Аренда в Al Furjan, Barsha Heights и Al Garhoud: договоры вместо запрашиваемых цен
Три района среднего ценового пояса. По одному из них у нас есть 1,173 зарегистрированных договора, по двум другим - только объявления, и мы это честно разделяем. Состояние данных: сентябрь 2026.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, состояние: сентябрь 2026. Цифры используются со ссылкой на источник, это не наш собственный сбор данных.
Al Furjan и Discovery Gardens: 1,038 договоров по квартирам
| Тип | Договоров | 25-й процентиль | Медиана | 75-й процентиль | Минимум | Максимум |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 395 | AED 3,333 | AED 3,666 | AED 4,000 | AED 833 | AED 35,833 |
| 1 спальня | 392 | AED 5,208 | AED 5,666 | AED 6,250 | AED 1,737 | AED 11,250 |
| 2 спальни | 221 | AED 7,083 | AED 8,583 | AED 10,416 | AED 4,625 | AED 12,083 |
| 3 спальни | 30 | AED 7,666 | AED 10,708 | AED 12,083 | AED 6,250 | AED 15,416 |
В реестре Al Furjan и Discovery Gardens лежат в одном участке Jabal Ali First, разделить их в договорных данных нельзя, поэтому таблица описывает оба района сразу: Starz Tower, Azizi Samia и Farishta, метро Ibn Battuta. Студия по медиане AED 3,666 в месяц из 395 договоров, однокомнатная AED 5,666 из 392. Половина однокомнатных договоров лежит между AED 5,208 и AED 6,250 - это узкий коридор, торг тут идёт в пределах пары сотен дирхамов.
Для ориентира: однокомнатная в Downtown Dubai по договорам AED 9,166, в JLT AED 6,666. Al Furjan дешевле Downtown примерно на 38 % и дешевле JLT примерно на 15 % при том же метро на красной ветке.
Таунхаусы в Al Furjan: 135 договоров
| Тип | Договоров | 25-й процентиль | Медиана | 75-й процентиль | Минимум | Максимум |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 спальни | 54 | AED 15,416 | AED 16,666 | AED 17,916 | AED 416 | AED 24,166 |
| 4 спальни | 66 | AED 18,333 | AED 22,500 | AED 24,166 | AED 11,250 | AED 33,461 |
| 5 спален | 15 | AED 24,583 | AED 33,333 | AED 37,500 | AED 8,333 | AED 44,166 |
Трёхспальный таунхаус по медиане AED 16,666 в месяц из 54 договоров, четырёхспальный AED 22,500 из 66. Пятиспальных всего 15 договоров, строка приведена для полноты. Минимум AED 416 по трёхспальным - выброс, а не предложение.
Barsha Heights и Al Garhoud: только объявления
По Barsha Heights, он же Tecom, и по Al Garhoud договорных данных у нас нет. Всё, что есть, - три объявления на район. Мы показываем их в отдельной таблице и не смешиваем с договорами ни в одной строке.
| Район и тип | Объявлений | Минимум | Медиана | Максимум |
|---|---|---|---|---|
| Al Furjan, студия | 4 | AED 3,750 | AED 3,916 | AED 4,000 |
| Barsha Heights (Tecom), 1 спальня | 3 | AED 8,173 | AED 8,749 | AED 9,166 |
| Al Garhoud, 1 спальня | 3 | AED 10,416 | AED 11,250 | AED 11,250 |
Три объявления - это не выборка. По ним нельзя сказать ни какой в районе уровень, ни куда он движется. Единственное, что они показывают: по Al Garhoud владельцы просят заметно больше, чем по Tecom, и оба района запрашивают больше, чем платят по договорам в Al Furjan.
Запрос против договора там, где можно сравнить
По студиям в Al Furjan сравнение возможно с оговоркой: договорная медиана AED 3,666 из 395 договоров против запрашиваемой AED 3,916 из четырёх объявлений, разрыв около 7 %. Разрыв невелик, но и объявлений четыре: это скорее совпадение порядка величины, чем измерение. Именно поэтому договорные цифры на этой странице стоят первыми, а объявления - в конце и отдельно.
Как получены эти цифры
В расчёт взяты только новые договоры. Продления исключены: повышение платы при продлении ограничено индексом, поэтому такие договоры систематически ниже рыночного уровня и искажают картину для того, кто выходит на рынок. Коллективные договоры на несколько квартир сразу тоже исключены. Все суммы месячные, то есть годовая сумма договора, делённая на 12.
Число спален у квартир в реестре не записано, оно выведено из площади в квадратных метрах: студия до 57, одна спальня 58 до 95, две спальни 96 до 146, три 147 до 260, четыре и больше от 261. Границы откалиброваны по 2,177 собственным объявлениям, где указаны и площадь, и число спален, и проверены по договорам купли-продажи, где число спален стоит прямо в реестре: студия 37 против 42 м2 медианы, одна спальня 75 против 74, две 120 против 117, три 172 против 177. Два независимых источника расходятся меньше чем на 5 м2.
Классы перекрываются, и это надо держать в голове: средние 80 % двухспальных квартир занимают от 92 до 149 м2. Отдельная квартира у границы класса может попасть в соседнюю строку. Там, где договоров сотни, на медиану это почти не влияет; в строках с малым числом договоров сдвиг заметен.
Частые вопросы
Почему Al Furjan и Discovery Gardens в одной таблице?
Потому что в земельном реестре это один участок, Jabal Ali First. Разделить договоры по бытовым названиям районов невозможно без домыслов, а домысливать мы не будем. Учитывайте, что Discovery Gardens тянет медиану вниз: там много старых студий.
Сколько стоит однокомнатная в Al Furjan в год?
По медиане AED 67,992 в год. Четверть договоров заключена по AED 5,208 в месяц и ниже.
Можно ли по этой странице оценить Tecom?
Нет. По Barsha Heights у нас три объявления и ноль договоров. Любая цифра, поданная как медиана по Tecom, была бы выдумкой. Как только договорные данные по этому участку появятся, страница будет переписана.
Почему минимум по студиям такой низкий, а максимум такой высокий?
Минимум AED 833 и максимум AED 35,833 - крайние точки реестра: неполные сроки, ошибки ввода, нежилые схемы. Медиана и процентили к ним устойчивы.
Новые договоры, скидки и разборы районов Дубая разбираем каждый день в Telegram: t.me/dxbradar. Вопрос по конкретной башне можно задать там же.