Silicon Oasis Dubai: аренда по реестру договоров
Студию в Dubai Silicon Oasis подписывали по медиане AED 3,416 в месяц, одну спальню по AED 4,750, две спальни по AED 6,750, три спальни по AED 9,166, состояние на сентябрь 2026 года. За этими четырьмя строками стоят 1,056 зарегистрированных новых договора - один из самых доказательных районов на сайте. Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, состояние на сентябрь 2026 года. Только новые договоры; продления и оптовые контракты на несколько квартир не учитывались.
Сначала о названии, иначе цифры не найти. Реестр аренды ведёт этот район под именем Nadd Hessa, а не Dubai Silicon Oasis. Каждая договорная цифра на странице записана под Nadd Hessa; торговое название и название в реестре обозначают одно и то же место. Там, где цифра взята из объявлений, а не из договоров, таблица это говорит и пишет портальное имя Dubai Silicon Oasis.
Квартиры: по какой цене подписывали каждый формат
Зарегистрированные новые договоры в районе реестра Nadd Hessa, месячная аренда в дирхамах. Годовая сумма - месячная медиана, умноженная на двенадцать.
| Формат | Зарегистрированных договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | За год |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 342 | AED 3,166 | AED 3,416 | AED 3,833 | AED 40,992 |
| 1 спальня | 529 | AED 4,333 | AED 4,750 | AED 5,416 | AED 57,000 |
| 2 спальни | 150 | AED 6,000 | AED 6,750 | AED 7,500 | AED 81,000 |
| 3 спальни | 35 | AED 7,916 | AED 9,166 | AED 10,416 | AED 109,992 |
Второй столбец считает зарегистрированные новые договоры за строкой: 529 на одну спальню, 342 на студии, 150 на две спальни и 35 на три. Одна спальня - это весь район в одной строке и одновременно самая узкая строка: средняя половина от AED 4,333 до AED 5,416. Шаг от одной спальни к двум стоит по медиане AED 2,000 в месяц, заметно меньше, чем в башенных районах, и именно поэтому сюда переезжают семьи.
Строка трёх спален опирается всего на 35 договоров, это порядок величины, а не цена. Её четверти идут от AED 7,916 до AED 10,416, а крайние точки всего квартирного ряда лежат между AED 1,083 и AED 11,250. Эти крайности - отдельные договоры, а не предложения, которые можно пойти и найти.
Таунхаусы и виллы в том же районе реестра
Зарегистрированные новые договоры, месячная аренда в дирхамах. Дома - отдельный тип объекта в реестре, их формат не выводится из площади.
| Формат | Зарегистрированных договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | За год |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 спальни | 14 | AED 17,083 | AED 17,500 | AED 18,750 | AED 210,000 |
| 4 спальни | 24 | AED 16,666 | AED 18,333 | AED 19,333 | AED 219,996 |
| 5 спален | 5 | AED 22,083 | AED 22,500 | AED 23,333 | AED 270,000 |
Сегмент домов маленький: 43 договоров на три формата, а строка пяти спален держится на пяти договорах, то есть это подсказка, а не ставка. Важен шаг из квартиры в дом: три спальни в квартире AED 9,166 в месяц, три спальни в доме AED 17,500, разница AED 8,334 в месяц. За год это AED 109,992 против AED 210,000.
Просят против подписали
Верхняя строка - медиана договоров, нижняя - наш собственный подсчёт актуальных объявлений. Две разные вещи в двух строках, но никогда в одном столбце.
| Источник | Формат | Случаев | Минимум | Среднее значение | Максимум |
|---|---|---|---|---|---|
| Реестр договоров Ejari | 2 спальни | 150 | AED 6,000 | AED 6,750 | AED 7,500 |
| Цены объявлений | 2 спальни | 4 | AED 7,083 | AED 9,291 | AED 10,000 |
Четыре объявления просят медианные AED 9,291 за две спальни, тогда как 150 зарегистрированных договоров подписаны по AED 6,750. Разрыв AED 2,541 в месяц. Запрос почти всегда выше подписи, а при четырёх объявлениях известно направление ошибки, но не её величина. По строке объявлений судят о конкретном объявлении, по строке договоров - о том, разумно ли оно. Цены предложения - наш собственный разбор объявлений на propertyfinder.ae, месячная аренда как заявлено. Цена предложения - это запрос владельца, а не подписанный договор.
Во что обходится первый месяц
Возьмём медиану двух спален: AED 6,750 в месяц, AED 81,000 в год. Комиссия агентства - 5 процентов годовой аренды, AED 4,050. Депозит за квартиру без мебели - ещё 5 процентов, снова AED 4,050, вместе AED 8,100. Депозит DEWA за квартиру AED 2,000, регистрация в Ejari AED 220, вместе AED 2,220, итого рядом с первым чеком AED 10,320. У виллы депозит DEWA выше, чем у квартиры.
Число спален у квартир выводится из площади: до 57 квадратных метров студия, 58-95 одна спальня, 96-146 две, 147-260 три, от 261 четыре. Средние 80 процентов двухспальных квартир имеют от 92 до 149 квадратных метров, поэтому квартира у границы может попасть в соседний класс. Студии и дома - отдельные типы объектов, их не выводят.
Частые вопросы
Сколько стоит студия в Silicon Oasis?
AED 3,416 в месяц как медиана 342 зарегистрированных договоров, сентябрь 2026 года. Средняя половина от AED 3,166 до AED 3,833.
На что рассчитывать при двух спальнях?
Медиана договоров AED 6,750 в месяц, AED 81,000 в год, по 150 договорам. Объявления просят в медиане AED 9,291.
Почему район назван Nadd Hessa?
Потому что так его ведёт реестр аренды. Dubai Silicon Oasis - имя на вывесках и на порталах, Nadd Hessa - имя в договоре. Это одно и то же место.
Стоит ли брать виллу в этом же районе?
Дом с тремя спальнями подписан по AED 17,500 в месяц против AED 9,166 за квартиру с тремя спальнями, разница AED 8,334 в месяц. Строки домов вместе опираются на 43 договоров.
Сколько нужно сверх аренды?
На медиане двух спален: AED 4,050 комиссия, AED 4,050 депозит, AED 2,000 DEWA и AED 220 Ejari, всего AED 10,320.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, состояние на сентябрь 2026 года. Только новые договоры; продления и оптовые контракты на несколько квартир не учитывались. Новые выгрузки из реестра сначала попадают в канал: t.me/dxbradar.