколько это приносит в аренду
По Palm Jumeirah у нас нет договоров аренды в выгрузке, поэтому мы доходность не публикуем. Для сравнения: в Dubai Marina и Business Bay такие договоры есть, и там валовая доходность по вторичке считается по реестру.
Нужен конкретный дом или другой бюджет
Под страницей стоит форма запроса, она уходит брокерам в Дубае. Напишите здание, число спален, потолок бюджета и то, нужен ли вид на море. По Пальме вид определяет цену больше, чем таблица, и без этого уточнения ответ будет мимо.
Новые срезы по районам публикуются в канале t.me/dxbradar.