Арджан в Дубае: аренда по 1,561 договору
Студия в Арджане подписана по медиане AED 3,750 в месяц, однокомнатная - AED 5,796, по 1,561 зарегистрированным договорам. В реестре аренды Арджан записан не как Арджан, а как участок Al Barshaa South Third - это площадка с башнями SKYZ by Danube, Miraclz Tower и NAS3. Название важно: по слову Arjan запись в реестре не находится. За этой страницей стоят 1,561 зарегистрированных новых договоров найма, то есть суммы, которые арендаторы действительно подписали, а не то, что просили в объявлениях. Источник: Земельный департамент Дубая, реестр договоров Ejari, данные на сентябрь 2026 года. Продления не учитываются: их удерживает потолок повышения, и они систематически ниже рынка. Оптовые договоры сразу на несколько квартир тоже исключены.
Что на самом деле подписали в Арджане
Студия здесь - товар массовый. Из 1,561 договоров 719 приходится на студии, их медиана AED 3,750 в месяц, то есть AED 45,000 за год. Средняя половина этих арендаторов платит от AED 3,333 до AED 4,166 - разрыв всего AED 833, и это говорит о том, насколько плотный и однородный рынок студий в Арджане. Однокомнатные квартиры - второй крупный блок: 606 договоров с медианой AED 5,796. Две спальни: 210 договоров по AED 7,916. Трёхкомнатных в Арджане почти нет, и 26 договоров за этой строкой - причина, по которой мы называем выборку тонкой.
| Тип квартиры | Зарегистрированные договоры (n) | 25-й процентиль | Медиана в месяц | 75-й процентиль | Медиана за год |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 719 | AED 3,333 | AED 3,750 | AED 4,166 | AED 45,000 |
| 1 спальня | 606 | AED 4,583 | AED 5,796 | AED 6,666 | AED 69,552 |
| 2 спальни | 210 | AED 6,833 | AED 7,916 | AED 9,583 | AED 94,992 |
| 3 спальни | 26 | AED 7,500 | AED 10,416 | AED 12,916 | AED 124,992 |
Читайте квартили, а не одну медиану. Однокомнатная за AED 4,583 и однокомнатная за AED 6,666 - обе совершенно обычные сделки Арджана в один и тот же месяц. Разница в AED 2,083 в месяц - это цена года постройки, этажа, вида из окна и того, сколько квартира уже стоит пустой. Если собственник просит за однокомнатную больше AED 6,666, то в тот же период четверть рынка подписалась ниже AED 4,583, и на переговорах это аргумент.
Запрошенные цены - в отдельной таблице
Запрошенная цена и подписанная аренда - два разных измерения, и в одну колонку мы их не сводим. Наш собственный подсчёт объявлений на propertyfinder.ae охватывает в Арджане 77 студий, 75 однокомнатных, 76 двухкомнатных и 76 трёхкомнатных. Чем больше комнат, тем шире разрыв с реестром.
| Тип квартиры | Объявления (n) | Минимальный запрос | Медиана запроса | Максимальный запрос | Выше медианы договоров |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 77 | AED 3,000 | AED 4,083 | AED 7,500 | 8.9 % |
| 1 спальня | 75 | AED 4,167 | AED 6,250 | AED 9,167 | 7.8 % |
| 2 спальни | 76 | AED 6,500 | AED 9,375 | AED 13,333 | 18.4 % |
| 3 спальни | 76 | AED 7,667 | AED 14,375 | AED 17,917 | 38.0 % |
По студиям медиана запроса выше медианы договоров на 8.9 процента, по однокомнатным - на 7.8 процента: объявленная цена примерно и есть цена. По трёхкомнатным разрыв 38.0 процента, и это скорее про дефицит, чем про деньги: 76 крупных квартир выставлено против 26 реально сданных.
Арджан на фоне дешёвого края реестра
| Район | Название в реестре | Медиана студии | Договоры студий (n) | Медиана 1 спальни | Договоры 1 спальни (n) |
|---|---|---|---|---|---|
| Арджан | Al Barshaa South Third | AED 3,750 | 719 | AED 5,796 | 606 |
| Jumeirah Village Circle | Al Barsha South Fourth | AED 3,750 | 752 | AED 5,833 | 963 |
| Al Furjan und Discovery Gardens | Jabal Ali First | AED 3,666 | 395 | AED 5,666 | 392 |
| Dubai Sports City | Al Hebiah Fourth | AED 3,333 | 576 | AED 4,972 | 525 |
| Al Warsan First | Al Warsan First | AED 2,583 | 596 | AED 3,666 | 533 |
Арджан и Jumeirah Village Circle дают ровно одну и ту же медиану студии - AED 3,750, при 719 и 752 договорах соответственно. Это одни из самых глубоких выборок во всей выгрузке, и они совпадают до дирхама. Al Furjan и Discovery Gardens, которые реестр держит вместе под именем Jabal Ali First, ниже на AED 84. Если решает только бюджет, Al Warsan First дешевле Арджана на AED 1,167 по студии и на AED 2,130 по однокомнатной - но это восток города, далеко от Арджана.
Что платится сверх аренды
Возьмём медиану студии AED 45,000 в год. Комиссия агентства - 5 процентов годовой аренды, то есть AED 2,250. За немеблированную квартиру обычно берут депозит той же величины, ещё AED 2,250, он возвращается при сдаче ключей. Регистрация Ejari стоит AED 220, депозит DEWA за квартиру AED 2,000, за виллу AED 4,000. Эти позиции, в отличие от самой аренды, почти не обсуждаются, поэтому закладывайте их в бюджет до первого просмотра. На однокомнатной с годовой AED 69,552 каждая из двух пятипроцентных позиций становится AED 3,478.
Откуда взято число спален
Площадь в реестре аренды заполнена гораздо надёжнее, чем число спален, поэтому класс выведен из площади: студия до 57 квадратных метров, одна спальня 58-95, две спальни 96-146, три спальни 147-260, четыре спальни от 261. Границы откалиброваны на 2,177 наших собственных объявлениях, где спальни и площадь указаны вместе, и затем проверены по реестру купли-продажи, где число спален записано: студия 37 против 42 квадратных метров по медиане, одна спальня 75 против 74, две 120 против 117, три 172 против 177. Честная оговорка: классы перекрываются, средние 80 процентов двухкомнатных лежат между 92 и 149 квадратными метрами. Студия - отдельный тип объекта в реестре и не выводится вовсе.
Вопросы и ответы
Арджан - самый дешёвый район с большой выборкой?
Он делит это место. Медиана студии в Арджане AED 3,750 по 719 договорам, Jumeirah Village Circle совпадает с ней ровно: AED 3,750 по 752 договорам. Al Warsan First ниже - AED 2,583 по 596 договорам, но это восток города, далеко от Арджана.
Почему ваша цифра по трёхкомнатным настолько ниже объявлений?
26 договоров против 76 объявлений. Крупные квартиры в Арджане сдаются редко, поэтому медиана договоров AED 10,416 стоит на тонкой выборке, а медиана запроса AED 14,375 определяется квартирами, которые так и не сдались.
Действуют ли эти медианы при продлении договора?
Нет. Здесь только новые сдачи. Продление в Арджане ограничено индексом аренды Дубая и обычно оказывается ниже этих значений - именно поэтому продления исключены.
Почему реестр называет Арджан Al Barshaa South Third?
Потому что реестр работает с кадастровыми названиями, а не с маркетинговыми. Этот участок включает SKYZ by Danube, Miraclz Tower и NAS3 и не имеет отношения к Al Barsha 1, 2 и 3 у Mall of the Emirates.
Сколько наличных нужно в день подписания?
По медиане студии: AED 2,250 комиссии, AED 2,250 депозита, AED 2,000 в DEWA и AED 220 за Ejari - сверх первого чека за аренду.
Источник: Земельный департамент Дубая, реестр договоров найма Ejari, данные на сентябрь 2026 года, воспроизведены со ссылкой на источник и не являются собственным исследованием DXB Radar. Запрошенные цены: наш собственный подсчёт объявлений на propertyfinder.ae, сентябрь 2026 года.
Каждая новая выгрузка из реестра сначала уходит в канал: t.me/dxbradar.