Downtown Dubai и Business Bay: два соседа, два уровня цен
Пятнадцать минут пешком и канал разделяют два района. Аренда разделяет их куда сильнее: двухкомнатная квартира в Downtown Dubai имеет медиану договора AED 15,000 в месяц по 962 зарегистрированным новым договорам, тот же класс в Business Bay стоит AED 10,000 по 355.
Всё на этой странице взято из зарегистрированных новых договоров аренды в реестре Ejari Земельного департамента Дубая, по состоянию на сентябрь 2026. Downtown Dubai проходит в реестре под кадастровым именем Burj Khalifa, Business Bay сохраняет собственное имя.
Прямое сравнение по классам квартир
| Квартира | Downtown Dubai (n) | Business Bay (n) | Разрыв | Надбавка |
|---|---|---|---|---|
| Студия | AED 6,023 (n = 90) | AED 5,000 (n = 733) | AED 1,023 | 20,5 процента |
| 1 спальня | AED 9,166 (n = 643) | AED 7,198 (n = 756) | AED 1,968 | 27,3 процента |
| 2 спальни | AED 15,000 (n = 962) | AED 10,000 (n = 355) | AED 5,000 | 50,0 процента |
| 3 спальни | AED 25,833 (n = 501) | AED 14,583 (n = 125) | AED 11,250 | 77,1 процента |
Буква n в каждой таблице на этой странице это размер выборки: число зарегистрированных договоров, из которых посчитано значение строки. Медиана без своего n это не утверждение, а догадка.
Надбавка растёт вместе с квартирой. На студии Downtown Dubai дороже на 20,5 процента, на одной спальне на 27,3 процента, на двух на 50,0 процента, на трёх на 77,1 процента. Жить рядом с башней в маленькой квартире стоит немного дороже; нужен простор - и разница становится большой, потому что крупные планировки Downtown Dubai смотрят на башню и фонтан, а крупные планировки Business Bay на канал и на офисное здание напротив.
Разброс внутри каждого района
| Район | Квартира | Договоров | Нижняя четверть | Медиана | Верхняя четверть |
|---|---|---|---|---|---|
| Downtown Dubai | Студия | 90 | AED 5,166 | AED 6,023 | AED 7,916 |
| Downtown Dubai | 1 спальня | 643 | AED 8,333 | AED 9,166 | AED 10,000 |
| Downtown Dubai | 2 спальни | 962 | AED 12,333 | AED 15,000 | AED 18,333 |
| Downtown Dubai | 3 спальни | 501 | AED 20,416 | AED 25,833 | AED 28,750 |
| Business Bay | Студия | 733 | AED 4,500 | AED 5,000 | AED 5,666 |
| Business Bay | 1 спальня | 756 | AED 6,416 | AED 7,198 | AED 8,333 |
| Business Bay | 2 спальни | 355 | AED 8,958 | AED 10,000 | AED 11,666 |
| Business Bay | 3 спальни | 125 | AED 12,083 | AED 14,583 | AED 16,916 |
| Business Bay | 4 спальни | 17 | AED 22,500 | AED 42,307 | AED 66,666 |
Самая полезная цифра страницы спрятана в строках на одну спальню. Верхняя четверть в Business Bay это AED 8,333 в месяц, а нижняя четверть в Downtown Dubai AED 8,333: то же самое число. Самые дорогие однокомнатные в Business Bay стоят столько же, сколько самые дешёвые в Downtown Dubai. Выбирая между районами в этом размере, выбирают между верхом одного рынка и низом другого.
В Business Bay зарегистрировано также 17 договоров на четыре спальни, медиана AED 42,307, верхняя четверть AED 66,666. При такой выборке одна сделка двигает медиану, поэтому строка остаётся в подробной таблице и больше нигде. В Downtown Dubai отдельный класс на четыре спальни в этом срезе вообще не набрался.
Запрошено и подписано
Цены объявлений приходят из листингов, договорная аренда из реестра. Здесь они стоят в разных колонках, потому что отвечают на разные вопросы: сколько просят и сколько заплатили.
| Квартира | Район | Медиана договора (n) | Медиана объявления (n) |
|---|---|---|---|
| Студия | Downtown Dubai | AED 6,023 (n = 90) | AED 7,875 (n = 76) |
| Студия | Business Bay | AED 5,000 (n = 733) | AED 5,833 (n = 77) |
| 1 спальня | Downtown Dubai | AED 9,166 (n = 643) | AED 9,167 (n = 77) |
| 1 спальня | Business Bay | AED 7,198 (n = 756) | AED 7,500 (n = 79) |
| 2 спальни | Downtown Dubai | AED 15,000 (n = 962) | AED 16,667 (n = 77) |
| 2 спальни | Business Bay | AED 10,000 (n = 355) | AED 11,458 (n = 76) |
| 3 спальни | Downtown Dubai | AED 25,833 (n = 501) | AED 28,333 (n = 76) |
| 3 спальни | Business Bay | AED 14,583 (n = 125) | AED 18,333 (n = 75) |
Показательнее всего строка на одну спальню в Downtown Dubai: AED 9,167 запрошено против AED 9,166 подписано, разница в один дирхам. В этом классе владельцы получают ровно то, что печатают. Студия того же района ведёт себя наоборот: AED 7,875 запрошено против AED 6,023 подписано, дистанция AED 1,852 в месяц. Класс студий в Downtown Dubai глубиной всего 90 договоров и потому беспокоен.
Откуда взялось число спален
В реестре аренды поле числа спален заполнено крайне редко, поэтому класс выведен из площади. Границы такие: студия до 57 м2, одна спальня 58 до 95, две спальни 96 до 146, три спальни 147 до 260, четыре спальни от 261 м2. Границы откалиброваны на 2177 собственных объявлениях, где указаны и спальни, и площадь, и сверены с реестром сделок, где число спален записано прямо: студия 37 против 42 м2 по медиане, одна спальня 75 против 74, две спальни 120 против 117, три спальни 172 против 177. Два независимых источника расходятся меньше чем на пять квадратных метров.
Честно о границах: классы перекрываются в реальности. От 10 до 90 процентов двухкомнатных квартир укладываются в 92 до 149 м2, поэтому просторная однокомнатная планировка попадает в двухкомнатный класс, а тесная двухкомнатная в однокомнатный. Студии стоят в реестре отдельным типом объекта и не выводятся вовсе. У договоров купли-продажи этой проблемы нет: там число спален заполнено в 96 процентах записей.
Только новые договоры
Считаются только новые договоры аренды. Продления ограничены потолком повышения и систематически ниже; они описывают сидящего жильца, а не цену для того, кто переезжает сейчас. Оптовые договоры сразу на несколько квартир исключены, потому что владелец дома, сдающий сорок квартир одним документом, тянул бы медиану вниз.
Вопросы и ответы
Где снимать дешевле, в Downtown Dubai или Business Bay?
В Business Bay, в каждом классе. На одной спальне разница AED 1,968 в месяц (AED 7,198 по 756 договорам против AED 9,166 по 643), на двух AED 5,000, на трёх AED 11,250.
Сколько стоит студия в Business Bay?
Медиана AED 5,000 в месяц по 733 зарегистрированным новым договорам, средняя половина между AED 4,500 и AED 5,666. Тот же класс в Downtown Dubai стоит AED 6,023 по 90 договорам.
Сколько это выходит за год?
Одна спальня в Business Bay обходится в AED 86,376 в год, в Downtown Dubai в AED 109,992. Две спальни AED 120,000 против AED 180,000.
Почему реестр называет Downtown Dubai Burj Khalifa?
Потому что кадастровый участок назван по башне, и имя участка стало именем всего района в реестре.
Насколько надёжна цифра по трём спальням в Business Bay?
Она опирается на 125 договоров: для медианы достаточно, но разброс широкий - AED 12,083 в нижней четверти против AED 16,916 в верхней.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, по состоянию на сентябрь 2026. Цифры приводятся со ссылкой на источник, это не собственный опрос DXB Radar.
Цены объявлений: наше собственное чтение объявлений на propertyfinder.ae, сентябрь 2026. Запрошенная цена это требование, а не сделка, и на этой странице она никогда не стоит в одной колонке с договорной.
Разборы по договорам и свежие цифры по районам идут в наш канал: t.me/dxbradar.