Доходность аренды в Дубае: цена покупки против годовой аренды
Пять районов Дубая есть в обоих реестрах сразу: и в реестре договоров купли-продажи, и в реестре договоров аренды. Только для них валовую доходность можно посчитать, а не оценить на глаз. Это Arjan, Business Bay, Dubai Creek Harbour, Dubai Marina и Jumeirah Village Circle. Считается не каждый класс, а только те, где обе стороны реестра дают отдельную строку: по студиям в Dubai Marina есть аренда, но нет цены покупки, поэтому такой строки в таблице нет.
Схема расчёта одна на всю страницу: месячная медиана аренды умножается на 12 и делится на медиану цены вторичного жилья того же класса в том же районе. Обе цифры взяты из договоров, ни одна не взята из объявлений.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи и реестр договоров аренды Ejari, по состоянию на сентябрь 2026. Аренда только по новым договорам: продления придавлены потолком роста арендной платы и лежат ниже рынка.
Полная таблица: 18 расчётов
| Район | Квартира | Годовая аренда (договоров) | Цена вторички (договоров) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| Arjan | Студия | AED 45,000 (719) | AED 550,000 (219) | 8.18 процента |
| Arjan | 1 спальня | AED 69,552 (606) | AED 852,500 (276) | 8.16 процента |
| Arjan | 2 спальни | AED 94,992 (210) | AED 1,370,000 (142) | 6.93 процента |
| Arjan | 3 спальни | AED 124,992 (26) | AED 1,900,000 (27) | 6.58 процента |
| Business Bay | Студия | AED 60,000 (733) | AED 935,000 (274) | 6.42 процента |
| Business Bay | 1 спальня | AED 86,376 (756) | AED 1,301,210 (502) | 6.64 процента |
| Business Bay | 2 спальни | AED 120,000 (355) | AED 2,057,478 (320) | 5.83 процента |
| Business Bay | 3 спальни | AED 174,996 (125) | AED 2,750,000 (127) | 6.36 процента |
| Dubai Creek Harbour | 1 спальня | AED 90,000 (1339) | AED 1,500,000 (222) | 6.00 процента |
| Dubai Creek Harbour | 2 спальни | AED 135,000 (743) | AED 2,350,000 (316) | 5.74 процента |
| Dubai Creek Harbour | 3 спальни | AED 210,000 (149) | AED 3,538,238 (108) | 5.94 процента |
| Dubai Marina | 1 спальня | AED 84,996 (755) | AED 1,150,000 (545) | 7.39 процента |
| Dubai Marina | 2 спальни | AED 124,992 (590) | AED 2,000,000 (421) | 6.25 процента |
| Dubai Marina | 3 спальни | AED 180,000 (316) | AED 3,203,170 (158) | 5.62 процента |
| Jumeirah Village Circle | Студия | AED 45,000 (752) | AED 581,000 (417) | 7.75 процента |
| Jumeirah Village Circle | 1 спальня | AED 69,996 (963) | AED 859,880 (970) | 8.14 процента |
| Jumeirah Village Circle | 2 спальни | AED 90,000 (229) | AED 1,280,000 (324) | 7.03 процента |
| Jumeirah Village Circle | 3 спальни | AED 137,496 (62) | AED 1,809,180 (35) | 7.60 процента |
В колонках стоят два числа из разных реестров, и складывать их между собой нельзя: годовая аренда это поток, цена вторички это капитал. Делить одно на другое можно, и именно это и сделано в последней колонке.
Что таблица показывает без комментариев
Самая высокая цифра в списке это студия в Arjan, 8.18 процента: годовая аренда AED 45,000 из 719 договоров против цены AED 550,000 из 219 договоров. Самая низкая это трёхкомнатная в Dubai Marina, 5.62 процента. Разрыв между верхом и низом составляет 2.56 процентного пункта.
Закономерность идёт по цене входа, а не по престижу. Два дешёвых района, Arjan и Jumeirah Village Circle, дают от 6.58 до 8.18 процента во всех посчитанных классах. Три дорогих, Business Bay, Dubai Creek Harbour и Dubai Marina, дают от 5.62 до 7.39 процента. За более дорогой район покупатель платит капиталом, а получает более низкий процент.
Второе наблюдение слабее, и его стоит проговорить осторожно: внутри района процент скорее падает с ростом квартиры, но не ровно. В Arjan падение чистое, от 8.18 процента у студии до 6.58 процента у трёх спален. В Dubai Marina тоже, от 7.39 процента у одной спальни до 5.62 процента у трёх. А в Business Bay ряд ломается: 6.64 процента у одной спальни, 5.83 у двух и снова 6.36 у трёх. В Jumeirah Village Circle так же, 8.14, потом 7.03, потом 7.60. Правило есть, но исключений в нём хватает, и решать по нему одному нельзя.
Две строки, которые мы в таблицу не взяли
По четырём спальням в Dubai Marina расчёт даёт 6.34 процента: годовая аренда AED 259,992 из 55 договоров против цены AED 4,100,000 из 37 договоров. Цифра правдоподобная, но выборки маленькие, поэтому она вне основной таблицы.
По четырём спальням в Business Bay расчёт даёт 11.28 процента, и эту цифру публиковать как ориентир нельзя. Она стоит на 17 арендных договорах, где месячная плата разошлась от AED 6,833 до AED 183,333. При таком разбросе медиана AED 42,307 в месяц описывает случайный набор объектов, а не класс жилья. Мы показываем расчёт, чтобы объяснить, почему его не показываем в таблице.
Чего в этих процентах нет
Доходность валовая. Она не учитывает ни одной статьи расходов. Из расходов на сдачу в неё не входят: регистрация договора Ejari AED 220, залог DEWA за квартиру AED 2,000, комиссия брокера 5 процентов годовой аренды и депозит 5 процентов годовой аренды за немеблированное жильё.
Как это выглядит на однокомнатной в Jumeirah Village Circle с годовой арендой AED 69,996: комиссия брокера AED 3,500, депозит AED 3,500, Ejari AED 220, залог DEWA AED 2,000. Депозит и залог по своей природе возвратные, комиссия и Ejari нет.
Кроме того, в наших данных вообще нет: сервисного сбора дома, сбора за перерегистрацию при покупке, расходов на ремонт и простоя между жильцами. Мы эти суммы не печатаем, потому что их у нас нет, а не потому что они малы. Сервисный сбор в дорогой башне способен съесть заметную часть разницы между 5.62 и 8.18 процента.
Отдельная строка про налоги, тоже из справочника сборов: ставка корпоративного налога составляет 9 процентов от прибыли свыше AED 375,000 и касается компаний. Это цифра сбора, а не налоговая консультация.
Вопросы и ответы
Почему аренда берётся только по новым договорам
Потому что продления в Дубае придавлены потолком роста арендной платы и показывают вчерашний рынок. Покупатель, который выведет квартиру на рынок, будет подписывать новый договор, а не чужое продление. Поэтому в расчёте стоят только новые: например AED 7,500 в месяц из 1339 договоров по одной спальне в Dubai Creek Harbour.
Можно ли по этой таблице выбирать объект
Только как первый фильтр. Таблица говорит, что в Arjan процент выше, чем в Dubai Marina, и это устойчиво по четырём классам. Она ничего не говорит про конкретный дом, его сервисный сбор, его заполняемость и его перспективу перепродажи. Это расчёт по реестрам, а не инвестиционная рекомендация.
Почему проценты выглядят выше европейских
Потому что в них ничего не вычтено. Валовая доходность 8.18 процента в Arjan это отношение двух медиан, а не деньги на счёте. Вычтите сервисный сбор, месяц простоя и комиссию, и цифра станет другой. Насколько другой, зависит от дома, а данных по домам у нас нет.
Нужен расчёт по моему району или объекту
Под этой страницей стоит форма запроса, она уходит брокерам в Дубае. Напишите район, число спален и потолок бюджета, и если по этому району есть оба реестра, расчёт делается тем же способом. По районам без арендных договоров, например по Palm Jumeirah, доходность мы не считаем и предполагать её не будем.
Новые расчёты по районам публикуются в канале t.me/dxbradar.