Где в Дубае снимают дешевле всего: двенадцать районов по зарегистрированным договорам
Самая дешёвая студия в этом срезе не в Jumeirah Village Circle и не в Arjan. Она в Al Warsan First, AED 2,583 в месяц, и это не одно объявление, а середина 596 зарегистрированных новых договоров аренды. Однокомнатная квартира в том же районе уходит за AED 3,666 по 533 договорам.
Для сравнения два района, которые называют первыми: студия в Jumeirah Village Circle имеет медиану AED 3,750 по 752 договорам, а в Arjan те же AED 3,750 по 719. Это на AED 1,167 в месяц больше, чем в Al Warsan First, а за год именно столько отделяет дешёвую квартиру от очень дешёвой.
Источник: Земельный департамент Дубая, реестр договоров аренды Ejari, по состоянию на сентябрь 2026. Кадастровые имена реестра: Al Barsha South Fourth это Jumeirah Village Circle, Al Barshaa South Third это Arjan, Jabal Ali First охватывает Al Furjan вместе с Discovery Gardens, Al Hebiah Fourth охватывает Dubai Sports City вместе с Tilal Al Ghaf, Wadi Al Safa 2 это Liwan, а Wadi Al Safa 3 охватывает Majan вместе с Al Barari и Living Legends.
Самые дешёвые районы по аренде студии
| Район | Студия | 1 спальня | 2 спальни | 3 спальни |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First | AED 2,583 (n = 596) | AED 3,666 (n = 533) | AED 5,375 (n = 50) | AED 8,397 (n = 14) |
| Muhaisanah Fourth | AED 2,916 (n = 84) | AED 4,166 (n = 202) | AED 5,416 (n = 138) | AED 7,250 (n = 27) |
| Arabian Ranches III и Dubailand | AED 3,166 (n = 222) | AED 4,416 (n = 252) | AED 5,833 (n = 145) | AED 7,657 (n = 17) |
| Dubai Sports City и Tilal Al Ghaf | AED 3,333 (n = 576) | AED 4,972 (n = 525) | AED 7,083 (n = 228) | AED 7,958 (n = 28) |
| Madinat Al Mataar | AED 3,333 (n = 343) | AED 4,750 (n = 307) | AED 6,666 (n = 173) | AED 8,833 (n = 52) |
| Majan с Al Barari и Living Legends | AED 3,333 (n = 212) | AED 5,000 (n = 296) | AED 7,083 (n = 162) | AED 8,750 (n = 67) |
| Nadd Hessa | AED 3,416 (n = 342) | AED 4,750 (n = 529) | AED 6,750 (n = 150) | AED 9,166 (n = 35) |
| Me'Aisem First | AED 3,500 (n = 469) | AED 5,666 (n = 795) | AED 8,750 (n = 340) | AED 15,000 (n = 37) |
| Liwan (Dubailand Residence Complex) | AED 3,500 (n = 173) | AED 4,666 (n = 511) | AED 6,500 (n = 141) | AED 7,500 (n = 25) |
| Al Furjan и Discovery Gardens | AED 3,666 (n = 395) | AED 5,666 (n = 392) | AED 8,583 (n = 221) | AED 10,708 (n = 30) |
| Jumeirah Village Circle | AED 3,750 (n = 752) | AED 5,833 (n = 963) | AED 7,500 (n = 229) | AED 11,458 (n = 62) |
| Arjan | AED 3,750 (n = 719) | AED 5,796 (n = 606) | AED 7,916 (n = 210) | AED 10,416 (n = 26) |
| Jumeirah Village Triangle | AED 3,750 (n = 204) | AED 5,618 (n = 247) | AED 7,333 (n = 77) | AED 9,166 (n = 11) |
Буква n в каждой таблице на этой странице это размер выборки: число зарегистрированных договоров, из которых посчитано значение строки. Медиана без своего n это не утверждение, а догадка.
Кто попадает в эту таблицу, решают два правила, и оба написаны здесь, а не подразумеваются. Первое: району нужно не меньше 50 зарегистрированных договоров по студиям, потому что ниже этого медиану определяет горстка сделок. Второе: медиана студии должна быть AED 3,750 или ниже. Из 23 районов, прошедших порог по договорам, 13 проходят и ценовую границу - из 29 районов всего среза по аренде. Эта граница не круглое число для красоты: на AED 3,750 стоят вровень три района, и любой более короткий список разрезал бы это равенство и выбросил бы один из них за меньшее число договоров, а не за более высокую аренду.
Три района в этом срезе новые, и об их кадастровой зоне нужно предупредить. Wadi Al Safa 3 это не только Majan: Al Barari и Living Legends лежат в той же зоне, поэтому строка названа по всем трём и её нельзя читать как цену одного Majan. Wadi Al Safa 2 это Liwan, Dubailand Residence Complex. Jumeirah Village Triangle стоит ровно на границе: медиана студии там AED 3,750 по 204 договорам, вровень с Jumeirah Village Circle и Arjan, и именно поэтому район в таблице.
У нескольких районов в нашем справочнике нет обиходного рыночного имени: Al Warsan First, Muhaisanah Fourth, Nadd Hessa, Madinat Al Mataar и Me'Aisem First стоят под кадастровым именем реестра. Придумать более красивое имя значило бы оборвать связь цифры с источником.
Насколько широк разброс внутри дешёвых районов
| Район и квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть |
|---|---|---|---|---|
| Al Warsan First, Студия | 596 | AED 2,416 | AED 2,583 | AED 2,833 |
| Al Warsan First, 1 спальня | 533 | AED 3,333 | AED 3,666 | AED 4,333 |
| Muhaisanah Fourth, 1 спальня | 202 | AED 3,750 | AED 4,166 | AED 5,000 |
| Dubai Sports City и Tilal Al Ghaf, Студия | 576 | AED 3,000 | AED 3,333 | AED 3,583 |
| Majan с Al Barari и Living Legends, Студия | 212 | AED 2,473 | AED 3,333 | AED 3,750 |
| Liwan (Dubailand Residence Complex), 1 спальня | 511 | AED 4,333 | AED 4,666 | AED 5,250 |
| Jumeirah Village Circle, Студия | 752 | AED 3,333 | AED 3,750 | AED 4,166 |
| Jumeirah Village Circle, 1 спальня | 963 | AED 5,000 | AED 5,833 | AED 6,250 |
| Arjan, Студия | 719 | AED 3,333 | AED 3,750 | AED 4,166 |
| Arjan, 1 спальня | 606 | AED 4,583 | AED 5,796 | AED 6,666 |
| Al Furjan и Discovery Gardens, Студия | 395 | AED 3,333 | AED 3,666 | AED 4,000 |
| Al Furjan и Discovery Gardens, 1 спальня | 392 | AED 5,208 | AED 5,666 | AED 6,250 |
Al Warsan First самый узкий рынок на странице: половина его 596 договоров по студиям укладывается между AED 2,416 и AED 2,833, полоса в AED 417. Так выглядит однородный фонд, где одна квартира почти не отличается от соседней. Однокомнатные в Arjan наоборот: от AED 4,583 до AED 6,666 по 606 договорам, настолько широко, что дом значит больше района.
Запрошено и подписано в дешёвых районах
| Район | Квартира | Медиана договора (n) | Медиана объявления (n) |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle | Студия | AED 3,750 (n = 752) | AED 4,167 (n = 76) |
| Jumeirah Village Circle | 1 спальня | AED 5,833 (n = 963) | AED 6,000 (n = 76) |
| Jumeirah Village Circle | 2 спальни | AED 7,500 (n = 229) | AED 8,750 (n = 76) |
| Arjan | Студия | AED 3,750 (n = 719) | AED 4,083 (n = 77) |
| Arjan | 1 спальня | AED 5,796 (n = 606) | AED 6,250 (n = 75) |
| Arjan | 2 спальни | AED 7,916 (n = 210) | AED 9,375 (n = 76) |
| Dubai Sports City и Tilal Al Ghaf | Студия | AED 3,333 (n = 576) | AED 3,667 (n = 76) |
| Dubai Sports City и Tilal Al Ghaf | 1 спальня | AED 4,972 (n = 525) | AED 5,417 (n = 77) |
| Dubai Sports City и Tilal Al Ghaf | 2 спальни | AED 7,083 (n = 228) | AED 7,250 (n = 75) |
| Majan с Al Barari и Living Legends | Студия | AED 3,333 (n = 212) | AED 4,083 (n = 76) |
| Majan с Al Barari и Living Legends | 1 спальня | AED 5,000 (n = 296) | AED 6,250 (n = 77) |
| Majan с Al Barari и Living Legends | 2 спальни | AED 7,083 (n = 162) | AED 8,332 (n = 75) |
| Liwan (Dubailand Residence Complex) | Студия | AED 3,500 (n = 173) | AED 3,750 (n = 56) |
| Liwan (Dubailand Residence Complex) | 1 спальня | AED 4,666 (n = 511) | AED 5,000 (n = 75) |
| Liwan (Dubailand Residence Complex) | 2 спальни | AED 6,500 (n = 141) | AED 7,917 (n = 75) |
На однокомнатных в Jumeirah Village Circle обе стороны почти сходятся: AED 6,000 запрошено против AED 5,833 подписано. На двухкомнатных расстояние составляет AED 1,250 в месяц в Jumeirah Village Circle и AED 1,459 в Arjan. В двух новых районах разрыв шире: AED 1,249 на двухкомнатных в Majan и AED 1,417 в Liwan. Для Al Warsan First, Muhaisanah Fourth и Nadd Hessa объявлений в нашем срезе нет вовсе. Это тоже результат: самые дешёвые квартиры Дубая сдаются мимо крупных порталов, через управляющую компанию и объявления на месте.
Откуда взялось число спален
В реестре аренды поле числа спален заполнено крайне редко, поэтому класс выведен из площади. Границы такие: студия до 57 м2, одна спальня 58 до 95, две спальни 96 до 146, три спальни 147 до 260, четыре спальни от 261 м2. Границы откалиброваны на 2177 собственных объявлениях, где указаны и спальни, и площадь, и сверены с реестром сделок, где число спален записано прямо: студия 37 против 42 м2 по медиане, одна спальня 75 против 74, две спальни 120 против 117, три спальни 172 против 177. Два независимых источника расходятся меньше чем на пять квадратных метров.
Честно о границах: классы перекрываются в реальности. От 10 до 90 процентов двухкомнатных квартир укладываются в 92 до 149 м2, поэтому просторная однокомнатная планировка попадает в двухкомнатный класс, а тесная двухкомнатная в однокомнатный. Студии стоят в реестре отдельным типом объекта и не выводятся вовсе. У договоров купли-продажи этой проблемы нет: там число спален заполнено в 96 процентах записей.
Только новые договоры
Считаются только новые договоры аренды. Продления ограничены потолком повышения и систематически ниже; они описывают сидящего жильца, а не цену для того, кто переезжает сейчас. Оптовые договоры сразу на несколько квартир исключены, потому что владелец дома, сдающий сорок квартир одним документом, тянул бы медиану вниз.
Вопросы и ответы
Где аренда в Дубае самая низкая?
В Al Warsan First. Медиана студии AED 2,583 в месяц по 596 зарегистрированным новым договорам, однокомнатной AED 3,666 по 533. Следом идёт Muhaisanah Fourth с AED 2,916 по 84 договорам по студиям.
Какие районы попали в таблицу и почему?
Каждый район, где не меньше 50 зарегистрированных договоров по студиям и медиана студии AED 3,750 или ниже: 13 из 23 районов, прошедших порог по договорам. Оба условия выписаны, чтобы список можно было пересчитать.
Сколько это выходит за год?
Студия в Al Warsan First обходится в AED 30,996 в год, однокомнатная в AED 43,992. В Jumeirah Village Circle те же классы стоят AED 45,000 и AED 69,996.
Почему Al Furjan и Discovery Gardens считаются вместе?
Потому что реестр аренды держит оба в одной кадастровой зоне Jabal Ali First. Данные их не разделяют, поэтому мы называем оба. То же касается Dubai Sports City и Tilal Al Ghaf внутри Al Hebiah Fourth и Majan, Al Barari и Living Legends внутри Wadi Al Safa 3.
Можно ли доверять цифрам по трём спальням?
Только как ориентиру. В Al Warsan First 14 договоров на три спальни, в Arjan 26. Строки по студиям и одной спальне опираются на сотни договоров и надёжны.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, по состоянию на сентябрь 2026. Цифры приводятся со ссылкой на источник, это не собственный опрос DXB Radar.
Цены объявлений: наше собственное чтение объявлений на propertyfinder.ae, сентябрь 2026. Запрошенная цена это требование, а не сделка, и на этой странице она никогда не стоит в одной колонке с договорной.
Разборы по договорам и свежие цифры по районам идут в наш канал: t.me/dxbradar.