Купить квартиру в Jumeirah Village Circle: цены по договорам
Jumeirah Village Circle это самый плотный по числу сделок район в нашей выгрузке. Однокомнатная во вторичном фонде идёт по медиане AED 859,880, и за этой цифрой стоят 970 зарегистрированных договоров купли-продажи. Столько сделок нет ни у одного другого района в этом классе. Студия проходит по AED 581,000 из 417 договоров, двухкомнатная по AED 1,280,000 из 324 договоров.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. В реестре район проходит под кадастровым именем Al Barsha South Fourth: там же стоят Binghatti Apex, Bloom Towers и Pantheon Elysee.
Вторичное жильё: полный ряд классов
| Объект | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 417 | AED 500,000 | AED 581,000 | AED 630,000 | AED 13,523 |
| 1 спальня | 970 | AED 676,800 | AED 859,880 | AED 1,025,000 | AED 11,162 |
| 2 спальни | 324 | AED 1,080,000 | AED 1,280,000 | AED 1,544,000 | AED 10,269 |
| 3 спальни | 35 | AED 1,530,000 | AED 1,809,180 | AED 2,276,010 | AED 13,870 |
| Таунхаус 3 спальни | 43 | AED 2,100,000 | AED 2,630,000 | AED 3,600,000 | AED 15,921 |
| Таунхаус 4 спальни | 31 | AED 1,780,000 | AED 2,525,000 | AED 3,300,000 | AED 15,524 |
Главная цифра района это интервал по однокомнатной: четверть из 970 договоров подписана дешевле AED 676,800, ещё четверть дороже AED 1,025,000. Разрыв внутри одного класса почти в полтора раза. JVC застраивался долго и разными руками, поэтому дом двухлетней давности с бассейном и дом постарше у самой дороги стоят в одном районе и в одной строке таблицы.
Цена метра ведёт себя не так, как в дорогих районах. Самый дешёвый метр не у самой большой квартиры, а у двухкомнатной: AED 10,269 против AED 11,162 у однокомнатной и AED 13,523 у студии. Строка на три спальни выбивается вверх, AED 13,870 за метр при 35 договорах, и опирается на слишком малую выборку.
Новостройка off-plan: та же карта, другие деньги
| Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 345 | AED 667,000 | AED 746,278 | AED 815,360 | AED 19,446 |
| 1 спальня | 476 | AED 1,045,000 | AED 1,154,643 | AED 1,232,204 | AED 16,140 |
| 2 спальни | 119 | AED 1,509,543 | AED 1,687,763 | AED 1,891,890 | AED 14,761 |
| 3 спальни | 19 | AED 1,787,541 | AED 2,359,800 | AED 2,772,570 | AED 15,113 |
Однокомнатная в новостройке идёт по медиане AED 1,154,643 из 476 договоров против AED 859,880 из 970 договоров во вторичке. Разница AED 294,763, то есть около 34 процентов. По студии разрыв AED 165,278, по двум спальням AED 407,763. В пересчёте на метр однокомнатная новостройка стоит AED 16,140 против AED 11,162 во вторичке: разница AED 4,978 за квадратный метр.
Обратите внимание на ширину интервалов. У новостройки четверти стоят тесно, от AED 1,045,000 до AED 1,232,204 по 476 договорам: у застройщика прайс-лист, и все платят примерно одно. У вторички разброс втрое шире. Это значит, что во вторичке можно найти сделку заметно ниже медианы, а в новостройке почти нет.
Доходность: цифра, ради которой район и покупают
В JVC есть и договоры аренды, и договоры купли-продажи, поэтому валовую доходность здесь можно посчитать, а не предположить. Схема: месячная медиана аренды умножается на 12 и делится на медиану цены вторичного жилья.
| Квартира | Годовая аренда (договоров) | Цена вторички (договоров) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Студия | AED 45,000 (752) | AED 581,000 (417) | 7.75 процента |
| 1 спальня | AED 69,996 (963) | AED 859,880 (970) | 8.14 процента |
| 2 спальни | AED 90,000 (229) | AED 1,280,000 (324) | 7.03 процента |
| 3 спальни | AED 137,496 (62) | AED 1,809,180 (35) | 7.60 процента |
Аренда взята из реестра Ejari и только по новым договорам: продления придавлены потолком роста арендной платы и лежат ниже. Доходность валовая. В ней нет сервисного сбора дома, простоя между жильцами и сбора за перерегистрацию, а из расходов на сдачу в ней нет регистрации Ejari AED 220, залога DEWA AED 2,000, комиссии брокера 5 процентов годовой аренды и депозита 5 процентов годовой аренды. Это расчёт, а не инвестиционная рекомендация.
Виза и порог AED 2,000,000
Ни один класс квартир в JVC не дотягивает по медиане до порога владения AED 2,000,000, который действует для Golden Visa. Самая дорогая квартирная строка это три спальни во вторичке с медианой AED 1,809,180 из 35 договоров. Порог перешагивает таунхаус: три спальни по медиане AED 2,630,000 из 43 договоров и четыре спальни по AED 2,525,000 из 31 договора.
Для двухлетней визы инвестора с апреля 2026 минимальной суммы для единственного собственника нет, при долевой собственности считается доля от AED 400,000. Проверять статус нужно у Земельного департамента Дубая по конкретному объекту.
Вопросы и ответы
Почему в JVC такой широкий разброс цен
Потому что это не один жилой комплекс, а десятки домов разных лет и разных застройщиков в одном кадастровом контуре Al Barsha South Fourth. По 970 договорам на одну спальню четверть ушла дешевле AED 676,800 и четверть дороже AED 1,025,000. Смотреть надо конкретный дом, а не район целиком.
Что выгоднее сдавать, студию или однокомнатную
По валовой доходности однокомнатная: 8.14 процента против 7.75 процента у студии. Но у студии вход дешевле, AED 581,000 против AED 859,880 по медиане. Что важнее, размер вложения или процент, решает не таблица.
Стоит ли брать таунхаус вместо квартиры
Таунхаус на три спальни идёт по медиане AED 2,630,000 из 43 договоров, метр стоит AED 15,921 против AED 11,162 у квартиры с одной спальней. За метр платится больше, зато класс перешагивает порог AED 2,000,000. Данных по аренде таунхаусов в JVC у нас достаточно только по домам, а не по квартирам, поэтому доходность по ним мы не считаем.
Вы не показали нужный мне дом
Форма запроса стоит под этой страницей и уходит брокерам в Дубае. Укажите дом или комплекс, число спален и потолок бюджета. Реестр у нас есть и по соседним районам, поэтому имеет смысл написать даже если JVC оказался не тем, что нужно.
Новые срезы по районам публикуются в канале t.me/dxbradar.