Business Bay против Dubai Marina: аренда 2026
Принято считать, что Business Bay - дешёвая альтернатива Dubai Marina. Реестр аренды этого не подтверждает. По 3,874 зарегистрированным новым договорам в двух районах, состояние на сентябрь 2026 года, медиана студии в обоих совпадает и равна AED 5,000 в месяц, а однокомнатная в Business Bay даже дороже - на AED 115 в месяц. Все цифры взяты из реестра Ejari Земельного департамента Дубая; Марина проходит там под кадастровым именем Marsa Dubai.
Договорные ставки по классам
| Класс | Договоров в Марине | Dubai Marina | Договоров в Business Bay | Business Bay | Разница | Кто дороже |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 172 | AED 5,000 | 733 | AED 5,000 | - | поровну |
| 1 спальня | 755 | AED 7,083 | 756 | AED 7,198 | AED 115 | дороже Business Bay |
| 2 спальни | 590 | AED 10,416 | 355 | AED 10,000 | AED 416 | дороже Dubai Marina |
| 3 спальни | 316 | AED 15,000 | 125 | AED 14,583 | AED 417 | дороже Dubai Marina |
| 4 спальни | 55 | AED 21,666 | 17 | AED 42,307 | AED 20,641 | дороже Business Bay |
Строка со студией - самый чистый результат таблицы: AED 5,000 в месяц в обоих районах, по 172 договорам в Марине и 733 в Business Bay. Строка с одной спальней - сюрприз. Business Bay подписывает на AED 7,198 против AED 7,083 в Марине, то есть дороже на AED 115 в месяц и AED 1,380 за год. Два района, почти одинаковое число договоров и разрыв заметно меньше двух процентов.
Марина отрывается только в средних классах. Две спальни там подписывают за AED 10,416 против AED 10,000 в Business Bay, разница AED 416 в месяц; три спальни - за AED 15,000 против AED 14,583, разница AED 417. Обе разницы реальны, но скромны: несколько сотен дирхамов в месяц решают выбор между яхтенной гаванью и набережной канала.
Строке с четырьмя спальнями доверять не стоит. Business Bay показывает медиану AED 42,307 всего по 17 зарегистрированным договорам против AED 21,666 по 55 в Марине. Семнадцать договоров рынка не описывают, и строка стоит здесь только потому, что убрать её было бы хуже, чем пометить.
Что просят порталы в каждом районе
| Класс | Объявлений в Марине | Медиана Марины | Объявлений в Business Bay | Медиана Business Bay | Отрыв в Марине | Отрыв в Business Bay |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 75 | AED 5,833 | 77 | AED 5,833 | 16.7 процента | 16.7 процента |
| 1 спальня | 78 | AED 7,917 | 79 | AED 7,500 | 11.8 процента | 4.2 процента |
| 2 спальни | 77 | AED 11,667 | 76 | AED 11,458 | 12.0 процента | 14.6 процента |
| 3 спальни | 76 | AED 20,000 | 75 | AED 18,333 | 33.3 процента | 25.7 процента |
| 4 спальни | 75 | AED 33,333 | 63 | AED 50,000 | 53.8 процента | 18.2 процента |
Цены предложений - отдельная величина и остаются в своей таблице. Различие районов лучше всего видно в колонках отрыва. В Business Bay однокомнатную выставляют всего на 4.2 процента выше договорной медианы, это самый узкий отрыв в обоих районах. В Dubai Marina тот же класс стоит в объявлениях на 11.8 процента выше.
На практике: в Business Bay по однокомнатной в объявлении уже почти написана правда, торговаться особо не о чем. В Марине и в больших классах обоих районов опубликованная цифра - это начальная позиция. Своё предложение стоит привязывать к договорной медиане, а не к объявлению.
При покупке картина переворачивается
| Класс | Район | Сколько договоров посчитано | Годовая аренда | Медианная цена | Цена за метр | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | Dubai Marina | 755 аренда / 545 покупка | AED 84,996 | AED 1,150,000 | AED 16,355 | 7.4 процента |
| 1 спальня | Business Bay | 756 аренда / 502 покупка | AED 86,376 | AED 1,301,210 | AED 17,700 | 6.6 процента |
| 2 спальни | Dubai Marina | 590 аренда / 421 покупка | AED 124,992 | AED 2,000,000 | AED 15,699 | 6.2 процента |
| 2 спальни | Business Bay | 355 аренда / 320 покупка | AED 120,000 | AED 2,057,478 | AED 16,287 | 5.8 процента |
| 3 спальни | Dubai Marina | 316 аренда / 158 покупка | AED 180,000 | AED 3,203,170 | AED 14,911 | 5.6 процента |
| 3 спальни | Business Bay | 125 аренда / 127 покупка | AED 174,996 | AED 2,750,000 | AED 15,560 | 6.4 процента |
Аренда почти сравнялась, а реестр покупок - нет. Метр вторичной однокомнатной в Business Bay уходит за AED 17,700 против AED 16,355 в Марине, по 502 и 545 зарегистрированным сделкам. Business Bay дороже в покупке и примерно равен в аренде, поэтому валовая доходность однокомнатной в Марине читается как 7.4 процента против 6.6 процента в Business Bay.
Две оговорки, прежде чем строить на этом расчёт. Колонка доходности делит медианную аренду на медианную цену, а эти медианы описывают разные квартиры, так что это ранжирование, а не доход. И плата за обслуживание, которую реестр не фиксирует, в неё не входит.
Что разница значит в день заселения
Разовые расходы привязаны к годовой аренде и повторяют ту же ничью. При медиане Марины по однокомнатной годовая аренда AED 84,996, комиссия агента в пять процентов AED 4,250, и столько же составляет депозит за квартиру без мебели. В Business Bay при годовой аренде AED 86,376 каждая из этих двух статей равна AED 4,319. Депозит DEWA AED 2,000 и сбор Ejari AED 220 одинаковы в обоих районах. То есть на одной спальне выбор между двумя адресами - это не вопрос бюджета, а вопрос того, что должно быть за дверью.
Частые вопросы
Business Bay дешевле Dubai Marina?
На малых форматах нет. Медиана студии в обоих районах AED 5,000, а однокомнатную в Business Bay подписывают за AED 7,198 против AED 7,083 в Марине, то есть дороже на AED 115. На двух спальнях дороже Марина, на AED 416.
У какого района шире основа для сравнения?
У Business Bay, незначительно: 1,986 зарегистрированных новых договоров против 1,888 в Dubai Marina. По одной спальне это 756 против 755 договоров.
Где есть место для торга?
Не на однокомнатной в Business Bay: там предложение выше договорной медианы всего на 4.2 процента. Место есть в больших классах: объявления на три спальни в Марине просят 33.3 процента сверх подписанной медианы.
Где выгоднее покупать?
По зарегистрированным сделкам - в Марине: 7.4 процента валовой доходности на однокомнатной против 6.6 процента в Business Bay, потому что метр там стоит AED 17,700 против AED 16,355 при равной аренде.
Продления договоров учтены?
Нет, в обоих районах только новые договоры. Сравнение описывает то, с чем сталкивается переезжающий, а не то, что платит давний арендатор.
Источник: Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department), реестр договоров аренды Ejari, состояние на сентябрь 2026 года, и реестр договоров купли-продажи того же ведомства для цен покупки. Цифры приводятся со ссылкой на источник и не являются собственным исследованием DXB Radar. Цены предложений: наш собственный разбор объявлений на propertyfinder.ae, сентябрь 2026 года. Новые выборки из обоих реестров выходят в нашем канале Telegram: https://t.me/dxbradar.