Аренда в центре Дубая: Downtown, Sheikh Zayed Road и Zabeel по зарегистрированным договорам
На этой странице больше нет цен из трёх объявлений. Основа теперь другая: 2,196 зарегистрированных договоров аренды по Downtown Dubai и 190 по Zabeel, все за сентябрь 2026. Это суммы, которые арендаторы действительно подписали, а не суммы, которые просили владельцы.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, состояние: сентябрь 2026. Цифры используются со ссылкой на источник, это не наш собственный сбор данных.
Downtown Dubai: 2,196 договоров, месячная плата
| Тип | Договоров | 25-й процентиль | Медиана | 75-й процентиль | Минимум | Максимум |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 90 | AED 5,166 | AED 6,023 | AED 7,916 | AED 3,333 | AED 10,000 |
| 1 спальня | 643 | AED 8,333 | AED 9,166 | AED 10,000 | AED 1,000 | AED 17,500 |
| 2 спальни | 962 | AED 12,333 | AED 15,000 | AED 18,333 | AED 1,041 | AED 36,916 |
| 3 спальни | 501 | AED 20,416 | AED 25,833 | AED 28,750 | AED 4,166 | AED 51,666 |
Однокомнатная квартира в Downtown Dubai стоит по договору AED 9,166 в месяц по медиане из 643 договоров, то есть AED 109,992 в год. Половина всех договоров лежит между AED 8,333 и AED 10,000: разброс по однокомнатным здесь узкий, торговаться особо не о чем. Двухкомнатная - самая массовая категория района, 962 договора, медиана AED 15,000 в месяц, или AED 180,000 в год.
Крайние значения читать осторожно. Минимум AED 1,000 в месяц по однокомнатной и AED 1,041 по двухкомнатной - это единичные случаи: доли, служебное жильё, договоры на неполный срок. Ориентироваться надо на 25 и 75 процентиль, а не на минимум и максимум. В реестре район проходит под названием Burj Khalifa, это и есть Downtown.
Zabeel: 190 договоров, отдельная картина
| Тип | Договоров | 25-й процентиль | Медиана | 75-й процентиль | Минимум | Максимум |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 80 | AED 7,895 | AED 8,333 | AED 9,166 | AED 2,500 | AED 13,156 |
| 2 спальни | 91 | AED 12,083 | AED 12,916 | AED 14,583 | AED 7,500 | AED 20,833 |
| 3 спальни | 19 | AED 35,833 | AED 51,666 | AED 62,500 | AED 33,240 | AED 75,000 |
Zabeel в реестре разбит на Zaabeel First и Zaabeel Second, это одно и то же место в другой транскрипции. Однокомнатная тут дешевле, чем в Downtown: медиана AED 8,333 против AED 9,166, и это при том, что до Дубайской рамки и до World Trade Centre идти пешком. Трёхкомнатные - другая история: медиана AED 51,666 в месяц, но всего 19 договоров. По девятнадцати договорам медиана шатается, эту строку нельзя читать как рыночную цену, только как порядок величины.
Цены объявлений: отдельная таблица, не путать с договорами
Ниже - то, что просят в объявлениях. Эти суммы сознательно отделены от договорных: смешивать их в одной таблице значит вводить читателя в заблуждение, потому что запрашиваемая цена систематически выше подписанной.
| Район и тип | Объявлений | Минимум | Медиана | Максимум |
|---|---|---|---|---|
| Downtown, студия | 76 | AED 4,992 | AED 7,875 | AED 12,500 |
| Downtown, 1 спальня | 77 | AED 7,083 | AED 9,167 | AED 20,833 |
| Downtown, 2 спальни | 77 | AED 10,000 | AED 16,667 | AED 37,500 |
| Downtown, 3 спальни | 76 | AED 13,333 | AED 28,333 | AED 54,167 |
| Downtown, 4 спальни | 75 | AED 41,666 | AED 129,167 | AED 208,333 |
| Sheikh Zayed Road, 1 спальня | 3 | AED 8,749 | AED 9,166 | AED 9,500 |
| Zabeel, 2 спальни, премиум | 4 | AED 56,666 | AED 62,500 | AED 66,583 |
| World Trade Centre, 3 спальни, премиум | 3 | AED 56,250 | AED 57,916 | AED 57,916 |
По Sheikh Zayed Road, по премиальным башням Zabeel и по World Trade Centre у нас нет договорных данных вообще - только три или четыре объявления на строку. Такая выборка не даёт медианы в статистическом смысле, это просто три ценника. Мы оставляем их на странице, потому что другого по этим адресам нет, но выдавать их за уровень рынка не будем.
Что показывает разница между запросом и договором
Сравнение по Downtown получается поучительным. По однокомнатным запрашиваемая медиана AED 9,167 и договорная AED 9,166 практически совпадают: этот сегмент настолько ликвидный, что владельцы сразу ставят реальную цену. По студиям картина обратная: просят AED 7,875, подписывают AED 6,023, разрыв около 31 %. По двухкомнатным разрыв около 11 %, по трёхкомнатным около 10 %.
Практический вывод простой: в Downtown разговор о скидке имеет смысл по студиям и по большим квартирам, а по однокомнатным - почти нет. По четырёхкомнатным квартирам в Downtown договорных данных в нашей выборке нет вовсе, там остаётся только запрашиваемая медиана из 75 объявлений, и она ничего не говорит о подписанных суммах.
Как получены эти цифры
В расчёт взяты только новые договоры. Продления исключены: повышение платы при продлении ограничено индексом, поэтому такие договоры систематически ниже рыночного уровня и искажают картину для того, кто выходит на рынок. Коллективные договоры на несколько квартир сразу тоже исключены. Все суммы месячные, то есть годовая сумма договора, делённая на 12.
Число спален у квартир в реестре не записано, оно выведено из площади в квадратных метрах: студия до 57, одна спальня 58 до 95, две спальни 96 до 146, три 147 до 260, четыре и больше от 261. Границы откалиброваны по 2,177 собственным объявлениям, где указаны и площадь, и число спален, и проверены по договорам купли-продажи, где число спален стоит прямо в реестре: студия 37 против 42 м2 медианы, одна спальня 75 против 74, две 120 против 117, три 172 против 177. Два независимых источника расходятся меньше чем на 5 м2.
Классы перекрываются, и это надо держать в голове: средние 80 % двухспальных квартир занимают от 92 до 149 м2. Отдельная квартира у границы класса может попасть в соседнюю строку. Там, где договоров сотни, на медиану это почти не влияет; в строках с малым числом договоров сдвиг заметен.
Частые вопросы
Можно ли снять студию в Downtown за AED 5,166 в месяц?
Это 25 процентиль, то есть каждый четвёртый договор по студиям заключён на такую сумму или ниже. Но студий в Downtown мало: за весь период это 90 договоров против 962 по двухкомнатным. Такие варианты уходят быстро, и ждать их приходится дольше, чем однокомнатную.
Это цена за месяц или за год?
В таблицах месячная плата: годовая сумма договора, делённая на 12. Платят в Дубае обычно чеками вперёд, от одного до четырёх в год, поэтому годовую сумму надо держать в голове: для однокомнатной в Downtown это AED 109,992.
Почему по Sheikh Zayed Road нет медианы договоров?
Потому что в реестре эта полоса не выделена в отдельный район: адреса вдоль трассы попадают в соседние участки, в том числе в Burj Khalifa и Zaabeel. Отдельной строки договоров по Sheikh Zayed Road у нас нет, есть только три объявления, и они стоят в таблице объявлений.
Насколько Zabeel дешевле Downtown?
По однокомнатным медиана в Zabeel AED 8,333 против AED 9,166 в Downtown. По двухкомнатным AED 12,916 против AED 15,000. Разница заметная, но и предложение в Zabeel гораздо меньше: 190 договоров против 2,196.
Новые договоры, скидки и разборы районов Дубая разбираем каждый день в Telegram: t.me/dxbradar. Вопрос по конкретной башне можно задать там же.