Квартира в Дубае дешевле миллиона дирхамов: где это ещё бывает
Порог в AED 1,000,000 в Дубае держится, но уже не везде. По реестру договоров купли-продажи пять районов дают сразу и студии, и однокомнатные с медианой ниже миллиона: Arjan, Jumeirah Village Circle, Al Furjan, Dubai South и Motor City. Самая низкая медиана в этом списке это студия в Dubai South, AED 470,000 из 86 договоров. Самая высокая однокомнатная это Motor City, AED 911,800 из 122 договоров.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. Все цифры на странице относятся к вторичному жилью, если прямо не сказано иное.
Студии: пять районов подряд
| Район | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai South | 86 | AED 400,000 | AED 470,000 | AED 499,000 | AED 12,020 |
| Al Furjan | 70 | AED 330,000 | AED 540,300 | AED 575,000 | AED 13,371 |
| Arjan | 219 | AED 480,000 | AED 550,000 | AED 610,000 | AED 14,248 |
| Jumeirah Village Circle | 417 | AED 500,000 | AED 581,000 | AED 630,000 | AED 13,523 |
| Motor City | 18 | AED 540,000 | AED 630,000 | AED 675,000 | AED 10,225 |
Опорные строки здесь две: Jumeirah Village Circle на 417 договорах и Arjan на 219. Строка Motor City стоит на 18 договорах, и её медиану надо читать как факт о восемнадцати сделках, а не как цену района.
Однокомнатные: где миллион ещё не перейдён
| Район | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubai South | 110 | AED 584,000 | AED 675,675 | AED 798,361 | AED 10,270 |
| Al Furjan | 153 | AED 756,000 | AED 840,000 | AED 1,032,000 | AED 11,871 |
| Arjan | 276 | AED 720,000 | AED 852,500 | AED 1,020,000 | AED 12,673 |
| Jumeirah Village Circle | 970 | AED 676,800 | AED 859,880 | AED 1,025,000 | AED 11,162 |
| Motor City | 122 | AED 740,000 | AED 911,800 | AED 970,000 | AED 10,221 |
Обратите внимание на верхнюю четверть. В трёх районах из пяти она уже за миллионом: AED 1,032,000 в Al Furjan, AED 1,025,000 в Jumeirah Village Circle, AED 1,020,000 в Arjan. То есть каждая четвёртая однокомнатная сделка там проходит выше порога, и медиана ниже миллиона держится в основном за счёт домов постарше и квартир поменьше.
Разброс между районами по медиане однокомнатной составляет AED 236,125: от AED 675,675 в Dubai South до AED 911,800 в Motor City. При этом метр в Dubai South стоит AED 10,270, а в Arjan AED 12,673. Дешевле всего метр в Motor City, AED 10,221, но там всего 122 договора против 970 в Jumeirah Village Circle.
Две спальни: ниже миллиона только в нижней четверти
Ни в одном из пяти районов двухкомнатная не стоит по медиане дешевле миллиона. Самая доступная это Dubai South с медианой AED 1,100,000 из 171 договора, дальше Al Furjan AED 1,192,408 из 250 договоров, Jumeirah Village Circle AED 1,280,000 из 324 договоров, Motor City AED 1,369,503 из 86 договоров и Arjan AED 1,370,000 из 142 договоров.
Под миллион двухкомнатная попадает только в нижней четверти и только в двух районах: AED 929,500 в Al Furjan из 250 договоров и AED 675,675 в Dubai South из 171 договора. Это реальные сделки, но их четверть, а не середина. Искать такую квартиру придётся дольше, чем показывает медиана.
Новостройка: под миллион остаются одни студии
| Район | Договоров | Медиана студии | Договоров | Медиана 1 спальни |
|---|---|---|---|---|
| Al Furjan | 31 | AED 590,730 | 78 | AED 1,136,585 |
| Dubai South | 62 | AED 597,812 | 154 | AED 1,118,000 |
| Jumeirah Village Circle | 345 | AED 746,278 | 476 | AED 1,154,643 |
| Arjan | 346 | AED 789,832 | 250 | AED 1,249,347 |
| Motor City | 64 | AED 800,000 | 93 | AED 1,312,026 |
Вывод из таблицы прямой: в новостройке однокомнатная дешевле миллиона не встречается ни в одном из пяти районов. Все пять медиан лежат выше порога, от AED 1,118,000 в Dubai South до AED 1,312,026 в Motor City. Кто хочет войти в стройку с бюджетом до миллиона, покупает студию.
Разница со вторичкой по одной спальне в Jumeirah Village Circle составляет AED 294,763: AED 1,154,643 из 476 договоров в стройке против AED 859,880 из 970 договоров в готовом фонде.
Доходность: считается не по всем пяти
Договоры аренды в нашей выгрузке есть по Arjan и по Jumeirah Village Circle, оба под своими кадастровыми именами. Для Dubai South и Motor City сопоставимого имени в арендной выгрузке у нас нет, поэтому доходность по этим двум районам мы не считаем и не предполагаем.
| Район и класс | Годовая аренда (договоров) | Цена вторички (договоров) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| Arjan, студия | AED 45,000 (719) | AED 550,000 (219) | 8.18 процента |
| Arjan, 1 спальня | AED 69,552 (606) | AED 852,500 (276) | 8.16 процента |
| JVC, студия | AED 45,000 (752) | AED 581,000 (417) | 7.75 процента |
| JVC, 1 спальня | AED 69,996 (963) | AED 859,880 (970) | 8.14 процента |
По Al Furjan расчёт возможен только как приближение, и мы его помечаем. Арендный реестр сводит Al Furjan и Discovery Gardens в один кадастровый контур Jabal Ali First, а продажи считаются по Al Furjan отдельно. При таком сопоставлении студия даёт 8.14 процента, годовая аренда AED 43,992 из 395 договоров против цены AED 540,300 из 70 договоров, а однокомнатная 8.09 процента, годовая аренда AED 67,992 из 392 договоров против цены AED 840,000 из 153 договоров. Контуры разные, поэтому цифру надо читать как порядок величины.
Доходность валовая. В ней нет ни сервисного сбора, ни простоя, ни сбора за перерегистрацию, а из расходов на сдачу нет регистрации Ejari AED 220, залога DEWA AED 2,000, комиссии брокера 5 процентов годовой аренды и депозита 5 процентов годовой аренды. Это расчёт, а не инвестиционная рекомендация.
Вопросы и ответы
Даёт ли покупка до миллиона визу инвестора
Порог владения недвижимостью для Golden Visa составляет AED 2,000,000, и ни один класс квартир в этих пяти районах до него не дотягивает по медиане. Самая дорогая строка здесь это двухкомнатная в Arjan, AED 1,370,000 из 142 договоров. Для двухлетней визы инвестора с апреля 2026 минимальной суммы для единственного собственника нет, при долевой собственности учитывается доля от AED 400,000.
Что брать при бюджете ровно в миллион
По цифрам выбор такой: однокомнатная во вторичке в любом из пяти районов, поскольку все пять медиан ниже порога, или студия в новостройке. Однокомнатная в новостройке в этот бюджет не входит нигде: самая дешёвая медиана AED 1,118,000 в Dubai South из 154 договоров.
Почему Motor City дороже, хотя район дальше
Медиана однокомнатной там AED 911,800 из 122 договоров, но метр стоит AED 10,221, дешевле всех пяти районов. Значит платится не за место, а за площадь: квартиры там просто крупнее. Сравнивать районы в таком бюджете надо по метру, а не по цене лота.
Мне нужен другой бюджет или другой район
Под этой страницей стоит форма запроса, она уходит брокерам в Дубае. Напишите потолок бюджета, число спален и то, нужна ли сдача в аренду. Если нужного района на странице нет, укажите его: выгрузка реестра у нас шире этих пяти.
Новые срезы по районам публикуются в канале t.me/dxbradar.