Купить или снимать в Дубае: цена покупки против годовой аренды
В Dubai Sports City готовая однокомнатная квартира стоит по медиане AED 672,457, а годовая аренда такой же квартиры AED 59,664. Это отношение 11,3 к одному: столько годовых аренд укладывается в цену покупки. В Jumeirah Village Circle отношение 12,3, в Dubai Marina 13,5, в Dubai Creek Harbour 16,7.
Источники: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров Ejari, по состоянию на сентябрь 2026 для аренды и Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026 для покупки. Оба ряда взяты из одного и того же ведомства, но из двух разных реестров.
Семь районов, где оба реестра дают достаточную выборку
| Район и класс | Годовая аренда, медиана | Договоров аренды | Цена готового жилья, медиана | Сделок | Отношение, лет |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai Sports City, студия | AED 39,996 | 576 | AED 436,455 | 195 | 10,9 |
| Dubai Sports City, 1 спальня | AED 59,664 | 525 | AED 672,457 | 248 | 11,3 |
| Dubai Sports City, 2 спальни | AED 84,996 | 228 | AED 1,010,000 | 155 | 11,9 |
| Dubai Sports City, 3 спальни | AED 95,496 | 28 | AED 1,800,000 | 23 | 18,8 |
| Arjan, студия | AED 45,000 | 719 | AED 550,000 | 219 | 12,2 |
| Arjan, 1 спальня | AED 69,552 | 606 | AED 852,500 | 276 | 12,3 |
| Arjan, 2 спальни | AED 94,992 | 210 | AED 1,370,000 | 142 | 14,4 |
| Arjan, 3 спальни | AED 124,992 | 26 | AED 1,900,000 | 27 | 15,2 |
| Jumeirah Village Circle, студия | AED 45,000 | 752 | AED 581,000 | 417 | 12,9 |
| Jumeirah Village Circle, 1 спальня | AED 69,996 | 963 | AED 859,880 | 970 | 12,3 |
| Jumeirah Village Circle, 2 спальни | AED 90,000 | 229 | AED 1,280,000 | 324 | 14,2 |
| Jumeirah Village Circle, 3 спальни | AED 137,496 | 62 | AED 1,809,180 | 35 | 13,2 |
| Business Bay, студия | AED 60,000 | 733 | AED 935,000 | 274 | 15,6 |
| Business Bay, 1 спальня | AED 86,376 | 756 | AED 1,301,210 | 502 | 15,1 |
| Business Bay, 2 спальни | AED 120,000 | 355 | AED 2,057,478 | 320 | 17,1 |
| Business Bay, 3 спальни | AED 174,996 | 125 | AED 2,750,000 | 127 | 15,7 |
| Downtown Dubai, студия | AED 72,276 | 90 | AED 1,080,000 | 43 | 14,9 |
| Downtown Dubai, 1 спальня | AED 109,992 | 643 | AED 1,741,000 | 313 | 15,8 |
| Downtown Dubai, 2 спальни | AED 180,000 | 962 | AED 2,906,250 | 315 | 16,1 |
| Downtown Dubai, 3 спальни | AED 309,996 | 501 | AED 4,530,000 | 103 | 14,6 |
| Dubai Marina, 1 спальня | AED 84,996 | 755 | AED 1,150,000 | 545 | 13,5 |
| Dubai Marina, 2 спальни | AED 124,992 | 590 | AED 2,000,000 | 421 | 16,0 |
| Dubai Marina, 3 спальни | AED 180,000 | 316 | AED 3,203,170 | 158 | 17,8 |
| Dubai Marina, 4 спальни | AED 259,992 | 55 | AED 4,100,000 | 37 | 15,8 |
| Dubai Creek Harbour, 1 спальня | AED 90,000 | 1339 | AED 1,500,000 | 222 | 16,7 |
| Dubai Creek Harbour, 2 спальни | AED 135,000 | 743 | AED 2,350,000 | 316 | 17,4 |
| Dubai Creek Harbour, 3 спальни | AED 210,000 | 149 | AED 3,538,238 | 108 | 16,8 |
Годовая аренда получена умножением месячной медианы на двенадцать. Downtown Dubai в обоих реестрах проходит под кадастровым именем Burj Khalifa. По Dubai Sports City есть оговорка: в реестре аренды это зона Al Hebiah Fourth, которая охватывает и Tilal Al Ghaf, тогда как в реестре сделок район назван собственным именем.
Что получается в обратную сторону
Отношение легко перевернуть в валовую доходность. Самая высокая в таблице - студии Dubai Sports City: одиннадцать лет без малого дают 9,2 процента годовых до расходов. Дальше однокомнатные там же с 8,9 процента, студии и однокомнатные Arjan с 8,2 и однокомнатные Jumeirah Village Circle с 8,1. Слабее всего трёхкомнатные Dubai Sports City с 5,3 процента, трёхкомнатные Dubai Marina с 5,6 и двухкомнатные Dubai Creek Harbour с 5,7.
Общая картина простая: чем дешевле район, тем выше валовая доходность. Все восемь строк выше 7,5 процента приходятся на Dubai Sports City, Arjan и Jumeirah Village Circle. Ближайшая к ним строка из престижных районов - однокомнатные Dubai Marina с 7,4 процента. Разница в аренде между дешёвыми и дорогими районами меньше, чем разница в цене покупки, и именно это отношение и показывает.
Второе наблюдение слабее первого: маленькие квартиры чаще дают больше дохода на вложенный дирхам, но правило не сплошное. В Downtown Dubai самая высокая доходность как раз у трёхкомнатных, 6,8 процента против 6,7 у студий, а в Dubai Marina четырёхкомнатные с 6,3 обгоняют трёхкомнатные с 5,6.
Каких строк в таблице нет и почему
Студии Dubai Marina в таблице отсутствуют. Аренда по ним есть - 172 новых договора с медианой AED 5,000 в месяц, - но группа покупки отозвана из данных: почти все её зарегистрированные договоры несли один и тот же прайс до дирхама, медиана совпала с верхней четвертью. Так выглядит сдача нового дома по единому прайс-листу застройщика, а не рынок. Считать отношение к такой цене бессмысленно, поэтому строки нет. На аренду это никак не влияет.
Mirdif в таблице нет по другой причине: аренда там есть (студия AED 4,083 из 30 договоров, две спальни AED 6,416 из 152), а сделок купли-продажи слишком мало - от 6 до 26 по классам. Al Furjan мы не берём, потому что в реестре аренды это зона Jabal Ali First, которая включает ещё и Discovery Gardens, а в реестре сделок Al Furjan стоит отдельно. Складывать две разные границы в одну строку нельзя.
Чего в этом отношении нет
Это счёт, а не совет. Цифра оставляет за скобками несколько вещей, каждая из которых способна сдвинуть результат на процент и больше.
- Ежегодный сервисный сбор здания. В реестре сделок он не появляется, а платит его собственник.
- Регистрационные расходы при покупке и услуги агента.
- Стоимость ипотеки, если покупка не за наличные.
- Простой квартиры между арендаторами.
- Со стороны аренды: комиссия агента в размере 5 процентов годовой аренды, депозит в размере 5 процентов для немеблированного жилья, регистрация Ejari за AED 220 и депозит DEWA в AED 2,000 для квартиры.
Важно и то, что два реестра описывают не одну и ту же квартиру. Аренда взята по новым договорам, покупка по готовому жилью. Совпадение района и числа спален не означает совпадения дома, этажа и вида из окна.
Вопросы и ответы
За сколько лет аренда окупает покупку в Дубае?
В нашем срезе от 10,9 до 18,8 лет в зависимости от района и класса. Быстрее всего студия в Dubai Sports City: AED 436,455 покупки против AED 39,996 годовой аренды.
Какая валовая доходность у однокомнатной квартиры?
Dubai Sports City 8,9 процента, Arjan 8,2, Jumeirah Village Circle 8,1, Dubai Marina 7,4, Business Bay 6,6, Downtown Dubai 6,3, Dubai Creek Harbour 6,0. Это до сервисного сбора, налогов и простоя.
Где отношение хуже всего?
По трёхкомнатным Dubai Sports City - 18,8 года, но эта строка держится всего на 28 договорах аренды и 23 сделках. Среди прочных строк худшая у трёхкомнатных Dubai Marina, 17,8 года при 316 договорах и 158 сделках.
Аренда указана в месяц или в год?
В год. Месячные медианы, из которых она посчитана: Dubai Sports City одна спальня AED 4,972, Arjan AED 5,796, JVC AED 5,833, Dubai Marina AED 7,083, Business Bay AED 7,198, Dubai Creek Harbour AED 7,500, Downtown Dubai AED 9,166.
Можно ли по этой таблице решать, покупать или снимать?
Только как по одному из входных данных. Отношение показывает соотношение двух цен, но не учитывает ваш горизонт, стоимость денег и расходы владельца.
Разборы по договорам и свежие цифры по районам идут в наш канал: t.me/dxbradar.