Студия в JLT против однокомнатной в Dubai Creek Harbour: что показывают договоры
Вопрос ставится так: за одни и те же деньги можно взять студию в готовом районе с метро или однокомнатную в новостройке у воды. Раньше на этой странице стояли цены из объявлений. Теперь под сравнением 1,507 договоров по квартирам в Jumeirah Lake Towers и 2,231 договор по Dubai Creek Harbour, все зарегистрированные, все за сентябрь 2026.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, состояние: сентябрь 2026. Цифры используются со ссылкой на источник, это не наш собственный сбор данных.
Jumeirah Lake Towers: 1,507 договоров по квартирам
| Тип | Договоров | 25-й процентиль | Медиана | 75-й процентиль | Минимум | Максимум |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 354 | AED 4,000 | AED 4,416 | AED 5,000 | AED 2,666 | AED 7,063 |
| 1 спальня | 676 | AED 5,833 | AED 6,666 | AED 8,333 | AED 416 | AED 13,333 |
| 2 спальни | 290 | AED 7,916 | AED 9,166 | AED 11,987 | AED 500 | AED 23,333 |
| 3 спальни | 174 | AED 12,500 | AED 14,323 | AED 17,500 | AED 7,083 | AED 41,666 |
| 4 спальни | 13 | AED 17,916 | AED 19,166 | AED 19,583 | AED 2,500 | AED 41,666 |
Студия в JLT по медиане AED 4,416 в месяц из 354 договоров. Половина договоров укладывается между AED 4,000 и AED 5,000, максимум по всей выборке AED 7,063 - то есть студии в JLT это плотный, предсказуемый сегмент без длинного хвоста дорогих вариантов. Однокомнатная тут AED 6,666, 676 договоров. Строку с четырьмя спальнями всерьёз читать нельзя: 13 договоров.
В реестре JLT записан как Al Thanyah Fifth. Под это название попадают Lake Terrace, Gold Crest Views, Concorde Tower и остальные башни у озёр, станция метро Jumeirah Lakes Towers.
Dubai Creek Harbour: 2,231 договор, студий нет
| Тип | Договоров | 25-й процентиль | Медиана | 75-й процентиль | Минимум | Максимум |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 1,339 | AED 6,666 | AED 7,500 | AED 8,750 | AED 1,250 | AED 15,000 |
| 2 спальни | 743 | AED 10,000 | AED 11,250 | AED 12,916 | AED 6,955 | AED 21,666 |
| 3 спальни | 149 | AED 15,833 | AED 17,500 | AED 20,833 | AED 12,500 | AED 24,583 |
Однокомнатных в Creek Harbour подписано 1,339 - это самая массовая строка во всей нашей выборке по Дубаю. Медиана AED 7,500 в месяц. Строки со студиями в таблице нет, и это не пропуск: в наших данных по Dubai Creek Harbour зарегистрированных договоров на студии не набралось. Район застраивался квартирами от одной спальни, и рынок аренды это повторяет. В реестре он проходит как Al Khairan First: Creek Beach Lotus, Grove, Bayshore, станция Creek.
Прямое сравнение: студия JLT против однокомнатной Creek Harbour
Медиана студии в JLT AED 4,416, медиана однокомнатной в Creek Harbour AED 7,500. Разница около 70 %, в год это AED 37,008 сверху. За эти деньги вы получаете отдельную спальню, новый дом и набережную, но теряете метро: в Creek Harbour станция Creek стоит в стороне от жилых кварталов, в JLT вход в метро у подножия башен.
Если сравнивать одинаковое с одинаковым, разрыв резко сокращается. Однокомнатная в JLT AED 6,666 против AED 7,500 в Creek Harbour, это около 13 %. Показательна ещё одна деталь: 25 процентиль по однокомнатным в Creek Harbour, AED 6,666, ровно совпадает с медианой по однокомнатным в JLT. Дешёвая четверть Creek Harbour начинается там, где в JLT проходит середина рынка.
По двухкомнатным AED 9,166 в JLT против AED 11,250 в Creek Harbour, около 23 % разницы, по трёхкомнатным AED 14,323 против AED 17,500, около 22 %. Наценка Creek Harbour держится по всем размерам, но она не двукратная, как иногда пишут в объявлениях.
Таунхаусы и виллы в JLT: 154 договора
| Тип | Договоров | 25-й процентиль | Медиана | 75-й процентиль | Минимум | Максимум |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 спальни | 56 | AED 23,333 | AED 25,833 | AED 30,000 | AED 1,666 | AED 62,500 |
| 4 спальни | 81 | AED 25,833 | AED 32,456 | AED 41,666 | AED 4,166 | AED 220,833 |
| 5 спален | 17 | AED 35,416 | AED 51,000 | AED 75,000 | AED 10,416 | AED 341,666 |
Эти строки редко кто ожидает увидеть по JLT, но в границах Al Thanyah Fifth есть и дома. Трёхспальный дом по медиане AED 25,833 в месяц из 56 договоров. По пятиспальным всего 17 договоров, а максимум AED 341,666 - это одиночный контракт, который к рынку аренды жилья отношения почти не имеет. Читайте здесь только 25 и 75 процентиль.
Как получены эти цифры
В расчёт взяты только новые договоры. Продления исключены: повышение платы при продлении ограничено индексом, поэтому такие договоры систематически ниже рыночного уровня и искажают картину для того, кто выходит на рынок. Коллективные договоры на несколько квартир сразу тоже исключены. Все суммы месячные, то есть годовая сумма договора, делённая на 12.
Число спален у квартир в реестре не записано, оно выведено из площади в квадратных метрах: студия до 57, одна спальня 58 до 95, две спальни 96 до 146, три 147 до 260, четыре и больше от 261. Границы откалиброваны по 2,177 собственным объявлениям, где указаны и площадь, и число спален, и проверены по договорам купли-продажи, где число спален стоит прямо в реестре: студия 37 против 42 м2 медианы, одна спальня 75 против 74, две 120 против 117, три 172 против 177. Два независимых источника расходятся меньше чем на 5 м2.
Классы перекрываются, и это надо держать в голове: средние 80 % двухспальных квартир занимают от 92 до 149 м2. Отдельная квартира у границы класса может попасть в соседнюю строку. Там, где договоров сотни, на медиану это почти не влияет; в строках с малым числом договоров сдвиг заметен.
Частые вопросы
Что дешевле в пересчёте на год: студия в JLT или однокомнатная в Creek Harbour?
Студия в JLT по медиане AED 52,992 в год, однокомнатная в Creek Harbour AED 90,000. Разница около 70 %.
Почему по студиям в Creek Harbour нет ни одной цифры?
В наших данных по этому району зарегистрированных договоров на студии нет. Мы не подставляем сюда цену из объявлений и не берём число из соседнего района: это была бы выдумка, а не наблюдение.
Минимум по однокомнатной в JLT указан как AED 416. Это опечатка?
Нет, но это и не рыночная цена. В реестр попадают договоры на неполный срок, доли и служебные схемы. Именно поэтому мы показываем 25 и 75 процентиль: они устойчивы к таким выбросам, а минимум и максимум - нет.
Сколько договоров стоит за каждой цифрой?
Число указано в отдельной колонке каждой таблицы. Самая надёжная строка на этой странице - однокомнатные в Creek Harbour с 1,339 договорами, самая слабая - квартиры с четырьмя спальнями в JLT с 13.
Новые договоры, скидки и разборы районов Дубая разбираем каждый день в Telegram: t.me/dxbradar. Вопрос по конкретной башне можно задать там же.