Dubai Hills или Dubai Creek Harbour: два района в одном бюджете
Эти два района часто попадают в один короткий список, потому что бюджеты у них похожие, а жильё разное. По реестру сделок разница видна сразу. Двухкомнатная во вторичном фонде Dubai Creek Harbour идёт по медиане AED 2,350,000 из 316 зарегистрированных договоров купли-продажи, в Dubai Hills по AED 2,100,000 из 198 договоров. Разница AED 250,000 в пользу Hills.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров купли-продажи, по состоянию на сентябрь 2026. Dubai Creek Harbour проходит в реестре под кадастровым именем Al Khairan First: Creek Beach Lotus, Grove и Bayshore, станция метро Creek.
Прямое сравнение по классам
| Квартира | Creek Harbour, медиана (договоров) | Dubai Hills, медиана (договоров) | Разница |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | AED 1,500,000 (222) | AED 1,365,000 (166) | AED 135,000 |
| 2 спальни | AED 2,350,000 (316) | AED 2,100,000 (198) | AED 250,000 |
| 3 спальни | AED 3,538,238 (108) | AED 3,041,250 (65) | AED 496,988 |
Разрыв растёт вместе с квартирой: 10 процентов по одной спальне, 12 процентов по двум, 16 процентов по трём. За метр Creek Harbour дороже во всех трёх классах: AED 22,296 против AED 21,793 по одной спальне, AED 22,684 против AED 20,715 по двум, AED 22,831 против AED 20,276 по трём.
Dubai Creek Harbour: вторичное жильё целиком
| Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 222 | AED 1,304,000 | AED 1,500,000 | AED 1,665,000 | AED 22,296 |
| 2 спальни | 316 | AED 2,000,000 | AED 2,350,000 | AED 2,600,000 | AED 22,684 |
| 3 спальни | 108 | AED 2,950,000 | AED 3,538,238 | AED 4,000,000 | AED 22,831 |
| 4 спальни | 15 | AED 4,203,200 | AED 6,337,500 | AED 8,600,000 | AED 20,487 |
Четверти в Creek Harbour стоят тесно: по двум спальням от AED 2,000,000 до AED 2,600,000 при 316 договорах. Это признак района, застроенного одним замыслом и почти в одно время. Торговаться здесь труднее, зато и сюрпризов меньше. Строка на четыре спальни держится на 15 договорах и разбросана от AED 4,203,200 до AED 8,600,000, опираться на неё не стоит.
Dubai Hills: квартиры и дома
| Объект | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть | AED за м2 |
|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 15 | AED 640,000 | AED 800,000 | AED 940,000 | AED 20,757 |
| 1 спальня | 166 | AED 1,150,000 | AED 1,365,000 | AED 1,593,500 | AED 21,793 |
| 2 спальни | 198 | AED 1,628,000 | AED 2,100,000 | AED 2,550,000 | AED 20,715 |
| 3 спальни | 65 | AED 2,436,000 | AED 3,041,250 | AED 3,900,000 | AED 20,276 |
| Дом 3 спальни | 42 | AED 2,449,873 | AED 4,137,500 | AED 4,800,000 | AED 19,177 |
| Дом 4 спальни | 57 | AED 3,173,457 | AED 4,025,000 | AED 5,400,000 | AED 15,763 |
| Дом 5 спален | 21 | AED 3,276,378 | AED 3,955,000 | AED 5,500,000 | AED 13,227 |
В строках домов есть странность, и мы её не прячем. Медиана дома на три спальни AED 4,137,500 из 42 договоров выше медианы дома на четыре спальни AED 4,025,000 из 57 договоров. Больше комнат, а цена ниже. Объяснение видно в последней колонке: метр дешевеет с AED 19,177 до AED 15,763 и дальше до AED 13,227. Крупные дома в Hills стоят в других подкварталах и на других участках, и класс по числу спален их не описывает. Плюс выборки в 42, 57 и 21 договор невелики. Вывод простой: по домам смотрите конкретный подквартал, а не сводную строку.
Новостройка off-plan в обоих районах
| Район и класс | Договоров | Медиана | AED за м2 |
|---|---|---|---|
| Creek Harbour, 1 спальня | 19 | AED 1,761,888 | AED 25,065 |
| Creek Harbour, 2 спальни | 15 | AED 2,890,888 | AED 25,078 |
| Dubai Hills, 1 спальня | 41 | AED 1,760,888 | AED 24,663 |
| Dubai Hills, 2 спальни | 19 | AED 2,666,888 | AED 23,273 |
| Dubai Hills, 3 спальни | 7 | AED 3,801,888 | AED 24,223 |
Здесь два наблюдения. Первое: по одной спальне медианы районов расходятся всего на AED 1,000, AED 1,761,888 против AED 1,760,888. На вторичном рынке разрыв между этими районами AED 135,000, в стройке он исчезает. Второе: выборки крошечные, от 7 до 41 договора, поэтому это наблюдение, а не правило.
Надбавка стройки к вторичке по одной спальне составляет AED 261,888 в Creek Harbour и AED 395,888 в Dubai Hills. По двум спальням AED 540,888 и AED 566,888 соответственно.
Доходность: считается только по Creek Harbour
Dubai Creek Harbour стоит в арендной выгрузке под кадастровым именем Al Khairan First. Для Dubai Hills сопоставимого имени в нашей арендной выгрузке нет. Поэтому валовую доходность мы даём по одному району из двух и не подставляем на пустое место оценку.
| Квартира | Годовая аренда (договоров) | Цена вторички (договоров) | Валовая доходность |
|---|---|---|---|
| 1 спальня | AED 90,000 (1339) | AED 1,500,000 (222) | 6.00 процента |
| 2 спальни | AED 135,000 (743) | AED 2,350,000 (316) | 5.74 процента |
| 3 спальни | AED 210,000 (149) | AED 3,538,238 (108) | 5.94 процента |
Аренда взята из реестра Ejari и только по новым договорам. Доходность валовая: в ней нет сервисного сбора, простоя между жильцами и сбора за перерегистрацию, а из расходов на сдачу в ней нет регистрации Ejari AED 220, залога DEWA AED 2,000, комиссии брокера 5 процентов годовой аренды и депозита 5 процентов годовой аренды. Это расчёт, а не инвестиционная рекомендация.
Вопросы и ответы
Какой из двух районов дешевле
Dubai Hills во всех трёх сравнимых классах. По двум спальням AED 2,100,000 из 198 договоров против AED 2,350,000 из 316 договоров, разница AED 250,000. За метр Hills дешевле на AED 1,969 в этом же классе.
Оба района проходят порог AED 2,000,000 для Golden Visa
С двух спален да, в обоих: AED 2,350,000 в Creek Harbour и AED 2,100,000 в Dubai Hills по медиане. С одной спальни нет ни в одном: AED 1,500,000 и AED 1,365,000 соответственно. Для двухлетней визы инвестора с апреля 2026 минимальной суммы для единственного собственника нет, при долевой собственности учитывается доля от AED 400,000.
Почему дом на пять спален дешевле дома на три
Потому что это разные подкварталы и разные участки, а число спален их не различает. Метр падает с AED 19,177 у трёх спален до AED 13,227 у пяти. Выборки при этом 42 и 21 договор. По домам в Hills сводная строка почти ничего не решает, нужен адрес.
Мне нужен другой район или другой бюджет
Под этой страницей стоит форма запроса, она уходит брокерам в Дубае. Напишите район, число спален и потолок бюджета. Если оба района по цифрам не подошли, так и укажите: выгрузка реестра у нас есть и по другим районам Дубая.
Новые срезы публикуются в канале t.me/dxbradar.