Аренда в Dubai Marina: что арендаторы платят на самом деле
Квартира с одной спальней в Dubai Marina уходит по медиане AED 7,083 в месяц. Это не запрос владельца, а середина 755 зарегистрированных договоров аренды. Студия идёт по AED 5,000 из 172 договоров, квартира с двумя спальнями по AED 10,416 из 590 договоров.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров Ejari, по состоянию на сентябрь 2026. В реестре район проходит под кадастровым именем Marsa Dubai.
Все классы квартир: выборка, четверти, медиана
| Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть |
|---|---|---|---|---|
| Студия | 172 | AED 4,416 | AED 5,000 | AED 5,833 |
| 1 спальня | 755 | AED 6,000 | AED 7,083 | AED 9,142 |
| 2 спальни | 590 | AED 8,333 | AED 10,416 | AED 13,750 |
| 3 спальни | 316 | AED 12,500 | AED 15,000 | AED 22,500 |
| 4 спальни | 55 | AED 17,500 | AED 21,666 | AED 27,500 |
Читается таблица так: четверть договоров на квартиру с одной спальней подписана дешевле AED 6,000 в месяц, ещё четверть дороже AED 9,142. Между этими значениями и лежит нормальная цена района. По четырём спальням выборка всего 55 договоров, поэтому верхняя четверть AED 27,500 держится на небольшом числе сделок и читать её как правило не стоит.
Договор против объявления: разрыв внутри одного района
Портал показывает, сколько просят. Реестр показывает, сколько подписали. Ниже то же самое жильё в двух зеркалах. Колонки разделены намеренно: складывать эти цифры в один ряд нельзя, это величины разной природы.
| Квартира | Медиана договора | Медиана объявления | Разрыв |
|---|---|---|---|
| Студия | AED 5,000 (172 договора) | AED 5,833 (75 объявлений) | AED 833 |
| 1 спальня | AED 7,083 (755 договоров) | AED 7,917 (78 объявлений) | AED 834 |
| 2 спальни | AED 10,416 (590 договоров) | AED 11,667 (77 объявлений) | AED 1,251 |
| 3 спальни | AED 15,000 (316 договоров) | AED 20,000 (76 объявлений) | AED 5,000 |
| 4 спальни | AED 21,666 (55 договоров) | AED 33,333 (75 объявлений) | AED 11,667 |
По маленьким квартирам разрыв держится около AED 833 в месяц: это 17 процентов к договорной медиане у студии и 12 процентов у однокомнатной. С трёх спален он раскрывается: AED 20,000 в объявлениях против AED 15,000 в договорах, треть сверху. Крупные лоты дольше висят в витрине, а подписывают чаще то, что скромнее и дешевле.
Объявления собраны с propertyfinder.ae и служат только гирей на второй чаше весов. Это цена запроса, не цена сделки.
Откуда взялось число спален
В реестре аренды поле с числом комнат заполнено редко, поэтому класс выведен из площади. Границы такие: студия до 57 м2, одна спальня 58 до 95 м2, две спальни 96 до 146 м2, три спальни 147 до 260 м2, четыре спальни от 261 м2. Границы откалиброваны на 2177 собственных объявлениях, где указаны и площадь, и число спален, и проверены по договорам купли-продажи, где число комнат стоит в самом реестре: студия 37 против 42 м2 по медиане, одна спальня 75 против 74, две 120 против 117, три 172 против 177. Два независимых источника расходятся меньше чем на 5 м2.
Честно о границах: классы перекрываются в реальности. От 10 до 90 процентов двухкомнатных квартир укладываются в 92 до 149 м2. Планировка на 95 м2 в одной башне продаётся как просторная однокомнатная, в соседней как компактная двушка. Студии в реестре стоят отдельным типом объекта, их из площади выводить не приходится.
Только новые договоры, без продлений
Продления в подсчёт не входят. Их придерживает потолок повышения арендной платы, поэтому они систематически ниже рынка. Если ваша цифра из другого источника заметно меньше, там почти наверняка смешаны продления со свежими сделками. Мы показываем ту цену, по которой в район заходит новый арендатор. Договоры сразу на несколько квартир из выборки исключены.
Вопросы и ответы
Сколько стоит квартира с одной спальней в Dubai Marina в месяц?
Медиана AED 7,083 по 755 зарегистрированным новым договорам. Половина сделок лежит между AED 6,000 и AED 9,142 в месяц.
Сколько это в год?
Медианный годовой договор на одну спальню составляет AED 84,996. Студия по медиане AED 60,000 в год, две спальни AED 124,992.
Почему на портале дороже, чем у вас?
Портал печатает запрос владельца, реестр фиксирует подписанную сумму. По двум спальням разрыв AED 1,251 в месяц, по трём AED 5,000. Это и есть пространство для торга.
Marsa Dubai и Dubai Marina это одно и то же?
Да. Marsa Dubai это кадастровое имя района в реестре. Сюда попадают Princess Tower, Elite Residence, Bay Central и застройка вокруг станции метро Jumeirah Beach Residency.
Что считается студией по этой методике?
Объект до 57 м2, который в реестре стоит отдельным типом. В Dubai Marina таких новых договоров 172, медиана AED 5,000 в месяц.
Разборы по договорам и свежие цифры по районам идут в наш канал: t.me/dxbradar.