Купить квартиру в Business Bay: что показывает реестр сделок
Квартира с одной спальней во вторичном фонде Business Bay стоит по медиане AED 1,301,210. Это середина 502 зарегистрированных договоров купли-продажи, а не запрос продавца. Студия проходит по AED 935,000 из 274 договоров, квартира с двумя спальнями по AED 2,057,478 из 320 договоров, с тремя спальнями по AED 2,750,000 из 127 договоров.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. Число спален взято из самого реестра, оно заполнено в 96 процентах записей. В реестре район записан под своим обычным именем Business Bay, кадастрового псевдонима у него нет.
Вторичное жильё: четверти, медиана и цена квадратного метра
| Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 274 | AED 750,000 | AED 935,000 | AED 1,150,000 | AED 21,293 |
| 1 спальня | 502 | AED 1,000,000 | AED 1,301,210 | AED 1,680,663 | AED 17,700 |
| 2 спальни | 320 | AED 1,600,000 | AED 2,057,478 | AED 2,416,972 | AED 16,287 |
| 3 спальни | 127 | AED 2,280,000 | AED 2,750,000 | AED 3,550,000 | AED 15,560 |
| 4 спальни | 25 | AED 3,885,000 | AED 4,500,000 | AED 5,600,000 | AED 13,894 |
Таблица читается так: четверть договоров на квартиру с одной спальней подписана дешевле AED 1,000,000, ещё четверть дороже AED 1,680,663. Между этими двумя границами и лежит нормальный торг района. Если продавец называет цену выше верхней четверти, у него должен быть ответ на вопрос почему: этаж, вид на канал, свежий ремонт, площадь у верхней границы класса.
Цена за квадратный метр падает с ростом квартиры: AED 21,293 у студии против AED 13,894 у четырёх спален. Это обычная механика Дубая. Маленький лот всегда дороже в пересчёте на метр, и покупатель платит эту надбавку за ликвидность.
Новостройка off-plan: отдельная таблица и другой уровень цен
Сделки по строящимся объектам стоят в реестре отдельной строкой, и смешивать их со вторичным фондом нельзя. Ниже те же классы квартир, но только договоры на новостройку.
| Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 94 | AED 1,024,000 | AED 1,177,000 | AED 1,313,000 | AED 27,173 |
| 1 спальня | 293 | AED 1,475,000 | AED 2,000,000 | AED 2,291,000 | AED 25,335 |
| 2 спальни | 122 | AED 2,520,379 | AED 3,383,315 | AED 4,135,548 | AED 27,162 |
| 3 спальни | 40 | AED 3,600,000 | AED 5,282,916 | AED 18,020,000 | AED 28,524 |
| 4 спальни | 6 | AED 12,000,000 | AED 27,308,490 | AED 43,468,997 | AED 60,354 |
Разрыв считается в лоб. Однокомнатная в новостройке идёт по медиане AED 2,000,000 из 293 договоров, во вторичке по AED 1,301,210 из 502 договоров. Разница AED 698,790, то есть примерно 54 процента. По студии разрыв AED 242,000, около 26 процентов. По двум спальням AED 1,325,837, около 64 процентов. В пересчёте на метр однокомнатная новостройка стоит AED 25,335 против AED 17,700 во вторичке, разница AED 7,635 за метр.
Эта надбавка не бонус и не скидка. Покупатель новостройки берёт другой продукт: свежий дом, рассрочку от застройщика и срок сдачи, а вместе с ним и риск срока. Покупатель вторички берёт готовые стены, которые можно осмотреть и сдать в тот же месяц.
Где эти цифры перестают работать
Строка на три спальни в новостройке стоит на 40 договорах, и её верхняя четверть уходит на AED 18,020,000 при медиане AED 5,282,916. Такой разброс означает, что в одну строку попали и обычные квартиры, и пентхаусы. Медиану оттуда брать можно, верхнюю четверть как ориентир для торга нет.
Строка на четыре спальни в новостройке стоит на 6 договорах. Шесть сделок это не рынок, это шесть сделок. Мы её показываем только чтобы не прятать, опираться на неё не стоит.
Чего в реестре нет вообще: сервисный сбор дома, сбор за перерегистрацию, условия ипотеки и состояние конкретной квартиры. Мы эти суммы не печатаем, потому что их у нас нет. Спрашивайте их у продавца в письменном виде до задатка.
Порог AED 2,000,000 и виза инвестора
Порог владения недвижимостью для Golden Visa составляет AED 2,000,000. В Business Bay это ровно та зона, где выбор класса решает вопрос визы. Вторичная двухкомнатная с медианой AED 2,057,478 из 320 договоров стоит чуть выше порога. Вторичная однокомнатная с медианой AED 1,301,210 из 502 договоров ниже него. Однокомнатная в новостройке с медианой AED 2,000,000 из 293 договоров стоит ровно на нём.
Для двухлетней визы инвестора с апреля 2026 минимальная сумма для единственного собственника не установлена; при долевой собственности считается доля от AED 400,000. Это цифры сборов, а не юридическая консультация: точный статус объекта подтверждает Земельный департамент Дубая.
Вопросы и ответы
Почему медиана, а не средняя цена
Средняя ломается от одной дорогой сделки. В строке на три спальни в новостройке верхняя четверть AED 18,020,000 при медиане AED 5,282,916 показывает это наглядно. Медиана это середина списка: половина 40 договоров дешевле, половина дороже, и один пентхаус её не сдвинет.
Насколько эти цифры годятся для торга
Как рамка, а не как приговор. Вы приходите к продавцу с интервалом от AED 1,000,000 до AED 1,680,663 по 502 договорам на одну спальню и спрашиваете, чем его квартира отличается от середины. Разговор сразу идёт про этаж, метраж и состояние, а не про ощущения.
Готовое или новостройка, если считать деньги
По цифрам вторичка в Business Bay дешевле на входе во всех классах. Новостройка стоит дороже, но платится в рассрочку и сдаётся позже. Сравнивать надо не медианы, а свой график платежей: AED 1,301,210 сразу и AED 2,000,000 частями это два разных вопроса к банку.
У вас нет того, что мне нужно
Под этой страницей стоит форма запроса, она уходит брокерам в Дубае. Напишите район, число спален и потолок бюджета. Если нужного района на странице нет, укажите его в форме: выгрузка реестра у нас шире, чем один Business Bay.
Свежие срезы по районам выходят в канале t.me/dxbradar.