Купить квартиру в Dubai Marina: цены зарегистрированных сделок
Однокомнатная квартира во вторичном фонде Dubai Marina стоит по медиане AED 1,150,000. За цифрой стоят 545 зарегистрированных договоров купли-продажи. Двухкомнатная идёт по AED 2,000,000 из 421 договора, трёхкомнатная по AED 3,203,170 из 158 договоров, четырёхкомнатная по AED 4,100,000 из 37 договоров.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. В реестре район записан под кадастровым именем Marsa Dubai: сюда попадают Princess Tower, Elite Residence и Bay Central, а также участок вдоль метро Jumeirah Beach Residency.
Вторичное жильё: четверти, медиана, цена метра
| Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 545 | AED 1,052,173 | AED 1,150,000 | AED 1,607,249 | AED 16,355 |
| 2 спальни | 421 | AED 1,400,000 | AED 2,000,000 | AED 2,736,000 | AED 15,699 |
| 3 спальни | 158 | AED 2,400,000 | AED 3,203,170 | AED 4,300,000 | AED 14,911 |
| 4 спальни | 37 | AED 2,500,000 | AED 4,100,000 | AED 5,985,000 | AED 14,301 |
Строки студий в этой таблице нет, и это не пропуск по невнимательности. В нашей выгрузке реестра по вторичному фонду Dubai Marina отдельной строки для студий не оказалось. При этом студии в районе есть и сдаются: в арендном реестре по ним стоят 172 договора с месячной медианой AED 5,000. То есть студии в Марине живут, но в купчих нашей выгрузки отдельным классом не выделены, и цену покупки мы для них не печатаем, потому что её у нас нет.
Двухкомнатная разбросана широко: от AED 1,400,000 в нижней четверти до AED 2,736,000 в верхней при 421 договоре, то есть почти вдвое. Марина застраивалась двадцать лет, и башня с видом на яхты и башня во втором ряду это разные рынки под одним именем.
Новостройка off-plan: выборка слишком тонкая
Ситуация в Марине честнее всего описывается так: строящихся объектов почти нет, потому что район застроен. В реестре по новостройкам стоят три строки, и все три держатся на единицах сделок.
| Квартира | Договоров | Медиана | AED за м2 |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | 14 | AED 1,802,500 | AED 24,078 |
| 2 спальни | 13 | AED 3,250,000 | AED 25,462 |
| 3 спальни | 7 | AED 4,587,888 | AED 25,634 |
Четырнадцать, тринадцать и семь договоров это не рынок. Мы показываем эти строки, чтобы не создавать впечатление, будто off-plan в Марине не существует, но строить на них решение нельзя. Направление они всё же показывают: метр в новостройке идёт около AED 24,078 против AED 16,355 во вторичке по однокомнатной, и разрыв в цене лота составляет AED 652,500.
Сдача в аренду: доходность по реестру
По Марине есть и договоры аренды, поэтому валовую доходность можно посчитать. Месячная медиана аренды умножается на 12 и делится на медиану цены вторичного жилья того же класса.
| Квартира | Годовая аренда (договоров) | Цена вторички (договоров) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | AED 84,996 (755) | AED 1,150,000 (545) | 7.39 процента |
| 2 спальни | AED 124,992 (590) | AED 2,000,000 (421) | 6.25 процента |
| 3 спальни | AED 180,000 (316) | AED 3,203,170 (158) | 5.62 процента |
| 4 спальни | AED 259,992 (55) | AED 4,100,000 (37) | 6.34 процента |
Самая высокая доходность в Марине у однокомнатной, 7.39 процента, и дальше она падает вместе с размером квартиры: 6.25 процента по двум спальням и 5.62 процента по трём. Строка на четыре спальни поднимается до 6.34 процента, но стоит всего на 55 арендных и 37 купчих договорах. По студиям расчёта нет, потому что нет цены покупки: аренда по ним есть, AED 5,000 в месяц из 172 договоров, а строки продаж во вторичном фонде в выгрузке не оказалось. Аренда взята только по новым договорам реестра Ejari, продления в расчёт не идут.
Доходность валовая. В ней нет сервисного сбора, простоя и сбора за перерегистрацию, и нет расходов на сдачу: регистрация Ejari AED 220, залог DEWA AED 2,000, комиссия брокера 5 процентов годовой аренды и депозит 5 процентов годовой аренды. Это расчёт, а не инвестиционная рекомендация.
Порог AED 2,000,000
Порог владения недвижимостью для Golden Visa составляет AED 2,000,000. Во вторичном фонде Марины ровно на нём стоит двухкомнатная с медианой AED 2,000,000 из 421 договора: половина сделок этого класса прошла ниже порога, половина на нём или выше. Однокомнатная с медианой AED 1,150,000 из 545 договоров порога не достаёт: даже её верхняя четверть останавливается на AED 1,607,249.
Для двухлетней визы инвестора с апреля 2026 минимальная сумма для единственного собственника не установлена, при долевой собственности учитывается доля от AED 400,000.
Вопросы и ответы
Почему в таблицах нет студий
Потому что в нашей выгрузке реестра по вторичному фонду Dubai Marina отдельной строки продаж со студиями нет. Аренда по ним есть, AED 5,000 в месяц из 172 договоров, а цены покупки нет. Придумывать её мы не станем: если нужна студия в Марине, спрашивайте цену по конкретной башне и сравнивайте её с однокомнатной, у которой нижняя четверть стоит на AED 1,052,173 из 545 договоров.
Есть ли смысл ждать новостройку в Марине
По реестру предложения почти нет: 14 договоров на одну спальню, 13 на две и 7 на три. Ждать нечего, покупается вторичка. Ближайшие крупные объёмы off-plan стоят в других районах.
Насколько эта таблица применима к башне с видом на воду
Ограниченно. Медиана AED 2,000,000 по 421 договору на две спальни включает и первую линию, и второй ряд. Вид на марину сдвигает цену к верхней четверти AED 2,736,000 и выше. Таблица задаёт нижнюю границу разговора, а не потолок.
Мне нужен конкретный дом или другой бюджет
Под страницей стоит форма запроса, она уходит брокерам в Дубае. Напишите башню или комплекс, число спален и потолок бюджета. Если Марина по цифрам не подошла, укажите это в форме: по соседним районам выгрузка реестра у нас тоже есть.
Срезы по районам выходят в канале t.me/dxbradar.